来源百家：聚融网

 

在当前的经济环境下，房产抵押贷款越来越受欢迎大家欢迎，房子不仅能用来居住，当面临资金需求时，还能用其来获取一笔可观的资金，房产评估价最终确定我们的可贷额度，那下面我们就来看看影响房产抵押评估价主要是哪几个方面吧！！

一、房龄

随着时间的推移，房屋会逐渐出现各种损耗，如建筑结构的老化、设施设备的陈旧、装修的磨损等。这些因素不仅会降低房屋的使用价值，还会增加后续的维护成本。

抵押物一般要求房龄在30年内，超过30年只有极少数银行可以申请，房屋的产权可以在市场上交易，住宅房产面积大于50平米。

通常情况下，房龄每增加 5 年，评估价值可能下降 5%-10%。在一些老旧小区，由于建成时间较早，房屋的户型设计、建筑材料等可能已经跟不上现代居住需求，这也会进一步拉低其市场价值。

房龄过大的房产，其市场流通性较差，变现难度增加，银行在面临违约风险时，难以通过处置抵押物收回全部贷款本息，所以只能通过降低抵押率来控制风险。

多数银行规定房龄 + 贷款年限≤40 年，这是为了确保在贷款周期内，抵押物的价值能够覆盖贷款本金和利息。

 

二、楼层

在评估一套房子时，楼层是一个极为重要的因素，一般来说，中间楼层（大致处于总层数 1/3 至 2/3 区间）往往备受青睐，溢价率可达 5%-8%。这是因为中间楼层既避免了底层的潮湿、噪音和隐私问题，又不像顶层那样存在漏水风险、夏季炎热、风大等困扰，同时还能享受到较好的采光、通风和视野。

底层房屋容易受到潮湿、噪音干扰，且隐私性较差，在评估时往往会被折价，折价幅度可能在 10%-15%。顶层房屋则因为存在漏水隐患、能耗较高（夏季制冷和冬季取暖成本相对较高）以及可能存在的风大等问题，同样可能面临 10%-15% 的折价。

除了底层和顶层，还有一些特殊楼层在房屋估值中也会受到特殊对待，银行会对其进行风险定价。例如，带底商的住宅底层，由于商业活动可能带来的噪音、油烟等干扰，银行可能会在评估时额外扣除 5%-10% 的评估值。腰线层虽然在外观上可能有一定的装饰作用，但也存在积灰风险，可能导致房屋的清洁成本增加，这也会使得银行对其评估值进行相应下调。设备层由于放置了各种设备，会产生噪音、震动等问题，对居住体验影响较大，同样可能面临银行的评估折价。

 

三、朝向

一般来说，南北通透的户型最受市场青睐，其溢价率可达 8%-12%。这是因为南北通透的户型能够实现空气的自然流通，使室内保持清新，同时在采光方面也表现出色，阳光能够均匀地洒入室内，营造出明亮、舒适的居住环境。

纯南户型次之，虽然在通风效果上可能略逊于南北通透户型，但充足的采光也使其在市场上具有较高的认可度。相比之下，东西向户型由于采光时间相对较短，且存在西晒问题，在评估时可能会被折价 5%-8%。而北向户型由于采光严重不足，室内常年较为阴暗潮湿，居住体验较差，折价幅度通常在 10%-15%。

四、房屋类型

目前市面上可贷的房产类型还是挺多的，有住宅（最高可做到9成，甚至超成）、别墅、公寓、经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼等。

①住宅最受银行欢迎，抵押成数可做到6-9成

②别墅、公寓成数在5-7成

③经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼等成数在5-6成

只有居住权没有房产证的房子不能进行抵押，像一些农村自建房、期房和小产权房等、产权不清晰的房子、拆迁范围内的房子、违章建筑，文物保护建筑，被依法查封、扣押、监管和其他形式限制的房屋不可用于抵押。

五、地理位置

核心地段的房产，由于其稀缺性和无可比拟的配套优势，在市场上始终占据着价值高地。城市中心区的房产通常拥有完善的交通网络、优质的教育资源、丰富的商业配套以及便捷的医疗设施，这些因素使得其评估价通常比郊区高 30%-50%。

在银行的抵押贷款业务中，核心地段的房产也备受青睐，抵押率可上浮 5%-10%。

学区房在房屋估值和抵押贷款额度方面表现出显著的优势。重点学区房由于其稀缺的教育资源，评估价普遍高于非学区房 20%-40%。家长们为了让孩子能够接受优质的教育，愿意支付更高的价格购买学区房，这使得学区房在市场上的需求始终旺盛，价值也相对稳定。