千万级住宅成交增长，是近期楼市讨论中出现频率较高的一个判断。这个判断需要拆开来看，因为把它当作整体趋势时，会与数据有明显的出入。

一、总量数据的方向是收缩

克而瑞研究中心的数据显示，2026年前5个月，上海总价1000万元以上高端住宅成交3592套，同比下降39%。上半年口径下，上海千万级住宅成交4922套，仍居全国首位，但同比降幅扩大到27%，同期重点35城千万级住宅成交1.79万套，同比下降13%。

供求关系同步变化。1000万元至2000万元总价段，2024年与2025年的供求比稳定在1.17，2026年前5个月升至1.23。前5个月供应回落20.9%，成交同比降幅却扩大到39%。

二、增长的判断从哪来

增长的印象主要来自两个可验证的变化。

一个是二手端的占比抬升。1000万元以上二手房成交占比，从2021年的约5%上升到2026年前4月的约10%。成交套数从2022年的5598套逐年攀升，2025年达到9390套，创下历年新高。

另一个是头部项目的热度。徐汇滨江的安澜上海东区推出100套大平层，备案均价17.28万元每平方米，半小时售罄，成交金额33.6亿元。部分顶流项目的认购率达到130%至138%。

三、真正的结构是两端分化

把两个方向的数据并排放，画面就清楚了。10万元以上单价的项目中，多数开盘去化率只有20%至50%，个别项目去化率低至9%、5%。同一批入市项目里，有的触发积分摇号，有的因认购人数不足未办理摇号。

供给结构也在变化。上半年上海新房套均成交金额约901万元，二手房套均约375万元，两者差距接近三倍。新房承接中高总价与改善需求，二手承接刚需与初级改善，两者已经分层。

一二手价格倒挂现象基本消失是另一个关键变化。1000万元至2000万元总价段，新房成交均价比同类二手房长期高出30%至50%，部分板块新房与两三年内次新房的价差明显。过去依靠倒挂获利的逻辑，在这类房源上已经难以成立。

这种分层在成交套数上体现得更直接。上半年上海新房成交约2.04万套，二手房成交约13.56万套，套数比约6.6比1。新房数量少、总价高，承担中高总价段的改善与高端需求；二手房数量多、总价低，承担刚需与初次改善需求。两个市场的客户结构、定价逻辑与成交周期都不相同。

四、需求端呈现的三个特点

第一个特点，区位集中度提高。资金向少数区位集中，普通高价盘难以分享这波需求。

第二个特点，产品标准变严。买家对地铁距离、景观条件、户型效率、物业水平的敏感度上升，短板会直接反映在成交速度上。

第三个特点，决策周期拉长。供应量增大后，同一总价段可比较的项目变多，购房者比价更充分。

五、需要留意的变量

2026年上海约有3.4万套限售房源解禁入市，这部分房源的总价段与千万级二手市场有重叠，是后续需要观察的供给变量。

 

上海千万级住宅的成交结构，更接近头部集中而整体收缩。总量同比下行，二手端占比抬升与个别头部项目的高去化并存。判断这个市场，要看总价段、区位、产品力三项条件组合后的结果，不能用单一总量数字概括。