来源知乎：欣欣融贷指南

 

二手房需与卖方签订购房合同，主要包括拉产调、签约、申请贷款、过户、缴税、拿证、银行放款、交房等交易流程，下面欣欣就来详细讲讲：

1、确定好房源，拉产调

清楚上海相关政策，包括购房资格、首付额度、对应税费等，这些可以看欣欣主页的文章

拉产调可避免过户纠纷，上家可以在随申办进行拉取，或者带好身份证和房产证去上海房产交易中心查询。

2、买卖双方达成意向，买家支付定金

价格、付款时间、交易条件时间节点等信息达成一致，签署定金合同。另外要注意，定金不同于订金，是不可以退的哟！！

3、网签并备案登记

网签《上海市房地产买卖合同》且在上海市网上房地产登记备案，买卖双方需全部到场，

另外注意，为防止一房两卖，每套房屋只能进行一次网签合同。

4、支付首付

买家支付首付（首套15%，二套25%），卖家房产如果有贷款，需要提前预约银行申请还贷，每个银行所需时间略有不同，时间一个月左右。

5、面签并向银行申请贷款

买房付清首付款后向银行申请办理贷款手续（一般贷款审批需2-3周）

办理贷款申请所需材料有：

身份证、婚姻证明（结婚证或者离婚证离婚协议）、户口本、未成年小孩出生证、定金收据、首付款收据以及对应的转账凭证、夫妻二人的收入证明、主贷人在贷款银行的借记卡（还款卡）、公积金账号等。

卖家还款与买家办理按揭贷款可同时进行，节省时间。

 

6、过户、缴税、领取房产税

双方约定时间去交易中心办理过户。

需要的资料有：

上下家各自的身份证、《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》、《告知书》、完税证明、购房发票、银行卡等。

过户受理后5个工作日内缴纳税费，当日可领取产证。

房产过户的方式一般有：

①买卖

②继承（无税费）

③赠与

④夫妻离婚或更名

另外注意，继承房产虽不涉及任何税费，但继承后房产再出售涉及到增值税及附加税。

7、提交产证，银行放款

银行收到新产证复印件及他项抵押权证原件后1~2周内放款，银行放款三日内，双方就可进行办理房屋和水电燃物业等交接手续，拿钥匙。

如双方之前有约定尾款，交接好后买方就可以把尾款给到原业主。

ps：如果是全款支付，到这一步就结束了，如果后续还要申请按揭，那就要向银行提交申请材料，走按揭流程。

贷款申请材料有：

（1）买卖双方的身份证明

（2）过户登记申请书

（3）结婚证（单身无需提供）

（4）二手房买卖合同

（5）房屋产权证

（6）所有产权人身份证（若产权人中有未成年小孩，需额外提供小孩的医学出生证明及户口本）

（7）抵押注销材料（如房子本身还有贷款未结清卖家需提供抵押注销材料）

（8）如有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证及银行另外要求的其他材料。

在交易过程中需确保房屋权属清晰，产权人和卖方必须是同一人。