来源公众号：聚融网房融咨询


 

房产抵押贷款作为一种灵活的资金筹集方式，在当前环境下受到了更多人的青睐，简单来说，就是把自己名下的房子抵押给银行或金融机构，以此获得一笔贷款。在这个过程中，房子还可以继续使用和居住。

在申请个人住房抵押前，需要准备以下材料：

身份证明、婚姻状况证明、房产证明、收入证明、银行流水、个人征信以及其他材料。

 

房产抵押贷款流程如下：

 

1、选好贷款机构、看好产品：

市场上的贷款机构众多，常见的有银行、非银行金融机构等。不同机构的贷款政策、利率水平、审批速度和额度都有所差异。比如，四大国有银行通常信誉度高、利率相对较低，但对借款人的资质要求也比较严格，审批流程可能较长；

而一些城市商业银行或小额贷款公司，审批速度可能较快，对借款人资质的要求相对宽松，但利率可能会偏高 。

可以根据自己的实际情况，如信用状况、收入稳定性、贷款额度需求、贷款期限等，综合比较不同机构的产品，选择最适合自己的贷款机构。也可以多咨询身边有过贷款经验的朋友，或者向专业的贷款顾问了解情况。

2、提交申请：

选定贷款机构后，就可以向其提交贷款申请了。一般可以前往贷款机构的营业网点，也可以通过其官方网站、手机 APP 等线上渠道进行申请。

将之前准备好的一系列材料一并提交给贷款机构。工作人员会对这些材料进行初步审核，检查材料是否齐全、真实有效。

 

3、银行审批：

一般要求借款人最近两年内没有连续三个月逾期、累计6个月逾期，最近三个月查询不超过4次，半年不超过6次，资产负债率控制在房产总价的75%以内。

银行会指定专业的评估机构对抵押房产进行价值评估，在评估房产价值时，会综合考虑多方面因素：

房龄：一般来说，房龄越大，房屋的折旧程度越高，价值相对越低。最好不超过30年。

地段：位于城市核心区域、交通枢纽附近、商业中心周边的房子，往往价值更高。

市场行情：房地产市场是不断变化的，市场行情对房产评估价值影响很大。在房价上涨阶段，房产评估价值通常会相应提高；在市场低迷期，评估价值可能会降低。

房屋状况：房屋的户型、楼层、装修、朝向等也会影响评估价值。户型方正、空间利用率高的房子，比异形、空间布局不合理的房子更受欢迎，价值也更高；

4、签合同、办抵押

合同中包含利率、额度、期限及还款方式，确认可行的情况下就可以签合同了。

利率分为固定利率和浮动利率。常见的还款方式有等额本息、等额本金和先息后本。贷款期限越长，每月还款压力相对越小，但总的利息支出会越多。

签好合同后前往当地房产交易中心办理抵押登记，抵押权登记自受理登记申请之日起 3-5 个工作日内完成。

5、放款

银行会根据合同约定的方式将贷款发放给你。常见的放款方式有以下两种：

受托支付：银行会将贷款资金直接支付给符合合同约定用途的交易对象。

自主支付：贷款资金会发放到你的个人账户，由你自主支配用于约定的用途。

放款时间方面，通常在完成抵押登记后的 1 - 3 个工作日内放款。

 

常见问题解答：

1、贷款额度能有多少？

贷款额度主要取决于房产评估价值和贷款机构的抵押率。一般银行的抵押率在 60% - 80% 左右（少数隐含可做到90%甚至100%），收入高、负债低，可能获得更高额度；反之，额度可能会降低。

2、贷款利率是多少？

贷款利率受多种因素影响，如市场利率水平、贷款机构政策、你的信用状况等。目前市场上个人住房抵押贷款利率大致在 2.5% - 3.8% 左右 ，但具体利率需与贷款机构协商确定。固定利率在贷款期限内保持不变；浮动利率会随市场利率变化而调整，通常以 LPR 为基础加点确定。

3、贷款期限有多长？

贷款期限常见的有 1 - 30 年。短期贷款期限一般在 1 - 5 年，适合短期资金周转需求；长期贷款期限在 10 - 30 年，适合长期投资或经营需求。银行会综合考虑你的年龄、还款能力、房产性质等因素确定贷款期限，年龄较大的借款人，贷款期限可能会受到限制。

4、还款方式怎么选？

等额本息每月还款额固定，适合收入稳定的人群，便于规划财务；等额本金前期还款压力较大，每月还款额逐月递减，总利息支出相对较少，适合前期还款能力较强的人；先息后本前期只还利息，到期一次性归还本金，前期还款压力小，但到期还款压力大，适合短期资金周转且资金回笼能力较强的情况。

可以根据自己的收入情况、财务规划和还款能力来选择合适的还款方式。

5、可以提前还款吗？

一般是可以提前还款的，但不同贷款机构规定不同。有些贷款机构要求还款满一定期限（如 1 年）后才可以提前还款，否则可能会收取违约金。违约金的收取方式也各不相同，有的按提前还款金额的一定比例收取，有的按剩余贷款期限的利息收取。

在签订贷款合同前，要了解清楚贷款机构关于提前还款的规定。