房产抵押贷款，作为一种常见的融资方式，能帮助个人或企业在保留房产使用权的同时获取资金。无论是用于个人消费、企业经营，还是其他用途，了解房产抵押贷款的相关知识都至关重要。下面将从多个方面为您详细介绍房产抵押贷款的攻略。

（一）按贷款用途划分

1、抵押经营贷：主要用于企业经营活动。由于国家政策对企业经营的扶持，这类贷款的利息相对较低。申请时，申请人通常须为公司法人或股东，且银行一般要求公司成立满一定时间（如一年），持有满 3 - 6 个月，不过少部分银行也接受新注册公司申请。经营贷利率一般在 2.5% 左右，额度较高，能满足企业较大规模的资金需求。

2、抵押消费贷：用于满足个人日常消费需求，如装修、购车、教育等。对于不方便持有公司或不想持有公司的上班族而言，抵押消费贷是不错的选择。但其利率相对经营贷较高，一般在 3.8% 左右，额度通常在 300 万以内。

（二）按抵押次数划分

1、一次抵押：指首次将房产抵押给银行获取贷款。这种方式利率较低，额度一般为房产评估值的 6 - 8 成，个别银行甚至可做到 9 成甚至超成。房产在市场上交易活跃、产权明晰等情况下，更易获得较高额度。

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2、二次抵押：是在房产已有一次抵押的情况下，再次将房产抵押以获取贷款。额度一般为房产评估值的 6 - 7 成减去前一笔贷款剩余额度。

例如，房屋价值 1000 万，已贷 500 万，二次抵押额度约为 1000×0.7 - 500 = 200 万。需注意，按揭房至少需还满 1 个月才能申请二次抵押。相比一次抵押，二次抵押利率会稍高，因为银行承担的风险相对增加。若想在已有贷款的情况下享受更低利率，可结清前一笔贷款后再次申请一次抵押，但此过程可能涉及垫资费用，一般标准收费是万六一天，整个流程约 15 天。

（一）借款人要求

1、年龄限制：申请人年龄一般在 18 - 65 周岁，部分银行可放宽至 70 周岁。年龄过大可能导致被银行拒贷的可能性增加，或贷款期限受限。不过，子女可作为主贷人，用父母的房产抵押，此时不受父母年龄限制；若父母作为借款人，则需追加子女为担保人。

2、职业限制：房地产、金融、银行、证券、公职人员等人群，大部分银行无法接受其作为借款人。这是因为这些职业可能存在收入不稳定、行业风险较高等因素，银行出于风险控制考虑，对这些职业的借款人较为谨慎。

3、征信要求：银行审核借款人条件时，征信至关重要。主要关注逾期、查询次数、负债和其他负面信息。一般要求最近两年内没有连续三个月逾期、累计 6 个月逾期，最近三个月查询不超过 4 次，半年不超过 6 次，资产负债率控制在房产总价的 75% 以内。但也有个别银行对查询或负债率相对宽松，查询多、负债高的借款人可寻找特殊产品。借款人可通过以下渠道查询征信：

线下渠道：

• 携带本人身份证去人民银行查询；

• 携带本人身份证去人民银行指定合作银行网点查询；

• 携带本人身份证去银行签署征信查询授权书进行查询（一般不建议）；

• 通过柜台、自助查询机查询。

线上渠道：

（https://ipcrs.pbccrc.org.cn/）登录人民银行官网。

注册申请后 24 小时内收到短信便可下载个人征信报告。具体步骤为：打开中国人民银行征信中心个人信用信息服务平台的官方网站 (https://ipcrs.pbccrc.org.cn) 点击注册。

多数银行都支持手机 APP 查询个人征信报告，打开相关银行 APP，填写相关资料，一般几个小时后即可拿到征信报告。

（二）抵押物要求

1、房龄限制：抵押物一般要求房龄在 30 年内，超过 30 年只有极少数银行可以申请。房龄过长，房屋可能存在结构老化、维护成本增加等问题，导致其市场价值和变现能力下降，银行承担的风险相应增加。

2、产权要求：房屋产权必须明晰，可在市场上自由交易。存在产权纠纷、被查封、扣押、监管等限制交易情况的房屋，无法办理抵押。例如，没有房产证的房子（如农村自建房、期房、小产权房等），只有居住权而无产权，不能进行抵押；房产证上有未成年名字（涉及未成年人权益保护，只有极少部分银行可做）、产权不清晰的房子，以及拆迁范围内的房子、违章建筑、文物保护建筑等，都不符合抵押条件。

3、面积要求：住宅房产面积大于 50 平米，低于 50 平米的房产只有极少数银行可以申请。这是因为面积较小的房屋，其市场价值相对较低，变现难度可能较大。

4、房产类型：市面上可贷的房产类型多样，包括住宅（最高可做到 9 成甚至超成，最受银行欢迎，抵押成数可做到 6 - 9 成）、别墅（成数在 5 - 7 成）、公寓（成数在 5 - 7 成）、经济适用房（一般需赎回国家份额且过了限售期才可申请贷款，成数在 5 - 6 成）、办公楼（成数在 5 - 6 成）、厂房（成数在 5 - 6 成）、商铺（成数在 5 - 6 成）、写字楼（成数在 5 - 6 成）等。

不同类型房产的抵押成数存在差异，主要取决于其市场流通性、变现难易程度等因素。

（三）公司要求（针对抵押经营贷）

如申请抵押经营贷，银行一般要求公司成立满一年，持有满 3 - 6 个月，少部分银行接受新注册公司来申请。若想申请经营贷，最好提前 3 - 6 个月开始规划，以便享受到更优惠的贷款条件。

这包括提前注册公司、完善公司经营资料、保持良好的经营流水和纳税记录等，以证明公司经营稳定、具备还款能力。

（一）贷前规划，匹配银行

在申请贷款前，需对自身条件进行全面审视，包括个人信用状况、收入情况、房产情况以及贷款用途、资金需求额度和期限等。根据这些条件，选择适合的银行贷款产品。选择产品时，重点关注以下几个方面：

1、利率：目前经营贷房产一次抵押贷款年利率一般为 2.4% - 3%，房产二次抵押贷款年利率一般为 2.6% - 3.5%；消费贷利率一般在 3.8% 左右。

不同银行的利率会因市场政策、自身资金成本等因素有所差异，借款人可通过咨询银行客服、浏览银行官网或咨询专业贷款顾问等方式，了解各银行最新贷款利率情况，选择利率较低的银行，以降低贷款成本。

2、额度：一般为房产评估值的 60% - 80%，个别银行可做到 90% 甚至超成。1000 万以下的贷款额度相对较好获批，申请 3000 万的高额贷款则稍有难度。

若贷款需求在 100 万以下，且名下没有公司，可考虑抵押消费贷；若贷款需求在几百万甚至上千万，可选择办理抵押经营贷，若名下没有公司，应提前规划成立公司事宜。

3、期限：常见的贷款期限为 3 - 10 年的产品偏多，个别银行可提供 20 年的长期贷款。一般来说，期限越短，利息支出越低，但每月还款压力可能相对较大；

期限越长，利息支出总额可能增加，但每月还款压力相对较小。借款人应根据自身财务状况和还款能力，选择合适的贷款期限。

4、还款方式：常见的还款方式有先息后本、等额本息 / 等额本金、随借随还、气球贷等。

先息后本前期只需偿还利息，前期还款压力较小，但到期需一次性偿还较大金额的本金；等额本息 / 等额本金是每月还款金额固定，其中等额本金每月偿还的本金相同，利息逐月递减，总利息相对等额本息较低；随借随还灵活性强，借款人可根据自身资金使用情况随时还款，利息按实际使用本金和时间计算；气球贷是在贷款期限内，前期还款金额较小，末期偿还较大金额的本金。

借款人可根据自身资金流动特点和还款计划，选择最适合自己的还款方式。

5、其他特殊需求：部分银行有一些特殊产品，如有些产品不看流水、有些接受新产证 / 新公司、有些轻看征信或不限房龄等。借款人可根据自身特殊情况，如流水不足、刚购买房产产证时间短、征信存在瑕疵等，寻找与之匹配的特殊产品。

例如，查询次数多的借款人可找不看查询次数的产品；房龄较老的房产，可寻找能接受老房龄的银行产品。选择产品这一步骤较为繁琐，借款人可前往各大银行官网查询最新贷款政策，也可寻求助贷公司的帮助，助贷公司通常对各银行产品较为熟悉，能更高效地为借款人匹配合适产品，但需注意选择正规、信誉良好的助贷公司，避免陷入诈骗或高额手续费陷阱。在贷款申请前，借款人应养好征信，尽量避免逾期，减少网贷、小贷笔数，如有此类贷款，最好提前结清，以免影响贷款审批。

（二）提交材料

在确定利率、额度、期限、还款方式等条件满足自身需求后，即可向银行提交贷款申请并提交相关材料。以下是大多数银行通用的材料清单：

1、个人材料：

身份证：用于证明借款人身份。

户口本：反映借款人家庭户籍信息。

结婚证（离婚的需提供离婚证和离婚协议）：证明借款人婚姻状况，已婚人士的配偶在贷款过程中可能涉及相关权益和责任。

个人近一年的流水：银行通过流水评估借款人的收入稳定性和还款能力，一般要求流水金额能覆盖贷款还款金额的一定倍数（如 2 倍左右）。

房产证：作为抵押物的产权证明。

资产证明（如有）：如其他房产、车辆、大额存款、理财产品等，可作为借款人资产实力的补充证明，有助于提高贷款额度或增加贷款审批通过率。

2、公司材料（针对抵押经营贷）：

营业执照正副本：证明公司合法经营身份。

公司章程：体现公司的组织架构、股东权益等重要信息。

公司近一年的经营流水：反映公司经营活动的资金往来情况，评估公司经营状况和盈利能力。

公司纳税证明：证明公司依法纳税，纳税情况可侧面反映公司经营规模和效益。

办公场地租赁合同（或房产证明）：证明公司有固定的经营场所。

贷款用途证明材料：如购货合同、装修合同等，明确贷款资金的合法用途。

（三）房产评估

银行收到贷款申请和材料后，会指定专业的评估机构对抵押房产进行价值评估。评估机构会综合考虑房产的位置、面积、房龄、户型、装修、周边配套设施、市场行情等因素，确定房产的市场价值。评估结果将直接影响贷款额度，一般银行会根据评估值的一定比例（如 6 - 8 成）来核定贷款金额。评估过程中，借款人需配合评估人员进行实地看房等工作，提供关于房产的相关信息。评估费用一般由借款人承担，费用标准根据房产价值、评估难度等因素而定，通常在几百元到数千元不等。

（四）银行审核

银行收到评估报告后，会对借款人的资质和贷款申请进行全面审核。审核内容包括借款人的个人信用状况、收入情况、负债情况、还款能力、贷款用途的真实性和合法性，以及抵押物的价值、产权状况等。银行会通过查询征信系统、核实收入证明、审查贷款用途材料等方式进行审核。审核过程一般需要一定时间，通常在几个工作日到几周不等，具体时间取决于银行的工作效率和贷款申请的复杂程度。在审核期间，银行可能会与借款人沟通，要求补充相关材料或说明情况。

（五）签订合同

若贷款申请通过银行审核，银行将与借款人签订借款合同和抵押合同。借款合同明确贷款金额、利率、期限、还款方式、违约责任等重要条款；抵押合同则对房产抵押的相关事项进行约定，包括抵押物的范围、抵押登记手续的办理、抵押权的实现等。借款人在签订合同前，应仔细阅读合同条款，确保理解并接受其中的各项规定。如有疑问，可向银行或专业法律人士咨询。签订合同一般需借款人本人到场，签字并按手印，以确保合同的法律效力。

（六）办理抵押登记

签订合同后，借款人需前往房屋所在地的不动产登记中心办理抵押登记手续。办理抵押登记时，借款人需携带身份证、房产证、借款合同、抵押合同等相关材料。不动产登记中心会对提交的材料进行审核，审核通过后，将在房产证上注明抵押登记信息，并向银行出具他项权证。他项权证是证明银行对该房产享有抵押权的法律文件。抵押登记完成后，房产的产权仍归借款人所有，但在贷款未还清之前，未经银行同意，借款人不得擅自转让、抵押该房产。办理抵押登记一般需要缴纳一定的登记费用，费用标准由当地不动产登记中心规定。

（七）银行放款

银行收到他项权证后，确认所有手续完备，将按照借款合同约定的方式和时间向借款人放款。放款方式通常有受托支付和自主支付两种：

1、受托支付：银行将贷款资金直接支付给符合合同约定用途的交易对手账户。例如，若贷款用途为购买原材料，银行会将贷款资金支付给原材料供应商的账户。这种方式有助于银行确保贷款资金按约定用途使用，防范贷款挪用风险。

2、自主支付：银行将贷款资金发放至借款人账户，由借款人自主支配用于符合合同约定的用途。一般适用于贷款金额较小、交易对象不明确或交易频繁等情况。但借款人仍需保留相关交易凭证，以备银行后续检查。放款后，借款人应按照借款合同约定的还款计划

按时足额还款，避免逾期产生不良信用记录和额外费用。