来源公众号：聚融网

 

房产抵押贷款是基于房产才能申请的一种贷款，银行或金融机构通常依据房产的评估价值来确定贷款额度，这就意味着，房产评估价值越高，借款人所能申请到的贷款额度也就越高。

举例来说，同样是一套用于抵押的房产，若评估价值为 500 万，按照 70% 的贷款成数，可贷额度为 350 万；若评估价值能提升至 550 万元，贷款额度则可增加到 385 万 ，中间就是35 万的差距。

 

【误区一】额度只看房子

办理房产抵押贷款时，个人资质与还款能力也会影响贷款额度的高低以及贷款利率的走向。

借款人信用记录、工作稳定性、收入水平都是银行审核的重点部分。资质良好、还款能力强的借款人，更有可能获得高额度的贷款以及相对优惠的利率。

银行主要看征信的逾期，查询次数，负债和其他负面信息，一般要求最近两年内没有连续三个月逾期、累计6个月逾期，最近三个月查询不超过4次，半年不超过6次，资产负债率控制在房产总价的75%以内，但也有个别银行对查询或负债率相对宽松，查询多、负债高可寻找特殊产品。

增加收入是提升还款能力的重要手段之一。除了稳定的工资收入外，借款人还可以提供奖金、兼职收入、投资收益等收入来源证明，以此向金融机构展示自己的还款能力。

对于已婚人士而言，夫妻双方的共同收入也可以纳入还款能力的考量范围。夫妻双方共同申请贷款时，可以将两人的工资、奖金、投资收益等全部收入整合起来，向金融机构证明家庭的整体还款能力，从而增加获得高额度贷款的几率。

借款人负债太高的话，表明借款人的债务负担过重，还款能力可能会受到影响，进而导致贷款额度受限或利率上升。因此，借款人可以通过提前偿还部分高利息债务，如信用卡欠款、小额消费贷款等，有效降低自己的债务收入比。在日常生活中，借款人也要合理控制债务规模，避免过度借贷，保持良好的债务收入比，为申请高额度低利率的贷款创造有利条件。

 

【误区二】被银行拒绝就贷不了了

申请房产抵押贷款，选择的贷款机构与产品直接决定了借款人所承担的贷款成本。当前，市场上的贷款机构类型丰富多样，主要分为银行与非银行金融机构，在利率政策和产品特点上存在差异。

①国有银行

中国，农业，工商，建设，邮储，交通，这六家银行的利率在市场属于较低梯队，年利率大致在3%以下，对借款人的信用记录、收入稳定性、负债情况等审批比较严格，适合信用记录良好、收入稳定且负债较低的借款人。

②大型商业银行

例如：招商，兴业，华夏，民生，浦发，广发等，这类银行的抵押一般在3%左右，也有银行为了吸引客户能做到2.4%左右，不过有一定门槛。

③城商行

例如：上海，宁波，南京，杭州，等以城市命名的城商行，各家银行的利率存在显著差异，2.9%-6%不等。

④村镇行

这类银行的利率普遍是要高一些的，大概在5.5%-7%,个别银行会有例外也能做到4%左右的。

⑤信托公司：部分信托公司也提供房产抵押贷款服务。

⑥小额贷款公司：适合小额贷款需求，贷款审批流程相对简便快捷，对借款人的资质要求相对宽松，对信用记录存在瑕疵或无法满足银行严格要求的借款人提供了融资渠道。

⑦互联网金融平台：新兴的贷款渠道，操作便捷但风险较高。

在选择贷款机构与产品时，借款人可以直接访问各银行和非银行金融机构的官方网站，查询其贷款产品的详细信息，包括利率、贷款期限、还款方式、申请条件等。另一方面，也可以咨询专业的金融顾问或贷款中介机构，他们具备丰富的行业经验和专业知识，能够根据借款人的具体情况，提供全面、客观的贷款建议，并帮助借款人筛选出最适合的贷款机构与产品，节省成本。

 

【误区三】贷款流程繁琐

①贷前规划与银行匹配

全面审视自身的条件，审视好之后，就可以开始选择适合的银行贷款产品了，在选择产品时我们主要看利率、额度、贷款期限以及还款方式

1、企业主，计划扩大生产规模，需要一笔较大金额的资金，且还款期限希望较长，那么抵押经营贷更适合。因为它额度较高，能够满足企业大规模资金的需求，同时相对较长的贷款期限也能减轻企业的还款压力。

2、个人为了满足一些消费需求，如购买汽车、装修房屋等，资金需求相对较小，那么抵押消费贷可能是更好的选择。

市场上的银行众多，每家银行的贷款产品在利率、额度、贷款期限、还款方式等方面都存在差异。不同银行的房产抵押贷款利率可能会有所不同，一般来说，大型国有银行的利率相对较为稳定，而一些地方性银行或小型金融机构利率会更优惠，但同时也需要关注其风险和不确定性。我们可以通过银行官网、咨询银行客服、与贷款中介沟通等方式，了解不同银行的利率水平，并进行比较。
 

房产评估值越高，可贷额度也越高。贷款期限有短期、中期和长期之分，不同的期限适用于不同的资金需求和还款能力。短期贷款期限一般在 1 - 3 年，适合那些资金周转需求较短，能够在短期内偿还贷款的借款人。中期贷款期限一般在 3 - 10 年，还款压力相对较为适中，适合大多数企业和个人的经营和消费需求。长期贷款期限一般在 10 年以上，适合那些资金需求较大，且还款能力相对稳定的借款人，如用于购买房产、大型设备等。

还款方式也有多种，如先息后本、等额本息、等额本金、随借随还等
 

②材料准备与提交

确定了合适的银行和贷款产品后，在房产抵押贷款中，准确、完整地准备好所需材料，是贷款申请成功的关键。

需要准备的材料主要包括：

身份证明、户口本、婚姻证明、个人银行流水、房产证、资产证明、营业执照、公司章程、上下游合同、第三方受托支付合同、三方收款账户、公司的营业执照、开户基本信息、公司流水、部分银行需经营场所的租赁合同，物业缴费单和水电费单据等资料作为佐证等。

③银行审批

银行审批是房产抵押贷款流程中的核心环节，银行会对借款人的个人情况、抵押物情况以及公司情况（如申请抵押经营贷）进行全面、严格的审查，以评估贷款风险，决定是否批准贷款申请以及确定贷款的额度、利率、期限等条件。

1、收入是衡量借款人还款能力的重要依据，一般要求借款人收入能够单倍覆盖本笔月供。银行会通过查看个人银行流水、工资证明等材料来核实借款人的收入情况。如果借款人的收入不稳定，或者收入不足以覆盖月供，银行可能会认为其还款能力不足，从而拒绝贷款申请或降低贷款额度。

2、个人征信情况也是银行重点关注的内容。银行会查看借款人的征信报告，了解其信用记录，包括逾期情况、查询次数、负债和其他负面信息。如前文所述，一般要求最近两年内没有连续三个月逾期、累计 6 个月逾期，最近三个月查询不超过 4 次，半年不超过 6 次。如果征信上有信用污点，银行为了规避自身风险，可能会提高贷款利率，或者适当降低贷款额度。

3、房产评估值越高，可贷额度也越高。主要影响房产价值的因素有区域位置、房屋面积、周边设施、房屋装修等。银行会委托专业的房产评估机构对抵押物进行评估，评估机构会根据这些因素，结合市场行情，对房产进行估值。在评估过程中，评估机构会实地勘察房产，了解房屋的实际状况，包括房屋的结构、装修、使用情况等。同时，还会参考周边类似房产的交易价格，综合确定房产的评估价值。例如，位于市中心繁华地段、周边配套设施完善、房屋面积较大且装修较好的房产，其评估价值通常会较高，相应的可贷额度也会更高。

3、如果申请的是抵押经营贷，银行还会对公司进行审批。公司一般要求主体成立半年以上，主要看公司流水、纳税以及收支情况。

④合同签订与抵押登记

银行审批通过后，签订合同，办理抵押登记。

⑤放款

完成合同签订和抵押登记后，银行会按照合同约定的方式和时间，将贷款发放到指定的账户。放款时间根据银行的不同和业务流程的差异而有所不同，一般的周期为3-7工作日左右。