来源公众号：仟融

 

在生活中，我们难免会遇到资金短缺的情况，无论是个人想要实现一些大额消费，还是企业需要资金来维持运营或扩大规模，这时房产抵押贷款就成为了一种可行的融资方式。

房产抵押贷款，简单来说，就是借款人以自有或第三方房产为抵押物，向银行或金融机构申请的大额贷款。其核心优势十分显著，额度高、利率低、期限灵活等。

 

在房产抵押贷款的领域里，根据不同的用途和申请条件，主要分为以下几种常见类型。

抵押消费贷：额度一般在 300 万以内，主要适用于个人消费需求。贷款利率一般在3.2%左右。

抵押经营贷：额度通常在2000 万以内要求借款人或配偶持有公司，无论是作为法人还是股东都可以。这笔贷款主要用于企业经营周转，当企业在运营过程中遇到资金瓶颈，比如需要采购原材料、支付员工工资、扩大生产规模等。利率在2.4%-2.9%左右。

直接申请二次抵押 / 结清贷款申请一次抵押：这种类型是针对已经抵押过一次的房子而言。通过追加抵押或转贷的方式，释放出房产剩余的价值。

了解了房产抵押贷款的基础知识后，接下来我们深入探讨一下它的全流程，看看每一个环节都需要做些什么。

1、前期准备

材料清单：在申请房产抵押贷款之前，借款人需要准备一系列的材料。个人身份证明，包括身份证、户口本、结婚证、近一年的银行流水、公司资料，如营业执照、对公流水、购销合同等。

这些材料的准备要确保齐全、真实、有效，任何虚假材料都可能导致贷款申请被拒，甚至可能引发法律风险。

房产评估：银行会指定专业的评估机构对抵押房产的市值进行测算。通常银行要求房龄≤30 年，因为房龄过长的房子可能存在结构老化、维护成本增加等问题，会影响其价值和抵押的安全性。面积方面，一般要求≥50㎡，面积过小的房产可能市场需求有限，变现能力较差。

房产的地理位置、周边配套设施、房屋的装修情况等也会对评估价值产生影响。例如，位于市中心繁华地段、周边交通便利、配套设施完善的房子，往往能获得较高的评估价值；而装修精美、保养良好的房屋也会在评估中加分。评估费用一般由借款人承担，费用标准根据房产的价值和评估机构的收费政策而定 。

2、申请与审批

提交申请：借款人可以通过线上 APP 或者线下到银行进行面签来提交贷款申请。在申请过程中，需要填写详细的信息，包括贷款用途，明确这笔贷款是用于个人消费、企业经营还是其他合法用途.

贷款金额，根据自己的资金需求和房产评估价值合理确定；贷款期限，要综合考虑自己的还款能力和资金使用计划来选择合适的期限，一般来说，期限越长，每月还款压力越小，但总利息支出可能会越多。

资质审核：银行会对借款人的资质进行全面审核。信用记录是审核的重点之一，一般要求借款人近两年逾期≤3 次，良好的信用记录表明借款人有较强的还款意愿和信用意识，如果信用记录存在严重不良，如多次逾期、欠款不还等情况，银行可能会拒绝贷款申请。

收入稳定性也至关重要，银行通常要求借款人的银行流水需覆盖月供的 2 倍，这是为了确保借款人有足够的收入来按时偿还贷款本息。此外，银行还会审核借款人提交的其他材料，如公司资料的真实性、完整性，房产的产权是否清晰等。

合同签订：当贷款申请通过审批后，借款人就需要与银行签署借款合同和抵押合同。这些合同是具有法律效力的文件，详细规定了借款金额、利率、还款方式、还款期限、违约责任等重要条款，借款人在签署前一定要仔细阅读合同内容，确保自己清楚了解每一项条款的含义和影响。

3、抵押登记与放款

办理抵押：借款人需要携带房产证、借款合同、抵押合同等相关材料，前往不动产登记中心办理抵押登记手续。这个过程大约需要 3 - 5 个工作日完成，在办理过程中，工作人员会对提交的材料进行审核，确认无误后，会在房产证上注明抵押登记信息，表明该房产已被抵押给银行作为贷款的担保。

办理抵押登记是房产抵押贷款的重要环节，只有完成抵押登记，银行才能获得合法的抵押权，在借款人无法按时还款时，银行有权依法处置抵押房产以实现债权。

放款到账：当抵押登记完成后，银行会将贷款金额直接转入借款人的账户。如果是用于企业经营的抵押经营贷，且贷款用途是支付货款等，贷款可能会直接转入第三方账户，如供应商的账户，以确保贷款资金的流向符合规定用途，防止贷款被挪用。

一旦贷款到账，借款人就可以按照自己的计划使用这笔资金，但同时也要牢记还款义务，按照合同约定的还款方式和期限按时还款，避免逾期产生不良信用记录和额外的费用 。

了解了房产抵押贷款的基础知识和全流程后，接下来为大家分享一些成功申请房产抵押贷款的关键技巧，这些技巧能够帮助借款人在申请过程中更加顺利，提高贷款获批的概率，同时也能降低贷款成本和风险。

1、优化个人资质

个人信用记录在房产抵押贷款申请中起着至关重要的作用。银行在审批贷款时，会重点查看借款人的信用报告，评估其信用风险。为了确保信用记录良好，建议借款人提前 6 个月清理逾期记录。避免频繁申请信用卡或网贷。每一次申请都会在信用报告中留下查询记录，过多的查询记录会让银行认为借款人资金紧张，风险较高，从而对贷款审批产生不利影响 。

稳定的收入是银行评估借款人还款能力的重要依据。在申请房产抵押贷款时，借款人应提供稳定的工资流水，一般要求银行流水需覆盖月供的 2 倍。这样可以让银行相信借款人有足够的收入来按时偿还贷款本息。如果流水不足，借款人可以补充其他资产证明，如存款证明，显示自己在银行有一定的储蓄，这些存款可以作为还款的补充资金来源；理财证明也能起到同样的作用，表明借款人具备一定的资金管理能力和财富积累，增加银行对其还款能力的信心 。

2、合理选择贷款方案

在选择房产抵押贷款时，不同类型的贷款，其利率水平存在差异。一般来说，经营贷利率普遍低于消费贷。符合条件的借款人优先选择经营贷，可以节省大量的利息支出。

还款方式的选择也会对借款人的还款压力和利息支出产生影响。常见的还款方式有先息后本和等额本息。

先息后本是指在还款期间，借款人每月只需支付利息，本金在贷款到期时一次性偿还。这种还款方式的优点是前期还款压力较小，资金使用较为灵活，适合短期资金周转的情况。它的缺点是最后一期需要一次性偿还本金，压力较大，且总利息支出相对较多。

等额本息则是每月偿还固定金额，其中既包含本金也包含利息，随着时间推移，本金所占比例逐渐增加，利息所占比例逐渐减少。这种还款方式的好处是还款计划稳定，便于借款人进行财务规划，适合长期规划的借款人。

3、房产选择要点

在进行房产抵押贷款时，房产的选择至关重要，它直接关系到贷款的额度、利率以及贷款申请的成功率。其中，产权清晰和变现能力是两个关键要点。

产权清晰：确保房产无共有权争议、查封或拆迁计划是房产选择的首要条件。产权清晰意味着房产的所有权归属明确，不存在任何纠纷。如果房产存在共有权争议，比如多人共同拥有房产，但部分共有人不同意抵押，那么在这种情况下，抵押行为是无效的，银行也不会批准贷款申请。

变现能力：优先选择地理位置优越、配套成熟的住宅或商铺，能够提高房产的变现能力，增加贷款的安全性。