来源知乎：融贷无悠悠

 

在资金周转需求日益多样化的当下，房产抵押贷款凭借其利率低（最低利率仅 2 开头）、额度高（房产评估值的 7 成左右，最高可做到 9 成）、期限灵活（1-20 年不等）等优势，近年来成为中小微企业主和个人融资的热门选择。

下面小融就从以下这几个方面为大家讲解无锡办理房产抵押贷款流程及在办理中可能遇到的问题及解决方案。

 

1、抵押利率、额度

房产抵押贷款利率在 2.25%-3% 之间，额度一般为房产评估值的 6-8 成（个别银行还可做到 9 成甚至超成）。

房产抵押贷款还分为经营贷和消费贷，以下是二者区别：抵押经营贷主要用于经营，出于国家政策扶持，利息也是相对较低的，申请人必须是公司的法人或股东。经营贷利率一般在 2.4% 左右，额度高，但需要有公司，算是目前市面上贷款利率最低的了。

抵押消费贷主要用于日常消费，适合不方便持有公司或不想持有公司的上班族申请。消费贷利率一般在 2.8% 左右，不需要营业执照，额度一般在 300 万以内。

2、贷款申请条件

银行在审核的时候主要是审批借款人、房产还有公司条件，以下是银行审批的重点：

①借款人条件

申请人年龄一般在 18~65 周岁，部分银行可放宽至 70 周岁（年龄过大被银行拒贷的可能性很大，要不就是贷款期限不够长）。抵押人年龄一般在 18~80 周岁，当然要是借款人和抵押人是同一人就更好了。抵押贷款并非只有产权人才能办理，子女自己也可以作为主贷人，拿父母的房产去抵押，这样就不受年龄限制。如果一定要父母作为借款人，则需要追加子女为担保人。

银行在审核借款人条件的时候，征信是非常重要的一点：主要审核征信的逾期，查询次数，负债和其他负面信息，一般要求最近两年内没有连续三个月逾期、累计 6 个月逾期，最近三个月查询不超过 4 次，半年不超过 6 次，资产负债率控制在房产总价的 75% 以内，但也有个别银行对查询或负债率相对宽松，查询多、负债高可寻找特殊产品。

我们要是想知道自己的征信情况具体如何，也可自行查询，个人查询不算查询次数，但建议不宜查询过多，以免影响大数据审批。房地产、金融、银行、证券、公职人员等人群大部分银行无法接受其作为借款人，但可作抵押人办理贷款。

②房产条件

抵押物一般要求房龄在 30 年内，超过 30 年只有极少数银行可以申请，房屋的产权可以在市场上交易，住宅房产面积大于 50 平米。目前市面上可贷的房产类型还是挺多的，有住宅（最高可做到 9 成，甚至超成）、别墅、公寓、经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼等。

1. 住宅最受银行欢迎，抵押成数可做到 6-9 成
2. 别墅、公寓成数在 5-7 成
3. 经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼等成数在 5-6 成

 

没有房产证（农村自建房、期房和小产权房）、产权不清晰、房产证上有未成年的名字、拆迁范围内的房子等无法办理抵押。拿到房产证的时间小于 6 个月还有超过 30 年以上的老房子申请贷款相对麻烦一点。

下面为大家详细讲解一下常见的房产相关名词：

1. 小孩房房产证上有未满 18 周岁的小孩名字（极少数银行可做，涉及到去份额）
2. 老人房房产证上有 65 岁以上老人名字（80 岁以内还是有银行可办理，可选银行极少。）
3. 经济适用房、人才房等一般都有国家的份额需要赎回份额并且过了限售期才可申请贷款。
4. 好人好房“好人” 表示征信良好，负债低。“好房” 一般是指房产位置好，房龄最好在 20 年内，房产面积最好大于 60 平米以上（每个银行对好人好房的评定标准有所不同）达到好人好房标准，对部分银行来说属于优质客户，在额度和利息上都有一定的优待。
5. 单新 / 双新新公司指公司持有时间小于 6 个月；新产证一般指房产证办理时间小于 6 个月的房产证，也有部分银行把持有时间在 1 年内的房产证都归为新产证。单新，指房产证或公司有一方是新办的，双新，是指公司与房产证都是新办的。
6. 白户没有任何贷款记录的贷款人，部分银行不太喜欢” 白户”，由于没有和银行建立过信用关系，不确保是否有良好的还款习惯，建议” 白户” 在申请抵押贷款前可以先办理一张信用卡使用。
7. 白名单白名单分为单白名单与房产白名单，申请信用贷款的时候为白名单客户申请信用贷款的额度相对高，利息也会给与优惠。房产白名单大致是指每个银行觉得位置好，处置方便的房产，白名单房产审批通过率会高一些。
8. 债权人债的关系中有权利要求另一方 (债务人) 为或不为一定行为的当事人。债务人：通常指根据法律或合同、契约的规定，在借债关系中对债权人负有偿还义务的人。
9. 转贷房子本身已经有贷款，由于额度低或者利息高的原因，希望从新银行重新批复一笔贷款来提高额度或降低利息。
10. 过桥垫资在转贷的过程中，由于没有足够的现金去结清之前贷款，可找相关的过桥机构 “过桥垫资” 用于结清银行款项过桥周期一般在 15 天左右，部分过桥公司还会有一定的过桥手续费用。
11. 受托支付受托支付是银行在放贷时常用的一种支付方式，一般是指放款银行根据贷款人提供的购销合同实行支付委托，有银行直接把款项转入借款人提供的有效用途合同中的指定账户，主要的目的是为了避免贷款被申请人挪用。

③公司条件

银行一般要求公司需成立满一年，持有满 3-6 个月，少部分银行接受新注册公司来申请。经营贷需要公司，消费贷不需要公司，不过最高只能申请 300 万，并且利息远高于经营抵押贷款，适合不方便成立公司的客户。如想申请经营贷，最好提前 3-6 个月开始规划，以便享受到更优惠的贷款条件。

 

3、贷款流程

①贷前规划，匹配银行

在审视好自己的条件之后，就可以开始选择适合的银行贷款产品了，在选择产品时我们主要看利率、额度、贷款期限以及还款方式。还有一些特殊产品，比如有些产品不看流水、有些接受新产证 / 新公司、有些轻看征信或不限房龄，可针对自己的需求寻找合适的产品。在贷款申请前记得养好征信，最好不要有逾期，网贷、小贷笔数不宜过多，如果有，最好提前结清，以免影响贷款审批。

②提交材料

在利率额度以及其他情况都满足的情况下，就可以去银行提交申请，交材料了。以下是大多数银行都适用的材料清单：

• 个人材料身份证、户口本、结婚证（离婚的需要提供离婚证和离婚协议）、个人近一年的流水、房产证、资产证明等
• 公司材料营业执照正副本、公司章程、上下游合同、第三方受托支付合同、三方收款账户公司的营业执照、开户基本信息、公司流水等

③银行审批

提交好材料后，银行会开始审批，主要是对借款人个人情况以及抵押物情况进行审批，如是经营贷，公司也要审批。

1. 收入是衡量借款人还款来源的一个重要依据，一般要求借款人收入能够单倍覆盖本笔月供。
2. 银行一般都会要求借款人提供个人征信情况。如果征信上有信用污点，银行为了规避自身风险，就会提高贷款利率，并且适当降低贷款额度。
3. 房产评估值越高，可贷额度也越高，主要影响房产价值的有区域位置，房屋面积、周边设施、房屋装修等。公司一般要求公司主体成立半年以上，主要看公司流水、纳税以及收支情况。

④签订合同

银行审批通过之后，在利率额度都满意的情况下，就可以去银行签订合同了，申请到放款的时间根据银行不同，一般的周期为 7~20 工作日左右，单次签约一般为 1 小时左右，如需开企业户预计需要 2 小时左右，签好合同，就可以办理抵押登记了。如果是已婚，配偶也需一起前往签字。

⑤抵押登记放款

签完合同后，抵押人需要和银行工作人员一起前往当地的不动产登记部门办理房产抵押登记手续。办理抵押登记时，需要携带相关的资料，如身份证、房产证、抵押合同等。办理完成后，银行会在系统中进行确认。完成抵押登记后，银行会按照合同约定的金额将贷款发放到指定的账户中。这个账户可以是借款人的个人账户，也可以是根据贷款用途指定的第三方账户。

⑥按时还款

在成功获得贷款后，借款人需严格按照合同约定的还款方式和时间进行还款。常见的还款方式有等额本息、等额本金和先息后本。等额本息每月还款额固定，还款初期利息占比较大，本金占比较小，随着时间推移，本金占比逐渐增加，利息占比逐渐减少；等额本金则是每月偿还的本金固定，利息随着本金的减少而逐月递减，前期还款压力较大，但总体利息支出相对较少；先息后本是在贷款期限内，每月只需偿还利息，到期一次性归还本金，前期还款压力小，但到期时需一次性偿还较大金额的本金。借款人应根据自身的收入情况和财务规划，选择最适合自己的还款方式，并确保按时足额还款，避免逾期产生不良信用记录，影响个人信用评级和未来的金融活动。

⑦解除抵押

当借款人按照合同约定还清所有贷款本息后，需及时办理解除抵押手续。首先，向贷款银行申请开具贷款结清证明，证明贷款已全部还清。然后，携带贷款结清证明、身份证、房产证等相关材料，前往当初办理抵押登记的不动产登记部门，申请办理解除抵押登记手续。不动产登记部门在核实相关信息无误后，会办理房产抵押解除手续，将房产的所有权完全归还给借款人，此时房产不再处于抵押状态，借款人对房产拥有完整的处置权。

4、常见问题解析及贷款注意事项

①征信花了还能办理房产抵押贷款吗？

征信花了并不意味着完全无法办理房产抵押贷款。虽然大部分银行对征信要求较为严格，如前面提到的一般要求最近两年内没有连续三个月逾期、累计 6 个月逾期，最近三个月查询不超过 4 次，半年不超过 6 次等，但仍有部分银行或金融机构针对征信花的情况有特殊产品。

一些银行会综合评估借款人的其他条件，如房产的优质程度、收入稳定性、资产负债情况等。如果借款人房产价值高、位置好，且收入稳定、资产负债率低，即使征信查询次数稍多或有少量逾期，也有可能获得贷款。此外，一些地方性银行或非银行金融机构，其贷款政策相对灵活，对征信的容忍度较高，也可为征信花的借款人提供贷款机会。但通常情况下，这类贷款可能在利率、额度上会有所差异，利率可能相对较高，额度可能会适当降低。

②新办的公司可以申请经营贷吗？

 

一般来说，银行大多要求公司成立满一年且持有满 3 - 6 个月才接受申请经营贷，但也有少部分银行接受新注册公司申请。对于新办公司，银行会更加关注其经营规划、行业前景以及实际经营情况。如果公司所处行业发展前景良好，且借款人能提供详细、合理的经营规划，以及一定的业务开展证明，如已有业务合同、订单等，表明公司有实际的经营活动和潜在的还款能力，那么仍有可能申请到经营贷。

不过，新办公司申请经营贷，在利率、额度等方面可能无法享受与经营时间较长的公司同等的优惠条件。为了更顺利地申请经营贷并获得较好的贷款条件，建议有经营贷需求的借款人，若时间允许，最好提前 3 - 6 个月开始规划公司相关事宜，如注册公司、开展业务、积累经营数据等。

③房产有抵押还能再次抵押吗？

 

房产有抵押的情况下，部分银行是支持再次抵押的，即二次抵押。二次抵押的前提是房产当前的剩余价值足够。例如，房产评估价值为 100 万，已有一笔贷款未结清余额为 30 万，若银行规定二次抵押的抵押率最高为 70%，则该房产可用于二次抵押的额度为 100 万 ×70% - 30 万 = 40 万。

不同银行对于二次抵押的要求不同，有些银行对房产类型、房龄、借款人资质等方面有严格限制。一般来说，住宅类房产更容易办理二次抵押，房龄较短、地理位置好的房产也更受银行青睐。对于借款人，除了要满足银行对房产的要求外，自身的还款能力和信用状况同样重要。此外，二次抵押的贷款利率通常会比一次抵押略高，因为银行承担的风险相对增加。在考虑二次抵押时，借款人需要综合权衡贷款成本和自身的还款能力，确保能够按时足额还款，避免因还款困难导致房产被处置的风险。

④贷款资金用途有哪些限制？

 

房产抵押贷款的资金用途有着明确的限制，必须符合法律法规和银行的规定。经营贷的资金专款专用，只能用于企业的生产经营活动，如采购原材料、购置设备、支付租金、拓展业务等。消费贷的资金主要用于个人的合理消费，如购买汽车、装修房屋、教育深造、医疗保健等。无论是经营贷还是消费贷，贷款资金都严禁流入房地产市场、股市、期货市场等投资领域，也不能用于偿还债务、非法集资等非法活动。银行在发放贷款后，通常会对资金用途进行监控，要求借款人提供相关的资金使用凭证，如发票、合同、付款记录等。一旦发现借款人违规使用贷款资金，银行有权提前收回贷款，并可能对借款人采取加收罚息、降低信用评级等措施。借款人务必严格按照合同约定的用途使用贷款资金，确保贷款资金的合规使用，维护自身良好的信用记录和金融秩序。