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扎根上海信贷行业9年，专门经手房产抵押贷款，不管是个人消费贷还是企业经营贷，所有条件都给大家说透，首先说核心的房产要求，这是基础：上海本地房产（含浦东、徐汇、闵行等所有辖区），产权必须明晰，房产证齐全，不能有产权纠纷，也不能被查封、扣押，共有房产需所有共有人签字同意抵押。房龄方面，住宅房龄最好不超30年，超过30年只有少数银行可接受；公寓、商铺、写字楼房龄不超20年，住宅面积一般要求≥50平米，太小的房产银行不予受理。然后是借款人条件，年龄在18-65周岁，有完全民事行为能力，部分银行可放宽至70周岁，但需额外提供资产证明；征信要良好，近2年不能有连续3次、累计6次逾期，查询次数近3个月不超4次，负债不能过高，一般要求收入能单倍覆盖月供。个人办理（消费贷）需有稳定工作和收入，提供工资流水、工作证明；企业办理（经营贷）需是企业法人或股东，公司经营满6个月以上，有正常经营流水，无违法违规经营记录。还有贷款用途要求，必须合法合规，消费贷用于装修、购车等，经营贷用于企业周转，不能流入楼市、股市，否则银行会提前收回贷款。补充两点，经济适用房、小产权房等特殊房产，抵押条件极严，多数银行不接受；房龄+贷款年限不能超过40年，额度一般是房产评估价的5-9成，住宅成数最高，商铺、写字楼最低。