来源知乎：欣欣融贷指南

 

我是欣欣，一名在房产抵押贷款领域摸爬滚打多年的资深中介。今天，我想跟大家深入聊聊房产抵押贷款这个话题，不只是简单的介绍房产抵押贷款这项业务，而是从我的经验出发，分享一些干货，希望能帮助大家更好地理解和运用好这项在市场上越发火热的融资渠道。

咱们中国人，骨子里都有一种“有房才有家”的观念。辛辛苦苦攒钱买套房，图的就是一个安稳。但大家有没有想过，房子除了住，还能干什么？当然是——融资。

有人问为什么别人的贷款总是那么容易就申请下来了？自己去却总是受挫？

其实不然，去银行贷款主要就是围绕我们资质和征信条件综合来看，俗话说的好，资质决定了额度上限，征信决定银行要不要给你批款，只要条件符合，去银行贷款还是很方便的。如下：

 

资质条件：

一般要求工作稳定，名下有车子或房子等资产，上班时间大于1年，收入稳定，能单倍/双倍覆盖月供，有缴纳社保公积金等。

如果是办理的抵押经营贷，需要营业执照注册时间大于1年，公司正常处于存续期间，有正常的开票纳税，流水，要是没有，可申请的银行就少。

征信条件：

一般要求借款人最近一个月查询次数不能超过三次，最近三个月查询次数不超过4次，网贷、小贷账户数不超过4家，最近2年内没有连续3个月逾期，信用卡使用率控制在65%以内等。

 

说到这，又有人问了，我不过是在手机上测了测额度，怎么就不符合银行的申请条件了？

 

其实在网上测额也会占用我们的查询次数，查询次数过多对银行来说就代表缺钱，可能还缺乏还款能力，且逾期风险高，银行放贷主要是为了收利息，查询多风险自然也高，银行自然也就不愿意放款。

而且在短时间内申请了很多家金融机构的贷款，无论这些银行或平台有没有批款给你，都会影响后面的申请。前面的批了，那负债就高了，前面的没有批，那肯定或多或少有原因导致没有批，所以银行不愿意给查询次数多的人贷款。

但查询次数也有一个相对合理的范围，一般3个月最好不超过4次，只要符合银行贷款条件，去银行申请贷款还是很方便的。

 

房产抵押贷款整个流程在7-20个工作日左右，流程如下：

1、提供房产证、公司情况、征信报告给相关机构，用于审核是否符合贷款条件。

申请前准备好以下材料：

①身份证（如已婚则需要提交夫妻双方）②婚姻证明（结婚证/离婚证）③户口本④房产证⑤个人银行流水⑥其他资产证明（房产、车、存款等）⑥营业执照、公司章程⑦公司流水等。

2、业务受理后，银行会找评估机构进行评估，可贷额度一般为房产评估值的6-8成，随后进行简单签约，银行再上门实地调查经营场所，并拍照记录，随后上报相关资料，一般需要大约5个工作日来进行贷款批复。

3、批复通过后，去银行签订正式借款合同，办理抵押手续并出具他项权证（1-3天），放款后注意资金流向就好了。

都说到这了，那什么样的客户适合办理抵押贷款呢？

其实办理房产抵押的人群主要分为以下几种：

①企业主、个体工商户：用于公司的日常生产和经营，目前上海抵押经营贷利率最低可做到2.16%，额度最高85成，总体申请起来还是非常划算的。

②转贷：

早些年按揭利率4%甚至5%的客群，置换掉高息产品，每年可节省不少资金，目前上海经营贷利率最低2.16%，相较于前些年的4%-6%的贷款，利率已有大幅下降，把原来的高息房贷换成低息贷款，每年至少能省1%-2%个点的利息钱。

而且现在出了一项免过桥利好政策：按揭转经营利率可以做到2.55%-2.65%左右，经营贷转经营贷利率可做到2.3%-2.4%左右，都可以免过桥费用，按照市场价来计算，每100万一天可节省600块垫资费用。

按揭转经营、经营贷转经营贷都不需要垫资费用，把换高息贷款置换成低息贷款，甚至可以用先息后本置换等额本息，这样一来，月供少了，还款压力也小了。

 

③急于用钱，一时难以卖房：

抵押贷款申请时间大概在7-20个工作日，而卖房往往需要几个月之久。可以通过办理房产抵押得到一笔随时可支用的现金，缓解资金压力，避免找亲朋好友借钱的尴尬。

④信贷、小贷网贷多的客户：

把已有的高息、多笔小额、年限短、额度低、月还款高的债务置换为一笔房抵贷款，以此减少利息，提高现金流，减轻月供压力，由于抵押物的加持，贷款机构的风险相对较低，相较于信贷，抵押贷对征信记录稍有瑕疵的人群相对友好。

比如有人喜欢乱点贷款申请或者信用卡申请，导致征信花了，申请信用贷无法通过，也可以考虑房产抵押贷款。

 

⑤全款买房再抵押：

通过全款购入房产，再做抵押贷，节省购房成本。