名下两套房的家庭，这几年都在琢磨同一道题：留一套自住，另一套是卖掉还是继续拿着。这道题在普涨时代几乎不用算，答案是闭眼留，房子怎么都不亏。时代变了，这道题现在必须重新算，而且要把卖与留的账分开，一五一十地摆出来。

先算留的那本账，也就是继续持有一套房的全部成本。资金占用是隐性的大头，一套市值两百万的房子，按无风险利率三个百分点估算，每年放弃的利息收益是六万元。持有成本是显性的小头，物业费、供暖费、维修基金，一年一到两万元。折旧与流动性风险是未来的账，房龄增长、买家范围收窄、成交周期拉长，这些成本在转手时一次性结算。三项加总，留房的机会成本每年约在房价的百分之四到六之间。留房的收益端呢，租金收入减去空置与折旧，多数城市租金回报率在两个百分点上下，跑不赢成本。账面清楚之后，留房成立的条件只有一个：预期房价年涨幅超过百分之四到六，或者房子有自住与备用价值。

再算卖的那本账。卖房的成本是一次性的：中介费、税费、可能的翻新投入，加总约占房价的百分之二到四，属于成交折价的一部分。卖出的收益：现金回到手里，重新获得流动性，可以覆盖低风险收益，也可以用于改善自住房、配置其余资产。卖出的风险：卖在磨底期，价格低于心理预期，以及未来市场回暖后踏空的可能。踏空风险的权重，取决于那套房的基本面：人口流入城市的核心区资产，踏空风险真实存在；人口流出城市、远郊、老破小的资产，回暖的期权价值接近于零。

两本账都算完，决策的轮廓就出来了。判断的关键变量有三个。第一是资产的基本面档位，核心城市核心区的优质资产，留的期权价值高，可以留；基本面不达标、年跌幅还在加深的资产，留一年的机会成本是百分之四到六，账很难算平。第二是家庭的负债结构，两套房都带贷款、月供挤占现金流的，先卖高息贷款的那套减压，这个顺序优先于任何资产偏好。第三是家庭的实际需求，父母养老、子女成家可能用到的备用房，有真实的备用价值，不能用纯财务口径一票否决。

还有一个技术细节值得提醒：卖房的时机不必追求精确的顶部，但要避开最差的窗口。同一片区挂牌量激增、成交周期拉长的月份，议价地位最弱；带看回升、成交折让收窄的窗口，卖出条件明显更好。以及卖与留不是一锤子买卖，先卖基本面弱的那套、观察半年再定第二套，是更稳健的路径。

一句话总结：留房每年隐性成本约房价的百分之四到六，租金多数覆盖不了，卖与留的分水岭在资产基本面、负债结构和真实备用需求，先卖弱资产、留强资产，是这道题的默认次序。

风险提示：资产处置涉及税费与个人财务安排，本文为分析框架，具体决策应结合家庭财务状况与税务规定审慎作出。