来源公众号：聚融网

 

住房抵押贷款凭借其利率低（最低利率仅2开头）、额度高（房产评估值的7成左右，最高可做到9成）、期限灵活（1-20年不等）等优势，近年来成为中小微企业主和个人融资的热门选择。

但线上申请总被拒？那究竟是为什么呢？下面我们一起来探讨一下：

征信记录堪称银行评估还款意愿的核心依据，其重要性不言而喻。一旦存在 “连三累六” 的严重逾期情况，即连续 3 次逾期或累计 6 次逾期，银行便会对申请人的还款诚意和信用状况产生极大质疑。当前逾期未结清更是表明申请人当下正面临还款困难，违约风险极高。

查询记录也很重要，近 3 个月内查询次数超过 5 次，往往暗示着借款人资金链紧张，财务状况不稳定。担保代偿意味着申请人曾为他人担保，而被担保人未能履行还款义务，导致申请人不得不代为偿还，这无疑增加了申请人自身的债务负担。法院执行记录则直接反映出申请人涉及法律纠纷，且未能履行法律判决，信用严重受损。

 

银行在审批贷款时，一般要求申请人的月还款额不得超过月收入的 50%。用以确保申请人有足够的资金用于偿还贷款，避免因还款压力过大而导致逾期或违约。

若申请人已有房贷、车贷、信用卡分期等负债，这些债务的月供会与本次抵押贷月供相加。一旦总和超出月收入的 50%，系统便会自动拦截申请。

假设一位月收入 2 万元的申请人，现有房贷月供 6000 元，车贷月供 2000 元，信用卡分期月供 2000 元，那么其每月剩余可用于偿还其他债务的资金仅为 1 万元。此时，若申请房产抵押贷，其月供上限也只能为 1 万元，对应的贷款额度自然会被严格限制，甚至可能因额度过低而无法满足资金需求，导致申请被拒。

抵押物注意事项：

房产作为抵押贷的核心抵押物，房龄最好不超过 30年，房龄过大意味着房屋的建筑结构、设施设备等可能存在老化、损坏等问题，不仅维修成本高，而且市场价值也会大打折扣，银行在处置这类房产时面临较大风险，因此往往会拒绝接受。面积小于 50㎡的房屋，由于空间有限，市场需求相对较低，变现难度较大，银行同样会谨慎对待。

产权性质为经济适用房或小产权房的房产，存在产权不清晰、交易受限等问题，无法为银行提供有效的抵押保障，被拒也是情理之中。

此外，银行对抵押物类型有着明显的偏好。别墅虽价值较高，但市场受众相对较窄，变现周期长；商铺则受市场环境、经营状况等因素影响较大，风险不稳定。因此，别墅、商铺等特殊房产的抵押成数可能低至 5 折，而普通住宅由于市场需求稳定，变现能力强，抵押成数最高可达 7 成到9成。

注意：

线上申请渠道虽然比较高效便捷，但也对材料的完整性提出了极高要求。且线上系统缺乏人工灵活性，无法像线下审核那样进行补正材料。

申请人必须一次性提交完整、准确的材料，否则一旦被系统判定材料缺失，申请就会被退回，不仅耽误时间，还可能给申请人带来诸多不便和额外成本。

银行在审批贷款时，始终把申请人的还款能力置于首位，其重要性远超抵押物价值。这是因为即使抵押物价值再高，若申请人缺乏稳定的还款能力，贷款违约的风险依然巨大。

对于经营贷而言，银行重点考察企业流水，一般要求企业流水需覆盖贷款额的 2 倍以上。这是因为企业的经营状况直接关系到其还款能力，稳定且充足的企业流水意味着企业有足够的现金流来偿还贷款本息。消费贷则更关注工资流水的稳定性，工资流水是个人收入的重要体现，稳定的工资流水表明个人收入稳定，具备按时还款的能力。

 

流水是银行评估还款能力的重要依据，优化流水可以从经营贷、消费贷以及补充材料等多个角度入手。

对于经营贷，通过对公账户走账能直观体现企业经营现金流。企业的经营状况直接关系到还款能力，稳定且充足的经营现金流是银行审批贷款的重要考量因素。

消费贷方面，将工资卡流水养至月供 2.5 倍以上，能有力证明还款能力。工资流水是个人收入的重要体现，稳定且充足的工资流水让银行相信申请人有足够的资金按时偿还贷款。

除了上述两种方式，提供租金收入、投资收益等辅助证明也是优化流水的有效途径。这些额外的收入来源可以增加申请人的综合收入，进一步证明还款能力。

不同的客户和房产类型适合不同的贷款产品，精准匹配产品是提高申请成功率的关键。

优质客户，即信用记录良好、收入稳定、资产雄厚的客户，应选择 “利率低 + 期限长” 的国有大行产品。国有大行凭借其雄厚的资金实力和较低的资金成本，能够为优质客户提供更优惠的利率和更长期限的贷款。

瑕疵客户，即存在一定信用瑕疵或负债较高的客户，可以考虑接受高负债率的城商行或村镇银行。这些银行在贷款政策上相对灵活，更注重客户的实际情况和潜力，能够为瑕疵客户提供更多的机会。

对于特殊房产，如厂房、车位等，尝试专业机构的 “非标抵押贷” 是不错的选择。这些特殊房产由于其用途和市场流通性的特殊性，在传统银行贷款中可能面临诸多限制。而专业机构的 “非标抵押贷” 能够针对这些特殊房产的特点，制定个性化的贷款方案。

在房产抵押贷申请过程中，申请人若能提前做好准备，将大大提高申请成功率，降低融资成本。