来源头条：千房万融

 

在当前的经济环境下，房产抵押贷款（额度高、利率低、期限长）越来越受欢迎大家欢迎，房子不仅能用来居住，当面临资金需求时，还能用其来获取一笔可观的资金。

下面就为大家详细介绍青岛房产抵押贷款的申请到放款的全流程以及避坑指南。

 

房产抵押贷款根据用途和抵押情况可分为不同类型，每种类型都有其独特的特点和适用场景。

1、抵押经营贷款（法人、股东、个体工商户）

经营贷款主要面向个体工商户、小微企业法定代表人或主要股东 。为了扶持企业的发展，经营贷款优势较多，利率最低可至 2.3% 。

额度一般为房子评估价的6-9成，最高8000万，期限1-20年不等，还款方式选择灵活。

2、抵押消费贷款（个人申请）

消费贷款主要面向有大额消费需求的个人，如个人用于购买汽车、家电、教育、旅游等大额消费场景。与经营贷款相比，消费贷款的利率通常会略高一些，一般在2.6%-3.8%之间。额度300万。

3、一次抵押与二次抵押的区别

①一次抵押

房产在没有任何抵押负担的情况下，首次向银行或其他金融机构进行抵押以获取贷款。利率在 2.3% - 3.85% 之间，房产的评估价值也较高，贷款额度较为可观，住宅类一般可达到评估值的 70 - 85% 。

银行在审批一次抵押时，相对来说流程较为简便，对房产的审核主要集中在产权是否清晰、房屋状况是否良好等基本方面。

②二次抵押

在房产已经进行过一次抵押贷款的基础上，再次以该房产为抵押物进行贷款。二次抵押的前提是房产还有剩余价值，即房产的市场价值减去第一次贷款的剩余本金。

由于二次抵押存在一定风险，银行在审批时会更加谨慎，不仅会对房产的剩余价值进行严格评估，还会对借款人的信用记录、还款能力进行核查，二次抵押的贷款额度相对较低，住宅类一般为评估值的70%减去贷款余额，利率也会比一次抵押略高，一般在 2.7% - 4.25% 之间 。

 

房产抵押贷款流程为：

1、【明确条件、选择产品】

先明确银行贷款要求，尤其是借款人年龄，一般银行要求借款人年纪在65岁以下，只有少部分银行接受65岁以上年龄，但一定不超过70岁。

依据以下情况选择产品：

①利率

目前经营贷房产一次抵押贷款年利率一般为2.7%-3.5%，房产二次抵押贷款年利率一般为2.98%-3.45%

消费贷利率一般在4%左右，与经营贷相比，消费贷更适合不方便持有公司或不想持有公司的上班族申请。

②授信额度

一般为房产评估值60%-70%，1000万以下比较好批，申请3000万稍有难度。

③期限

3-10年期限产品偏多，个别银行可以做20年，期限越短，利息支出越低。

④还款方式

先息后本、等额本息/等额本金、随借随还、气球贷

了解好银行大致产品细则，就需要看自己符不符合申请条件了

①个人情况：

需要按银行要求提交贷款申请资料，如借款人身份证，银行流水，个人征信、负债情况等；

②房产情况：

房产的持有时间，房龄，房产估值，地理位置以及房产面积和房产性质性质等；

③公司情况：

公司所持有的时间，经营状况，营收情况，纳税情况等；

 

2、【提交材料】

 

选择好产品银行，自己条件也符合了，就可以开始去准备银行面签所需资料了

个人部分：

①身份证（如已婚则需要提交夫妻双方）

②婚姻证明（结婚证/离婚证）

③户口本

④房屋产权证

⑤个人银行流水

⑥其他资产证明（房产、车、存款等）

 

公司部分：

①营业执照

②公司章程

③公章（有些银行需开设对公账户，需财务章和法人章）

④对公银行流水

⑤财务报表

⑥部分银行需经营场所的租赁合同，物业缴费单和水电费单据等资料作为佐证。

 

3、【银行审批】

 

接下来就是银行审批，主要审批借款人、房产以及公司条件。

①借款人

银行主要看借款人征信的逾期，查询次数，负债和其他负面信息，一般要求最近两年内没有连续三个月逾期、累计6个月逾期，最近三个月查询不超过4次，半年不超过6次。

资产负债率控制在房产总价的75%以内，但也有个别银行对查询或负债率相对宽松，查询多、负债高可寻找特殊产品。

②房产

抵押物一般要求房龄在30年内，超过30年只有极少数银行可以申请，房屋的产权可以在市场上交易，住宅房产面积大于50平米。

目前市面上可贷的房产类型还是挺多的，有住宅（最高可做到9成，甚至超成）、别墅、公寓、经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼等。

③公司

银行一般要求公司需成立满一年，持有满3-6个月，少部分银行接受新注册公司来申请。

如想申请经营贷，最好提前3-6个月开始规划，以便享受到更优惠的贷款条件。

4、【签订合同】

银行审批通过之后，在利率额度都满意的情况下，就可以去银行签订合同了，申请到放款的时间根据银行不同，一般的周期为7~20工作日左右，

单次签约一般为1小时左右，如需开企业户预计需要2小时左右，签好合同，就可以办理抵押登记了。

5、【抵押登记、银行放款】

去房产交易中信办理抵押登记，一般需要到银行及房产交易中心合计1-3次，每家银行情况不同，部分银行可线上抵押无需到房产交易中心办理。

做好这些之后，就等银行放款了，借款人按照合同约定，按时偿还本息。

 

在青岛，房产抵押贷款从提交申请到放款，正常情况下所需时间在 7 - 20 个工作日内完成放款 。大型银行由于业务量大、审批环节繁琐，审批时间可能相对较长；而一些小型金融机构，为了吸引客户，流程相对灵活，审批速度可能较快。借款人在申请贷款时，应提前了解银行或金融机构的大致放款时间，合理安排资金使用计划。

在申请青岛房产抵押贷款时，务必选择具有合法资质的正规金融机构，如银行、持牌金融公司等。这些正规机构受到严格的监管，操作规范，能够保障借款人的合法权益。

当向银行申请房产抵押贷款时，各金融机构根据自身的风险评估标准，对借款人的资格有不同的要求。一般贷款申请未能成功，主要原因可归结为两大类：

1、申请人的情况与所申请的贷款产品特性不符。

2、申请人的征信有问题

总之，在申请房产抵押贷款时，了解自身条件与产品匹配度，维持良好信用状况，并且准备好所有必要的文件资料，减少被银行拒贷的可能。被银行拒贷也不用慌，这家不行换一家，多尝试几家银行往往能带来意想不到的好结果。

我们可以采取以下措施来规避风险：

提供还款能力佐证、选择其他贷款产品、寻求第三方担保、找朋友或亲戚作为借款。