来源于汇贷

房产抵押贷款是很多人解决大额资金需求的办法，不管是做生意周转，还是有大额消费计划，都可能用得上。下面就把这事儿的来龙去脉、该注意的地方好好说道说道，都是实实在在的经验之谈。
 

但是在办理抵押前我们得知道，不是所有房子都能抵押，首先产权得干净，不能有查封、纠纷，也不能是那种没房产证的小产权房。经济适用房这类特殊房子，有些银行不太接受，或者要求补差价转成商品房才行。
 

房龄也很关键，一般银行不太爱接 30 年以上的老房子，不过一线城市核心地段的房子，比如北京二环里、上海外滩周边，房龄 40 年也可能接受。

要是房子已经有贷款没还完，想二次抵押的话，得有余值，也就是剩余价值。

 

例如：

房子评估值 500 万，还有 200 万贷款没还，那能贷的额度也就（500-200）*0.7=210万左右。
 

说完房子，就来说一下借款人了：

多数银行要求借款人年龄18 到 65 岁，有些银行对资质好的客户能放宽到 70 岁。征信这块儿是硬杠杠，最近两年不能有连续 3 次逾期，或者累计 6 次逾期，不然基本没戏。
收入和流水得能证明你还得起钱。上班的就打近 6 个月工资流水，做生意的得有营业执照、对公账户流水，一般要求每个月的还款额不超过月收入的一半，银行才放心。
 

贷款流程也是很多人关心的话题，下面小编一步步说清楚：
 

1、选对地方贷款很重要

银行利率低（经营贷2.3%左右，消费贷3.8%左右），但规矩多、审批慢，7-20个工作日；非银行机构（比如一些贷款公司）放款快，有时候10天就能到账，但利息高不少，适合急着用钱的短期周转。

非银机构利息一般 5%-12%，急用钱的时候能救急，但长期用不划算，只时候临时周转。
 

2、材料得备齐，别来回跑

基础的身份证、户口本、结婚证（没结婚的就不用）、房产证肯定要有。银行流水得打近 6 个月的，能看出收入稳定。上班的开个收入证明，做生意的除了营业执照，最好再准备点儿上下游的合同，证明生意在正常做。

特殊情况比如离婚得带离婚协议，而且可能还要开个单身证明，这些提前问清楚银行，免得白跑。
 

3、房子值多少钱，能贷多少？

银行会指定评估机构来给房子估价，能贷多少呢？主要看房子类型：

住宅一般能贷评估值的70%-90%，商铺、写字楼这些商业用房低一些，50%-70%。

详情如下：

4、签合同、办抵押，最后放款

材料没问题、评估也过了，就可以签贷款合同了。然后得去房产所在地的交易中心办抵押登记，把房子正式抵押给银行，这一步各地时间不一样，像上海浦东最快 3 个工作日就能办完。需要带抵押合同、房产证、身份证这些材料即可。

 

现在 5 年期的 LPR 是 3.5%，银行会在这个基础上浮动。做生意用的贷款利息低，有些银行能做到 2.3%，甚至更低；要是拿来消费，比如装修、买车，利息可能 3.8% 起。
房子位置好、个人征信好，利息也能低点儿。比如一线城市核心区的房子，比郊区的利息可能低零点几个百分点；征信上没逾期、有稳定资产的客户，银行也乐意给优惠。

银行对贷款用途管得严，不能拿去炒股、买房子，要是被查到，可能要求你提前还款，甚至影响征信。用的时候最好留好消费凭证，比如装修合同、进货发票，这样银行抽查的时候我们也有解释的机会。

办理房产抵押贷款有很多细节，得根据自己的房子情况、资金需求、选银行，选产品，材料备齐、流程走对，避开那些隐性成本和风险，才能既拿到钱，又没那么多麻烦，要是自己拿不准，找个懂行或者办过抵押的朋友，能少走不少弯路。