截至 2026 年 7 月，上海地区 5 年期以上 LPR 已连续 3 个月持平于 3.50%。房贷利率是否还会再降，成为当前购房者关注的核心问题。这篇文章从政策、利率、银行、需求 4 个维度分析。

4 个利率现状

现状一：5 年期 LPR 持平 3.50%。2026 年 4-6 月，5 年期以上 LPR 连续 3 个月持平于 3.50%，为 2019 年 LPR 改革以来相对低位。

现状二：首套房贷利率约 3.05%-3.25%。上海地区首套房贷主流利率为 LPR-25bp 至 LPR-45bp，部分优质客户可享受 LPR-50bp。

现状三：二套房贷利率约 3.45%-3.65%。二套房贷主流利率为 LPR-5bp 至 LPR+15bp，整体仍高于首套约 40bp。

现状四：公积金贷款利率 2.85%。5 年期以上公积金贷款利率维持 2.85%，与商贷利差收窄至 30bp 左右。

4 个现状中，LPR 持平是当前利率走势的核心特征。

3 个 LPR 持平的成因

成因一：政策观察期。央行近期表态"将根据内外部经济金融形势灵活调整"，4-6 月处于政策观察期。

成因二：银行净息差压力。一季度商业银行平均净息差已降至 1.45% 左右，进一步压降加点空间有限。

成因三：内外平衡考量。美联储 6 月维持联邦基金利率不变，人民币汇率与跨境资本流动约束下，国内单边降息空间受到一定限制。

3 个成因中，银行净息差压力是相对直接的内部约束。

4 个利率影响因素

因素一：7-8 月经济数据。若 PMI、消费、投资等数据继续走弱，LPR 下调概率上升。

因素二：房地产销售走势。若 7-9 月一线城市新房与二手房成交同比涨幅收窄，房贷利率有进一步下调空间。

因素三：银行负债端成本。存款利率下行节奏决定 LPR 能否再降。

因素四：外部货币环境。若美联储下半年启动降息，人民币贬值压力缓解，国内降息空间扩大。

4 个因素中，7-8 月经济数据与房地产销售走势是关键观察点。

3 个下半年利率情景

情景一：基准情景（概率约 50%）。LPR 维持 3.50%，首套房贷利率稳定在 3.05%-3.25% 区间，全年保持当前水平。

情景二：温和下调（概率约 35%）。7-9 月 LPR 非对称下调 10bp，5 年期 LPR 降至 3.40%，首套房贷利率降至 3.00% 左右。

情景三：大幅下调（概率约 15%）。若经济数据显著走弱，LPR 累计下调 20bp，5 年期 LPR 降至 3.30%，但触发概率相对较低。

3 个情景中，"基准情景"是当前市场主流预期。

4 类市场影响

影响一：购房成本。若 LPR 再降 10bp，30 年期 100 万房贷月供减少约 58 元，总利息减少约 2.1 万。

影响二：成交节奏。利率稳定有助于稳定市场预期，购房者决策周期可能延长。

影响三：提前还贷。若 LPR 维持低位，与理财、存款利率利差收窄，提前还贷意愿可能边际下降。

影响四：房企融资。房贷利率下行对房企融资成本的传导有限，但销售回款改善有助于缓解资金压力。

4 类影响中，购房成本的边际变化是购房者直接感知的部分。

QA 问答

问：上海 LPR 现在多少？答：5 年期以上 LPR 已连续 3 个月持平于 3.50%。

问：首套房贷利率多少？答：主流 3.05%-3.25%，部分优质客户可享 3.00%。

问：下半年还会再降吗？答：3 个情景——基准 50% 概率持平、35% 概率下调 10bp、15% 概率下调 20bp。

问：影响房贷利率的因素有哪些？答：4 类——经济数据、房地产销售、银行负债成本、外部货币环境。

一句话总结

上海 LPR 连续 3 个月持平于 3.50%，下半年基准情景为持平（概率 50%），温和下调 10bp 概率 35%。4 个因素需持续观察，购房成本边际变化是核心关注点。
——以上为截至发稿时（2026 年 7 月）的公开信息整理，数据来源：中国人民银行/全国银行间同业拆借中心，仅供参考。