来源知乎：欣欣融贷指南

 

大多数人在办理完按揭付完首付之后，手里资金就不够充足了，那这个时候就可以考虑办理房产抵押贷款了，利率低（年化3%左右）、额度高（最高可做到房子的100%）、期限长（10-20年不等），还是非常划算的。

那申请房产抵押贷款的流程是怎样的呢？下面一起来看看吧！！

1、前期准备

在申请房屋贷款前，购房者需准备以下资料：身份证、户口本、结婚证、收入证明、银行流水（通常要求提供近半年的流水，且每月收入最好是每月还款额的 2 到 3 倍，有固定的收入来源）等。

资料准备务必真实、完整且清晰，银行流水最好避免短期内资金大幅波动，以免影响贷款审批。

2、选择银行、选择产品

不同银行的贷款政策、利率、额度和还款方式等存在差异。选择银行时，购房者可从多方面考量。若注重利率优惠，可优先选择大型银行，它们资金成本相对较低，利率可能更具优势；

有公司可以选择办理抵押经营贷，额度高，出于国家政策扶持，利息也是目前市面上贷款利率最低的了，但申请人必须是公司的法人或股东。

名下没有公司可以选择办理抵押消费贷，适合不方便持有公司或不想持有公司的上班族申请，不需要营业执照，额度一般在300万以内。

 

如想申请经营贷，最好提前3-6个月开始规划，以便享受到更优惠的贷款条件。

3、提交申请、房屋评估

 

购房者向选定银行提交贷款申请，银行收到申请后，会对资料进行初步审核，检查资料是否齐全、真实有效。

银行一般要求房产房龄在30年内，超过30年只有极少数银行可以申请，房屋的产权可以在市场上交易，住宅房产面积大于50平米。

房产评估值越高，可贷额度也越高，主要影响房产价值的有区域位置，房屋面积、周边设施、房屋装修等。

房产价值一般为房产评估价的60%-80%左右，最高可做到房价的100%（稍有难度）。

 

4、签订合同、银行放款

贷款申请通过审批后，银行会与购房者签订借款合同和抵押合同。借款合同主要条款包括贷款金额、利率、贷款期限、还款方式、还款时间、违约责任等，利率分为固定利率和浮动利率，购房者可根据市场情况和自身风险承受能力选择；

还款方式中，等额本金前期还款压力较大，但总利息支出相对较少，等额本息每月还款额固定，还款压力较为均衡。抵押合同则明确房屋作为抵押物的相关事项，如抵押物的范围、抵押期限、抵押担保的范围等。

签订合同时，购房者要仔细阅读合同条款，对不理解或有疑问的地方及时向银行工作人员咨询。

到当地的不动产登记中心办理抵押登记后，等待银行撤押，即可放款。

 

要想顺利拿到银行放款，以下几个方面必须注意：

1、优化个人资质

维护良好信用记录至关重要，要养成按时还款的习惯，无论是信用卡还款、其他贷款还款还是水电燃气费等生活费用缴纳，都要准时，避免逾期产生不良信用记录。同时，要控制信用卡使用额度，避免过度透支，保持较低的信用卡负债率，一般建议负债率控制在 50% 以下 。还要避免频繁申请信用卡或贷款，因为每次申请都会在征信报告上留下查询记录，短期内过多查询记录可能会让银行认为财务状况不稳定，影响信用评估 。

降低负债率能提高房贷获批概率。在申请房贷前，尽量还清大额债务，如信用卡欠款、小额贷款等，减少负债总额。若无法一次性还清，可以选择分期还款，虽然会产生一定利息，但能降低负债率。要控制信用卡数量，避免持有过多信用卡，只保留必要的信用卡，防止因信用卡过多导致还款压力增大和负债率上升 。

2、合理规划贷款

合理确定贷款金额和期限是顺利拿到房贷的重要策略。贷款金额要根据自身还款能力来确定，一般来说，每月还款额不宜超过月收入的 50%，以免还款压力过大影响日常生活质量。

贷款期限选择也很关键，要综合考虑年龄、收入稳定性和财务规划等因素。年龄较轻，收入有增长空间，可选择较长贷款期限，如 30 年，这样每月还款压力相对较小，能充分利用资金的时间价值；若年龄较大，临近退休，收入逐渐减少，应选择较短贷款期限，如 10 - 15 年，避免退休后面临较大还款压力 。长期贷款利息支出较多，但每月还款额低，适合收入稳定但资金不充裕的购房者；短期贷款利息支出少，但每月还款额高，适合还款能力较强的购房者 。

3、找贷款中介助力

市场上的贷款产品更是各式各样，每家银行的贷款产品对借款人的要求各不相同，贷款政策上也有不同，甚至于同一家银行不同的分支机构之间在贷款风险偏好上也有差异。

银行审批贷款时会结合借款人的个人资料、资金用途、收入证明、征信等情况综合审批，如果其中存在问题，想要通过审批是很难的。

贷款中介了解各银行贷款政策，对银行所需材料了解清楚，可以快速帮客户匹配银行，做好前期工作，节省客户精力。

不同银行对借款人的申请要求不一样，有的银行申请人最高只能到60岁，有的银行也能做到70岁，流水不够这家银行可能贷不了，但也有银行不看流水，所以如果我们直接去申请的话，很有可能会被拒贷。

如果前期条件符合，到征信这一步被刷下来了，那这样不仅贷不了款，还会增加一笔查询，得不偿失。

找贷款中介就能很好的避免这些问题，他们会先综合审查客户的条件，在看客户在利率、额度及期限提的要求，帮客户筛选出最适合的银行，提高贷款通过率。