来源公众号：聚融网房融咨询

 

不少人办理房产抵押贷款都存在一个误区，那就是房子市场价多少，就贷多少钱，其实不然，贷款额度一般只能达到房产评估价值的 7 - 8 成，虽说有部分银行可做到9成甚至10成，但还是比较难申请的。

一套住宅市场价120万，可能经银行评估只有110万，那么借款人大概率能贷出来的额度在77 - 100 之间。

房屋估值与市场价稍有偏差，一般来说影响额度的房产因素有：

1、房龄

房龄是影响房产抵押贷款额度的重要因素之一 。简单来说，房龄越大，贷款成数越低，贷款年限也会越短。

一般情况下，银行会优先考虑房龄在20 年以内的房产 ，这类房产的贷款成数通常能达到评估价值的 8 -9 成；房龄在 20 - 30 年的房产，贷款成数可能会降至 6 - 7 成；而一旦房龄超过 30 年，贷款难度会大幅增加，甚至可能被银行拒绝 。

2、地理位置

地理位置优越的房产，如位于城市核心商圈、交通枢纽附近、优质学区周边的房产，往往具有较高的市场价值和较强的变现能力，银行愿意提供较高的贷款成数 。

位置偏远、面积小的房产，市场流通性较差，银行一般会降低其贷款成数 。

3、房产属性

普通住宅是人们日常生活居住的主要选择，市场需求稳定，贷款成数相对较高，一般能达到评估价值的 7 - 8 成 。

然而，房产的类型多种多样，不同类型的房产在贷款额度比例上也不一样。写字楼由于其使用性质和市场流通性等因素，贷款额度一般只能达到评估价值的 6 成左右；商铺考虑到经营风险和市场波动等，贷款额度多为评估价值的 5 - 6 成；厂房受行业特性和地理位置影响较大，贷款额度通常为评估价值的 5 成左右。

 

可贷额度不仅与抵押物相关，借款人条件也是其中的一个重要因素：

1、个人征信

个人征信记录着借款人的信用行为，包括信用卡还款记录、过往贷款的还款情况等。银行等金融机构在审批房产抵押贷款时，会仔细审查借款人的征信报告，以此评估其信用风险。

如果借款人的征信记录良好，没有任何逾期还款、欠款等不良记录，表明借款人具备较强的还款意愿和良好的信用意识 。在这种情况下，银行通常会认为贷款风险较低，愿意给予借款人较高的贷款额度 。

相反，如果借款人的征信存在不良记录，如多次逾期还款、欠款不还等，银行就会对其还款能力和还款意愿产生严重质疑 。此时，银行可能会降低贷款额度，甚至直接拒绝贷款申请 。

2、负债情况

当借款人向银行申请房产抵押贷款时，银行会全面了解其负债情况，包括信用卡欠款、其他未还清的贷款等。

如果借款人的负债率过高，意味着其每月需要偿还的债务金额较大，可用于偿还新贷款的资金相对较少，还款能力就会受到严重质疑 。对于银行来说，这无疑增加了贷款违约的风险 。因此，当借款人负债率过高时，银行通常会减少可贷额度，甚至直接拒绝贷款 。

例：借款人每月的家庭总收入为 2 万元，而其每月需要偿还的信用卡欠款、其他贷款等债务共计 1.4 万元，那么其负债率就达到了 70% 。在这种情况下，当他申请房产抵押贷款时，银行可能会认为他的还款能力不足，从而降低贷款额度，或者干脆拒绝他的贷款申请 。

3、收入与还款能力

收入水平和还款能力也是银行在审批房产抵押贷款时重点考量的 。一般来说，收入越高，借款人的还款能力相对越强，银行也就更愿意提供较高的贷款额度 。

银行在评估借款人的还款能力时，通常会要求借款人提供收入证明，如工资流水、纳税证明等 。同时，银行还会关注收入的稳定性，例如，对于有固定工作单位、工作年限较长的借款人，银行会认为其收入稳定性较高，还款能力更有保障 。

银行还会综合考虑借款人的负债情况来评估其还款能力 。通常情况下，银行会要求借款人的收入能够覆盖负债，即收入要大于每月需偿还的债务总额 。

4、借款人职业与年龄

借款人的职业和年龄也会对房产抵押贷款额度产生影响 。公务员、教师、医生、律师等职业，由于工作稳定性高、收入相对稳定，被银行归类为高品质客户 。这类职业的借款人在申请房产抵押贷款时，往往更容易获得银行的信任，贷款获批的概率较高，且贷款额度可能也会相对较高 。

而对于一些从事高危职业的人群，如消防员、矿工等，由于工作性质存在一定风险，银行可能会担心他们万一发生危险无法按时还款，从而在审批贷款时会更加谨慎，甚至可能拒绝贷款 。

一般要求借款人年龄在18-65周岁，年龄较大，银行可能会对其还款能力进行更为严格的评估，并且可能会适当降低贷款额度或缩短贷款期限 。

 

案例分享：

案例一：小王是一名公务员，35 岁，名下有一套位于城市核心区域的住宅，房龄9年，房产评估价值为 300 万元 。小王的个人征信记录良好，没有任何不良信用记录，每月工资收入稳定在 2 万元，且无其他负债 。他向工商银行申请房产抵押贷款用于个人消费 。

根据工商银行的贷款政策，对于房龄在 20 年以内、地理位置优越的普通住宅，贷款成数可达到评估价值的 7 成 。同时，由于小王职业稳定、收入较高且征信良好，银行最终批准了他的贷款申请，贷款额度为 300 万元 × 70% = 210 万元 。

案例二：赵女士是一位企业主，经营着一家小型贸易公司 。她名下有一套写字楼，位于城市的商业中心，评估价值为 500 万元 。赵女士的公司经营状况良好，但她个人的征信报告中显示有几次信用卡逾期还款记录 。

她向某银行申请房产抵押贷款用于公司的资金周转 。在审核过程中，考虑到写字楼的贷款成数一般为评估价值的 6 成，同时又因为赵女士的征信存在瑕疵，最终决定给予她贷款额度为 500 万元 ×50% = 250 万元（因征信问题，减成数）。