来源公众号：聚融网

 

房产抵押贷款是借款人将自己名下或第三方名下的房产作为抵押物，向银行、金融机构等申请贷款的一种融资方式。当借款人急需资金时，只需把房产抵押给贷款机构，在贷款获批后，便能获得相应的资金。

以常见的个人房产抵押贷款为例：

客户是一名普通上班族，名下有一套价值 300 万的房产，临时缺钱大概100万左右，可一时之间找亲戚也难以凑齐，于是选择将这套房产抵押给银行申请贷款，银行会对房产进行评估，确认价值为280万，成数放款成数一般在70%-90%，因为客户自身流水不多，综合了其他条件，最后成功申请了了利率2.7%，70%成数（280*70%=196万），10年期限，还款方式为等额本息的产品。

 

近年来，房产抵押贷款越来越受大家欢迎，主要还是因为：
 

1、贷款额度较高。

相比其他类型的贷款，房产抵押贷款在贷款额度方面具有明显的优势，能够满足借款人更多样化、更灵活的资金需求。

房产抵押主要看房产的价值，贷款额度相对较高，一般为房产评估值的6-7成，个别银行可做到9成甚至超成。

一套评估价值为 500 万的住宅，借款人通过房产抵押贷款可获得 400 万（500 万 ×80%）的贷款，这对于急需大额资金的人群来说还是非常有优势的。
 

2、贷款利率较低。

目前房产抵押贷款利率在2.5%-3.2%左右，与信用贷款和汽车贷款相比能使得借款人在还款过程中能够减少利息支出，减轻还款压力，节省了资金。

信用贷款为例，信用贷款主要依据借款人的信用状况发放贷款，由于缺乏抵押物，银行承担的风险相对较高，所以利率普遍较高，通常年利率在 6% - 20% 之间，甚至在某些情况下会更高。

汽车抵押贷款折旧速度快，保值性相对较差，导致银行或金融机构在放贷时风险较高，进而使得汽车抵押贷款的利率也偏高。一般汽车抵押贷款月息最低可能在千分之八左右，换算成年利率也在接近 10% 左右，而且部分汽车抵押贷款还可能存在其他附加费用，进一步增加了借款人的成本。

3、贷款期限较长。

房产抵押贷款通常具有较长的期限，一般可达10年甚至20年。这种长期期限的贷款有助于分散借款人的还款压力，使其更容易进行资金周转。

相比于短期贷款，长期房产抵押贷款可以为借款人提供更灵活的还款安排，减轻了每月还款的负担，使其更容易按时偿还贷款。同时，长期贷款还能够为借款人提供更多的资金支持，满足其更广泛的资金需求。
 

4、还款方式灵活。

房产抵押贷款还款方式非常灵活。为借款人提供了多种还款方式可供选择，包括先息后本，随借随还，等额本息和等额本金等。这些选项可以根据借款人的个人实际情况来制定还款计划，确保还款方式与借款人的偿还能力相匹配。

特别是一些银行的“先息后本”还款方式，不仅可以灵活调节，还支持随借随还和循环使用额度，资金的使用效率和灵活性远超其他信贷产品。

5、抵押物变现能力强。

房产抵押贷款的抵押物具有较强的变现能力。房产在市场上具有相对稳定的价值，借款人即使无法按时偿还贷款的情况下，银行也可以通过拍卖房产来回收贷款。

这种变现能力使得银行在贷款发放时更加放心，相较于其他形式的贷款，房产抵押贷款更容易被银行审批成功。

6、提高借款人的信用等级。

房产抵押贷款在提高借款人信用等级方面具有显著作用。房产抵押贷款的审批过程相对严格，这意味着通过审批将会为借款人的信用记录增添正面的光环，从而提升其信用等级，为其今后申请其他贷款或信用卡提供便利。

下面小融就来分享前不久刚成功放款的两个客户吧：

（一）李老板

李老板是一名企业主，公司主营业务是服装制造，由于款式新颖，产品更新快，产品订单猛增，但随之而来的是，企业现有的生产规模和设备已经无法满足订单需求。为了抓住这波订单，扩大生产规模、更新设备成为了当务之急。

但这一系列的升级改造需要大量的资金投入，而企业的流动资金有限，申请企业信用贷款又因为公司订单不稳定，审批困难，后了解到房产抵押贷款，相较于信用贷款审批更宽松，于是用自己名下一套700万的房子，抵押了560万出来，年利率2.8%，10年期，前3年先息后本，无还本续贷，成功解决了资金难题。

（二）李小姐

李小姐是一名普通上班族，最近刚升任销售经理，收入相对稳定，就想着将名下的车置换成更好的，但手中剩余资金不多，就想着将自己名下一套 价值200 万，房龄 10 年，产权清晰的房产进行抵押。

向银行咨询了房产抵押贷款的相关政策和流程后，提交了申请材料。除了身份证明、房产证明等基本材料外，他还提供了工作证明、收入流水等，以证明自己的还款能力。银行对他的申请进行了审核，并对房产进行了评估，最终批准了他的贷款申请，给予他 140 万的贷款额度，贷款期限为 5 年，年利率为 3.2%，还款方式为等额本息。

在房产抵押贷款的过程中，大家难免会有各种各样的疑问，下面就为大家解答一些常见问题，帮助大家更好地了解房产抵押贷款：

（一）贷款额度如何确定？

贷款额度主要根据房产评估价值和贷款成数来确定 。银行会委托专业的房产评估机构对抵押房产进行评估，评估机构会综合考虑房产的地理位置、房龄、面积、周边配套设施、市场行情等因素，确定房产的评估价值 。一般来说，普通住宅的贷款成数最高可达房产评估价值的 70% - 80%，商铺和写字楼的贷款成数最高可达房产评估价值的 60% 左右 。

例如：

一套普通住宅经评估价值为 200 万，按照 70% 的贷款成数计算，贷款额度最高可达 140 万 。此外，借款人的信用状况和还款能力也会对贷款额度产生一定影响 。信用记录良好、还款能力强的借款人，可能会获得更高的贷款额度；反之，贷款额度可能会相应降低 。

（二）还款方式能否变更？

还款方式在一定条件下是可以变更的，但并非所有银行都允许，且变更过程可能会受到一些限制 。通常情况下，多数银行并不直接受理贷款还款方式的中途变更业务，因为还款方式是在签订贷款合同时就已经确定，并作为合同条款的一部分，随意更改可能会被视为违约 。

然而，也有一些情况和方法可以间接达到改变还款效果 。比如，大多数银行允许借款人在贷款期满一年后申请提前还款，部分或全部偿还本金 。提前还款后，借款人可以与银行协商重新签订贷款合同，这时有可能可以调整还款方式、利率或期限等条款 。

借款人遇到经济困难或有特殊需求时，可以向银行申请贷款重组，这个过程中可能会涉及到还款方式的调整 。但这通常需要借款人提出正式申请，并且银行会根据借款人的信用状况、还款能力等进行评估 。有些银行可能允许在特定条件下直接申请变更还款方式，这通常需要借款人主动与银行沟通，提交相关申，如果希望在贷款期间改变还款方式，最直接有效的方式是先咨询贷款所在的银行，了解他们的具体政策和所需流程 。

（三）提前还款是否有违约金？

提前还款是否需要支付违约金，主要取决于贷款合同的约定 。如果贷款合同中明确规定了提前还款时需要支付违约金，那么借款人提前还款就需要按照合同约定支付相应的违约金 。违约金的金额通常为提前还款金额的一定比例，或者是若干个月的利息 。例如，有些银行规定提前还款违约金为提前还款金额的 3% - 5%，或者是剩余贷款本金 1 - 3 个月的利息 。然而，也有一些银行在某些情况下会免除提前还款违约金 。

借款人在贷款期限内一直保持良好的还款记录，没有出现逾期还款等违约行为，银行可能会考虑免除提前还款违约金 。或者银行在特定时期推出优惠政策，鼓励借款人提前还款，也可能会免除违约金 。在申请贷款时，借款人一定要仔细阅读贷款合同条款，了解提前还款的相关规定，包括是否需要支付违约金、违约金的计算方式等 。

如果对提前还款有疑问，应及时向银行工作人员咨询，以便在需要提前还款时做出合理的决策 。
 

（四）贷款审批需要多长时间？

贷款审批时间会受到多种因素的影响，不同银行和金融机构的审批时间也有所不同 。一般来说，银行的房产抵押贷款审批时间在 7 - 20 个工作日左右 。在审批过程中，银行需要对借款人的资质进行全面审核，包括信用状况、收入情况、负债情况等 。需要对抵押房产进行评估，办理抵押登记等手续 。如果借款人提交的申请材料齐全、真实有效，且自身资质良好，银行的审批速度可能会相对较快 。

一些金融机构的审批速度可能会更快，一般在 3 - 10 个工作日即可完成放款 。但金融机构的贷款利率相对较高，对借款人的资质要求也相对宽松 。借款人在申请贷款时，可以提前了解银行或金融机构的审批流程和时间，合理安排资金使用计划 。同时，要确保申请材料的完整性和准确性，积极配合银行的审核工作，以提高贷款审批的效率 。