上海按揭贷款常见问题解析
2025-02-24 502024年是上海有史以来出台房地产政策最多，力度最大，政策最密集的一年，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于 15% ，这对于许多首次购房的人来说，无疑降低了购房的门槛，减轻了前期资金筹备的压力。
二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于 25%；而实行差异化政策区域，像自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区，二套房贷最低首付款比例调整为不低于 20%。
一、按揭贷款常见问题解答
1、什么样的贷款可以享受利率调整？
一般来说，浮动利率贷款可以享受利率调整。上海此次存量房贷利率调整，针对的就是符合条件的浮动利率商业性个人住房贷款。
而固定利率贷款，在合同期内利率是固定不变的，若想享受利率调整优惠，可与银行协商，通过新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。
2、已经签约的贷款，还能提高额度吗？
在正常情况下，贷款合同签订后，贷款额度就已确定，一般不能随意提高。但如果遇到一些特殊情况，比如家庭收入大幅增加，或者有新的资产证明等，可向银行提出申请。
不过银行会重新对个人的还款能力、信用状况等进行评估，若评估通过，有可能会提高贷款额度，但这种情况相对较少，且审批较为严格。
3、现在贷款条件放宽了，具体有哪些体现？
以此次上海房贷政策调整为例，在首付比例方面，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于 15% ，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例也有所降低，实行差异化政策区域，二套房首付比例甚至低至 20%。
这相较于之前，降低了购房者的资金门槛，让更多人有机会申请贷款购房。在公积金贷款方面，二套改善型住房的最低首付款比例也相应下调，为改善型住房需求提供了便利。
4、如何选择适合自己的贷款银行？
不同银行在贷款利率、贷款政策、审批速度、服务质量等方面存在差异。
购房者可从以下几个方面考虑：
对比各银行的贷款利率，选择利率较低的银行，这样能减少贷款利息支出；了解银行的贷款政策，比如对首付款来源的审查要求、贷款额度的审批标准等；
考虑银行的审批速度，有些购房者急需资金购房，审批速度快的银行更符合需求；还可以考察银行的服务质量，包括贷款咨询、办理流程中的服务态度以及后续还款的服务等。
像一些大型国有银行，资金实力雄厚，贷款政策相对稳定；而部分股份制银行可能在审批速度或服务创新上更具优势。
5、等额本息和等额本金，哪种还款方式更适合？
等额本息每月还款金额固定，前期利息占比高，后期本金占比高，适合收入稳定，希望每月还款金额固定的购房者。
比如小王每月工资收入稳定在 8000 元，选择等额本息还款方式，每月还款额固定在 5000 元左右，便于他进行每月的财务规划。
等额本金每月还款本金固定，利息随本金减少而减少，总的利息支出相对较少，但前期还款压力较大，适合收入较高，希望减少总利息支出的购房者。
像小张收入较高且稳定增长，他选择等额本金还款方式，虽然前期每月还款额较高，但随着时间推移，还款压力逐渐减轻，且能节省不少利息。
6、提前还款时，选择月供不变、还款年限减少这种方式有什么优势？
这种方式最大的优势是可以节省更多的利息。因为在贷款本金不变的情况下，还款年限缩短，利息计算的基数和时间都相应减少。
还款年限缩短，能更快地还清贷款，减轻长期的债务压力，让购房者更早地拥有无负债的房产。
7、二手房贷款期限一般是多久？
一般来说，普通住房的房产已使用年限与贷款年限之和最长不超过 30 年，其他房产的已使用年限与贷款年限之和最长不超过 20 年，且贷款期限最长不超过 10 年。
同时，贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过 65 周岁。比如一套房龄为 10 年的普通住房，购房者 30 岁，那么他最多可以贷款 25 年（65 - 30 - 10 = 25）。
8、如果申请人在还款过程中遇到困难，无法按时还贷，有什么解决办法？
可以尝试向贷款银行提出延长借款期限的书面申请，说明自己的困难情况，请求银行延长借款期限，银行会根据实际情况进行评估审批。
也可以在征得贷款银行同意后，转让或卖掉房子，用转让或出售房子的资金来偿还贷款 。还可以向周边的亲戚朋友同事们筹措些应急的资金，先按时偿还贷款，避免逾期产生不良信用记录。
9、商业贷款可以转公积金贷款吗？需要满足什么条件？
在上海，商业贷款可以转公积金贷款，但需要满足一定条件。
转贷人持有合法身份证件，且具有完全民事行为能力；同意提前结清原商贷余额；原商贷发放后已正常还款 6 个月及以上，贷款期间还款正常、无逾期贷款，并提供由贷款银行出具的原商贷正常还款记录和贷款余额证明；
原商贷所购房屋已办理《房屋所有权证》《国有土地使用证》；转贷人及其配偶信用良好，同意由受托银行查询并打印个人信用征信报告，并符合管理中心的《个人住房公积金贷款信用审核标准》；
有稳定的经济收入和按时偿还贷款本息的能力；无尚未还清的公积金贷款，且无影响公积金贷款偿还能力的其他债务；同意由管理中心认可的担保机构提供转公积金贷款担保等。
10、已经办理了按揭贷款的房子，还能再次抵押吗？
一般情况下，在还清按揭贷款之前，房产处于抵押状态，未经银行同意，不能再次抵押。但如果房产的剩余价值较高，且银行同意，可办理二次抵押。
二次抵押的贷款额度一般是根据房产的剩余价值来确定，银行会重新对房产进行评估。不过二次抵押风险较高，且办理手续较为复杂，银行审批也更为严格。
11、当贷款利率下调时，月供会马上发生变化吗？
如果是浮动利率贷款，且贷款利率调整方式为跟随 LPR 变动，一般情况下，银行会根据合同约定的调整周期来调整利率。
大多数银行的调整周期为 1 年，即每年的 1 月 1 日按照上一年 12 月 20 日公布的 LPR 调整贷款利率，所以月供不会马上变化。
例如，若在当年 10 月 LPR 下调，要到次年 1 月 1 日才会按照新的利率计算月供；但如果合同约定的是按季度调整或其他特殊调整方式，则会按照合同约定时间调整。而固定利率贷款，在合同期内利率不变，月供也不会因贷款利率下调而改变。
在选择贷款方案时，一定要充分结合自身经济状况和购房需求。如果是首次购房，收入相对稳定，可优先考虑首套房的低首付政策和较低的贷款利率，合理规划还款期限和还款方式，避免给自己带来过大的经济压力。
对于改善型住房需求者，要了解公积金贷款和商业贷款在二套房政策上的差异，权衡利弊后做出决策。
在申请贷款前，务必充分了解各项政策和相关问题，比如贷款申请条件、还款方式的特点、提前还款的规定等，做到心中有数。不要盲目跟风购房，也不要在对贷款细节一知半解的情况下匆忙做出决策。
可以多咨询银行工作人员、房产中介或者专业的金融顾问，获取更多的信息和建议，以便做出最适合自己的购房贷款选择。