来源头条：千房万融

 

借款人将自己名下的房产作为抵押物，向银行或其他金融机构申请房产抵押贷款。与其他贷款方式相比，房产抵押贷款具有额度高、利率低、期限长等显著特点。

那房产抵押贷款是如何运作的呢？接下来就给大家仔细讲讲哪些房产是可抵押的，哪些又是不可抵押，如下：

可抵押房产：

1、商品房：拥有独立产权证书，产权明晰，在市场上交易活跃，是银行最常接受的抵押房产类型。比如常见的住宅小区商品房，只要房龄不是太久，产权无纠纷，就可以申请抵押。可贷成数一般为房产评估值的6-9成。

2、商铺：作为商业性质房产，位于繁华商业街、人流量大的商铺，银行在评估时会给出不错的抵押额度。但要注意，商铺抵押时银行会考虑其地理位置、经营状况等因素，因为这些会影响商铺未来的收益和变现能力。可贷成数一般为房产评估值的5成左右。

3、别墅：属于高端住宅，面积大、价值高，具备良好抵押条件。不过，由于其市场流通性相对较弱，银行审核会更加谨慎，评估价值时会综合多方面因素，如地段、周边配套、房屋品质等 。可贷成数一般为房产评估值的6成左右。

工业厂房：对企业主来说，是重要资产。企业发展遇到资金周转困难，工业厂房可用于抵押获取贷款。银行会对厂房地理位置、用途、产权情况等进行详细审查，确保贷款风险可控。比如，厂房所处工业园区的产业发展前景、是否存在环保问题等，都会影响银行的审批。可贷成数一般为房产评估值的5-6成。

 

不可抵押房产：

1、权属有争议的房产：当房产所有权或使用权存在争议，在争议解决前不能抵押。因为抵押需要抵押人对抵押物有明确所有权或依法有权处分，权属不清，抵押权设立和实现都有问题，无法保障债权人债权实现。比如两人对一套房子产权有争议，法院未判决产权归属前，房子不能抵押申请贷款。

2、被依法查封、扣押、监管的房产：这类房产抵押人暂时没有自由处分权，不得抵押。比如房产因涉及经济纠纷被法院查封，查封期间不能抵押向银行申请贷款。

3、公益用途房屋：学校、幼儿园、医院等以公益为目的公益设施，不论属于事业单位、社会团体还是个人，都不得抵押。因为这些公益设施对社会公共利益至关重要，抵押可能影响其正常公益功能。

4、小产权房：在农村集体土地上建设，未缴纳土地出让金等费用，产权证由乡政府或村委会颁发，产权不明晰，存在较大法律风险，不能办理抵押登记。

5、未满 5 年的经济适用房：经济适用房是政府提供政策优惠的保障性住房，未满 5 年拥有有限产权，购房者只有 “房屋所有权”，没有 “土地使用权”，银行信贷安全无法保证，一般不会放贷。

了解完房产可抵押范围，下面讲讲办理房产抵押的具体流程。

1、前期准备：

办理房产抵押前，要准备一系列资料，身份证、户口本、房产证、收入证明、银行流水、婚姻状况证明等。这些资料是银行或贷款机构评估贷款申请的重要依据，准备齐全能加快审批速度。比如收入证明，要如实填写工作单位、职位、收入金额，银行流水保证交易记录清晰，体现稳定收入来源，让银行相信你有按时还款能力。

2、选择贷款机构：

贷款机构有银行和其他金融机构。银行贷款利率低，安全可靠，但对借款人资质和房产要求高，审批严格，流程繁琐，放款慢。其他金融机构（如小贷公司、担保公司）申请条件宽松，审批快，但利率高，贷款成本大。

选择时，结合自身情况。资质好、对利率敏感，优先考虑银行；急需资金，资质一般，可考虑金融机构，但要权衡利率和成本 。例如，企业主经营状况好、信用记录佳，抵押房产价值高，向银行申请贷款能享受低利率；个人因突发情况急需资金，短期内还款压力大，选择审批快的金融机构更合适。

3、房产评估：

贷款机构会指定专业评估机构评估房产价值，确定贷款额度。选择评估机构，看资质、信誉和经验，可参考机构过往评估案例、客户评价。评估时，考虑房龄、地理位置、房屋面积、户型结构、装修情况等因素。房龄新、地段好、面积大、户型优、装修好的房子，评估价值高，贷款额度也高。比如位于市中心繁华地段、周边配套设施完善的房子，比偏远地区房子评估价值高很多。一般为房产评估值的60%-90%。

4、申请与审批：

准备好资料，选好贷款机构，就可提交贷款申请。填写申请表，详细准确填写个人信息、贷款金额、用途、还款方式等。提交资料后，贷款机构审核。审核重点是信用状况和还款能力，通过查询征信报告了解信用记录，分析收入证明、银行流水判断还款能力，还会审查房产资料，确保产权清晰、无纠纷。

信用良好、还款能力强的借款人，审批通过率高。比如征信报告无逾期记录，收入稳定且能覆盖贷款本息，银行更放心放贷。

5、签订合同与抵押登记：

审批通过，贷款机构与借款人签订借款合同和抵押合同。合同中关键条款要仔细阅读理解，像利率，明确是固定利率还是浮动利率，利率高低影响还款金额；还款方式，常见等额本息、等额本金、先息后本，不同方式还款压力和利息总额不同；贷款期限，根据自身还款能力和资金使用计划确定。

签订合同后，办理抵押登记，去当地房管局办理

提交抵押登记申请表、房屋所有权证、抵押合同、主债权合同等资料，办理完成，房管局发放他项权证，证明房产已抵押 。

6、放款：贷款机构拿到他项权证后，按合同约定放款。放款时间一般在 3 - 5 个工作日。

 

房产抵押涉及诸多细节和法律规定，以下这些注意事项一定要牢记，避免后续产生麻烦。

共有人同意：如果房产存在共有人，抵押前必须征得所有共有人同意，让他们签字确认。因为共同共有的房产，每个共有人对房产都有平等的所有权和处分权，未经共有人同意的抵押行为，可能被认定无效。

比如夫妻共有的房子，一方擅自抵押，这种抵押在法律上可能不被认可，银行无法顺利行使抵押权 。

还款事宜：成功办理房产抵押获得贷款后，一定要按时还款。一旦逾期，后果严重。逾期不仅会产生高额罚息，增加还款成本，还会影响个人征信，让信用记录留下污点，以后再想贷款、办理信用卡都会变得困难。

要是逾期时间长、金额大，银行可能会起诉，法院判决后，房子可能被拍卖用于偿还贷款。例如，有人因生意失败，房产抵押贷款逾期，最终房子被拍卖，不仅失去住所，拍卖款不足以偿还贷款的部分，还得继续偿还 。

保管好合同：借款合同和抵押合同是重要文件，务必妥善保管。合同明确双方权利义务，是还款证明，还清贷款后，办理产权抵押注销手续时，也需要合同。

如果合同丢失，补办过程繁琐，可能影响相关手续办理。比如去银行补办借款合同，银行可能要求提供各种证明材料，耗费时间和精力。

出租告知义务：抵押房产后，如果想出租，要书面告知承租人房屋已抵押事实。根据法律规定，抵押人未书面告知承租人房产已抵押，抵押权实现造成承租人损失，抵押人要承担赔偿责任；已书面告知的，损失由承租人自己承担 。

比如房东将抵押房屋出租，未告知租客抵押情况，后来银行行使抵押权拍卖房屋，租客提前装修房屋、支付租金等损失，房东需承担赔偿责任。

结清后解押：还清贷款后，要及时办理房屋解押手续，解除房产抵押状态。只有办理解押，房产所有权才完全归自己，才能自由买卖、转让。

解押流程一般是先向贷款机构申请开具贷款结清证明，携带证明、身份证、房产证、他项权证等资料，到当地房管局办理注销抵押登记手续。

 

房产抵押贷款常见问题答疑

1、贷款额度如何计算？

贷款额度主要取决于房产评估价值和贷款成数。一般计算公式是贷款额度 = 房产评估值 × 贷款成数 。普通住宅抵押贷款通常能贷到房产评估值的 8 成左右；商业用房（如写字楼、商铺）一般能贷到评估值的 5 成。

评估值受房龄、地理位置、房屋面积、户型结构、装修情况等因素影响。房龄越短、地段越好、面积大、户型优、装修好，评估值越高 。比如市中心一套房龄 5 年、120 平米、装修精美的住宅，评估值可能较高，相应贷款额度也高；而偏远地区、房龄 30 年、面积小的房子，评估值低，贷款额度也低。

2、贷款期限怎么选择？

贷款期限有短期（1 年以内）、中期（1 - 5 年）、长期（5 年以上，甚至可达 30 年）。短期适合短期资金周转，像企业短期采购原材料；中期适合有中期规划的企业或个人，比如企业中期设备更新、个人购买大型耐用消费品；长期适合长期大型项目，如房地产开发、大型企业长期发展规划，可分摊还款压力。

选择时，考虑财务状况、未来规划、利率环境和风险承受能力。收入稳定、还款能力强，可选短期，总利息支出少；预计未来收入增加，可选短期；未来有大额支出，选长期；利率低，选长期锁定低利率；风险承受能力低，选短期，尽快摆脱债务 。

3、利率是固定的还是浮动的？

贷款利率分为固定利率和浮动利率。固定利率在贷款期限内保持不变，还款金额稳定，便于规划财务，但当市场利率下降时，无法享受利率降低好处；浮动利率随市场利率波动，市场利率下降，还款利息减少，可市场利率上升，还款压力增大，不确定性高。

选择哪种利率，关注市场利率走势和自身风险偏好。预计市场利率上升，选固定利率锁定利息支出；认为市场利率会下降，或能承受利率波动风险，选浮动利率，有可能减少利息支出 。

4、提前还款有违约金吗？

不同贷款机构规定不同。有些贷款合同允许提前还款且不收取违约金；有些会收取一定比例违约金，常见为提前还款金额的 1% - 3% ，或剩余贷款本金的一定比例。申请贷款时，仔细阅读合同条款，了解提前还款规定。若有提前还款打算，选择提前还款政策宽松、无违约金或违约金低的贷款机构。

5、可以用他人房产抵押吗？

可以用他人房产抵押，但需房产所有人同意，并作为抵押人在相关合同和文件上签字。比如子女创业资金不足，经父母同意，用父母房产抵押。这种情况属于 “借抵不一”，银行审核严格，除审查借款人资质，还会评估抵押人资质、抵押意愿，要求抵押人出具书面同意抵押声明 。

若借款人无法按时还款，银行有权处置抵押房产，所以抵押人和借款人都要充分评估风险和还款能力，签订明确协议，约定双方权利义务 。