来源公众号：仟融

 

无论是资金周转还是日常消费，房产抵押贷款都成为了许多人解决资金难题的重要途径。在申请房产抵押贷款时，并非所有人和所有房产都符合要求，银行和金融机构会从多个方面进行考量，主要包括借款人条件、房产条件以及公司条件（针对经营贷）。

下面小融就来讲讲房产抵押贷款申请条件、贷款流程以及注意事项有哪些吧！！

 

条件符合，才有可能顺利获得贷款，申请条件如下：

1、借款人条件：年龄一般要求在 18 - 65 周岁之间，部分银行可放宽至 70 周岁 ，抵押人年龄则在 18 - 80 周岁之间。

个人征信最近两年内不能有连续三个月逾期、累计 6 个月逾期的情况，部分银行对征信查询次数没有要求。

例子：以小张为例，他之前信用卡有过一次逾期，但未达到连续三个月或累计 6 个月逾期，这种情况下，他还是有机会申请贷款的。另外，房地产、金融等特定职业人员大多银行无法作为主贷人，但可作为抵押人，像公务员就无法申请个人经营抵押贷款，但可以申请个人消费抵押贷款，且申请个人消费抵押贷款的最高额度一般不能超过 300 万，贷款用途必须为个人消费。

2、房产条件：房龄一般要求在 30 年内，当然大于 30 年的只有少部分银行可做；住宅房产面积大于 50 平米。

不同类型的房产，如住宅、别墅、公寓、经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼等，贷款成数也有所不同。

没有房产证、产权不清晰的房产无法办理抵押，必须拿到房产证，且产权清晰，无违建、未涉及查封等法律风险，保证在市场上可自由交易。

3、公司条件（针对经营贷）：消费抵押贷款不需要公司，但额度有限，一般在 300 万以下，适合无公司背景的上班族。

公司经营抵押贷款一般要求公司成立满一年，申请人在公司持股满 3 - 6 个月 ，不同申请方式可选银行和利息有所不同。

老公司可选择银行较多，且利率较为优惠。

例子：小赵新注册了一家公司，想申请经营贷，可选择的银行就比较少，且利率相对较高；而小钱的公司已经成立多年，他申请经营贷时，不仅银行选择多，利率也更划算。

 

房产抵押申请流程如下：

1、前期准备：在申请房产抵押贷款前，需准备好身份证、户口本、结婚证（未婚者提供未婚证明）、房产证、收入证明、银行流水单、征信报告等。

 

2、选择贷款机构：常见的贷款机构有银行和正规金融机构。

银行的优势在于贷款利率相对较低，资金稳定，还款方式多样，适合长期贷款；但缺点是贷款条件要求严格，手续繁琐，放款速度较慢，一般需要 15 - 25 个工作日左右。

正规金融机构则放贷灵活、手续便捷，能满足急需资金的需求；不过，其贷款利率比银行稍高，且部分金融机构可能存在隐藏费用。在选择时，要综合考虑自身情况，如资质良好、对利率敏感且不急需资金，可优先选择银行；若资质一般、急需资金，金融机构可能更合适。同时，要多对比不同机构的贷款产品，包括利率、额度、还款方式、手续费等，选择最适合自己的。

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3、提交申请：准备好材料后，就可以向选定的贷款机构提交申请。如实填写贷款申请表，详细说明贷款用途、金额、期限等信息。提交申请材料时，要确保材料真实有效，任何虚假信息都可能导致贷款申请被拒，甚至可能面临法律风险。

例子：小李为了获得更高额度，在收入证明上伪造收入，被银行发现后，不仅贷款申请被驳回，还被列入银行黑名单，影响日后的金融活动。

4、房屋评估：贷款机构会指定专业的评估机构对抵押房屋进行价值评估。评估时会考虑房屋的地段、面积、房龄、户型、装修等因素。一般来说，地段越好、面积越大、房龄越小、户型和装修越好的房屋，评估价值越高。

评估价值直接影响贷款额度，一般为评估价值的 60% - 90% 。比如，一套评估价值为 200 万的房屋，贷款额度可能在 120 万 - 180 万之间。

5、银行审核：银行会对借款人提交的材料进行全面审核，包括个人资质、还款能力和信用状况等。在个人资质方面，会审查借款人的年龄、职业、收入稳定性等；还款能力则通过收入证明、银行流水等材料判断，一般要求借款人的收入是每月还款额的 2 倍以上；信用状况主要查看征信报告，若有逾期、欠款等不良记录，会影响贷款审批。审核过程中，银行可能会电话核实信息，务必保持电话畅通，如实回答问题。审核不通过的常见原因有收入不稳定、信用记录不良、负债过高、材料不完整或虚假等。

6、签订合同：若贷款申请获批，借款人需与贷款机构签订借款合同和抵押合同。

合同中会明确借款金额、期限、利率、还款方式、违约责任等关键条款。如有疑问，及时向贷款机构咨询，确保自身权益得到保障。

7、抵押登记、放款：签订合同后，需到房产管理部门办理抵押登记手续。只有完成抵押登记，抵押关系才正式生效，贷款机构才拥有对抵押房屋的优先受偿权。

完成抵押登记后，银行会将贷款发放到指定账户，放款时间通常在完成抵押登记后的 1 - 3 个工作日内 。款项到账后，借款人就可以按照贷款用途使用资金，但要注意按时还款，避免逾期产生不良信用记录和高额罚息。

 

在房产抵押贷款过程中，稍有不慎就可能给借款人带来不必要的损失和麻烦。为了帮助大家顺利办理贷款，下面就为大家详细介绍各个阶段的避坑要点。

1、贷前：提前规划好贷款时间至关重要，至少提前一个月申请，避免临近用款才匆忙办理，以免因时间紧张导致手续办理不及时，影响资金使用计划。

要全面了解贷款方案的细节，包括利息、额度、期限、还款方式、抵押方式（一抵和二抵）、提前还款相关要求等。

例子：小李没有提前了解还款方式，选择了等额本息，还款后才发现等额本金更适合自己，多支付了不少利息。

2、贷中：在贷款过程中，要避免频繁查询征信，即使批复下来了也不要随意点网贷，因为有的银行在放款前还会查询一次征信，若征信查询次数过多或有网贷记录，可能影响放款。

如果是按揭房，还款时要注意调账，只能用自己的钱还本笔按揭，防止垫资公司资金违规操作。确认银行卡转账限额也很关键，提前开通大额转账功能，并在签字时再次确认，防止因限额问题导致资金流转不畅，产生额外费用。

3、贷后：防止资金回流是贷后管理的重要环节，放款后不管是放到自己卡上还是三方卡，都要做好断流处理，如取成现金或刷卡刷出来，存到自己其他卡上，避免资金直接转回给借款人本人及直系亲属。

要避免资金进入股市、楼市或直接还其他贷款，防止被银行监测到要求提前还款。经营贷要维护好营业执照，按时申报，续租经营地址，若执照出现异常，贷款可能会跳预警甚至被抽贷。

按时还款是保持良好信用的关键，避免逾期，否则可能影响征信，导致贷款到期无法续贷，增加融资成本。记好贷款到期时间，提前 1 - 2 个月准备续贷，避免因时间紧迫而出现问题。