来源公众号：企业融贷百科

 

刚过去的一周，北京楼市和利率市场接连抛出两个重磅信号：12月22日，央行公布的LPR数据显示，1年期3.0%、5年期以上3.5%的利率水平，已经连续第7个月“按兵不动”；紧接着12月24日，北京官宣首套、二套房贷利率不再区分，统一执行3.05%的最低利率标准。

这两个消息直接戳中了购房者的核心关切：为啥LPR迟迟不调？利率统一后，后续还能再降吗？现在上车划算，还是再等等？

 

一、LPR连续7个月不调整，到底为啥？

 

从5月最后一次下调后，LPR就进入了“静默期”，这背后不是政策“躺平”，而是多重因素的平衡考量，核心就两点：经济有韧性，政策不用急；银行有压力，下调没动力。

首先是宏观经济给了政策定力。今年以来，虽然下半年经济增长动能略有弱化，但年初出口超预期、新质生产力领域快速发展，已经让全年“5.0%左右”的增长目标基本稳了。简单说，经济没到需要靠强刺激政策托底的程度，逆周期调节的迫切性不高。中国人民大学杨健主任也提到，当前市场对短期强刺激政策的依赖度明显下降，进一步加大调节力度的必要性已经减弱。

更关键的是银行的“盈利压力”卡了壳。LPR的定价逻辑很简单，以央行7天期逆回购利率为锚，再加上银行的加点幅度。而今年三季度末，商业银行的净息差已经跌到1.42%，较去年四季度降了10个基点，处于历史低位。这意味着银行靠存贷款利差赚钱的空间已经很小了，如果再主动下调LPR加点，利润会被进一步挤压，甚至影响金融体系稳定。招联首席研究员董希淼也直言，目前银行缺乏压降LPR报价加点的动力。

另外还有个现实情况：现在的综合融资成本已经够低了，不管是企业贷款还是个人住房贷款，平均利率都处于历史低位，降息的边际效应在递减。

 

二、房贷利率统一后，还有下降空间吗？

 

这次北京拉平首二套房贷利率，让五环内二套房利率从3.45%降到3.05%，200万贷款30年能省近16万利息，对改善型购房者来说已经是实打实的红利。

之后还能再降吗？有空间，但不会“跳崖式”下降，大概率是温和下调。

中央经济工作会议已经明确，2026年要“灵活高效运用降准降息等多种政策工具”，把稳增长、促物价回升作为重要考量。专家普遍预测，货币政策会从现在的“观察期”转向明年一季度的“发力期”，不排除春节前就推出降准或降息操作，届时LPR大概率会跟着下调。

从目前的定价机制来看，银行的资金成本已经通过之前的降准、结构性工具降下来了，这为后续减少加点、引导LPR下行创造了条件。不过幅度不会太大，董希淼和王青等专家都判断，2026年LPR下调幅度大概在10-25个基点，对应房贷利率可能降到2.95%-3.0%区间，想直接跌破3%关口难度不小。

还要注意两个约束条件：一是银行净息差的底线，不能为了降息把银行逼到风险边缘；二是房地产市场的稳定，避免过度降息刺激泡沫，政策会在“稳需求”和“防风险”之间找平衡。另外要区分“市场化利率下降”和“阶段性政策红利”，比如目前部分购房者能享受1%的房贷贴息，实际利率可能接近2%，但这是短期政策，不是市场化利率真的降到了这个水平。

纠结“要不要再等降息”的朋友，其实可以跳出“利率必降”的执念，结合自身情况做决策：

1.  刚需购房者：现在可以出手了。当前3.05%的利率已经是历史低位，即便明年再降，幅度也有限，200万贷款30年最多再省几万利息，没必要为了这点钱错过合适的房源。而且北京这次不仅拉平了利率，还放宽了非京籍购房条件，刚需可以趁政策窗口抓紧上车。

2.  改善型购房者：优先利用政策红利。这次利率统一后，五环内二套房利息省得最多，手里有置换需求的可以主动和银行沟通，确认最新的利率执行标准，争取拿到最低定价。

3.  存量房贷用户：别忘关注重定价日。如果你的房贷是LPR挂钩型，记得核对重定价日，明年如果LPR下调，重定价后月供会自动减少；如果目前利率偏高，也可以咨询银行是否有置换或协商下调的空间。

LPR连续7个月不调整，是经济韧性和银行压力共同作用的结果；房贷利率统一后仍有下降空间，但大概率是明年一季度的温和下调。对购房者来说，与其死等不确定的“最低点”，不如抓住当下的政策红利，根据自身需求做决策才是最理性的选择。