来源公众号：房小融助办咨询


 

李老板拥有一家规模较大的制造企业及一套价值400万元、位置优越且配套完善的房产。他在比较了几家金融机构后，选择了一家声称利率低、额度高、期限长、放款也快的贷款公司。

该公司的业务员承诺，只需简单的手续，就能在短时间内获得高额贷款，然而，事情并没有像李老板想象的那样顺利。除了表面的低利率外，还有高额手续费和其他费用，这使得实际贷款成本显著增加。此外，还款方式复杂，与最初的承诺不符，导致每月还款额超出预期，每月还款压力巨大。

李老板的经历并非个例，在房产抵押市场中，类似的情况时有发生，下面小融就来教大家如何挑选最适合自己的房产抵押产品。

在了解如何挑选房产抵押产品之前，我们先来全面认识一下市场上常见的房产抵押产品类型。目前，主要分为经营性抵押和消费性抵押两大类别，它们各自有着独特的特点和适用场景。

1、经营性抵押：企业主申请（有公司）

经营性抵押产品主要是为满足企业经营周转需求而设计的。对于企业来说，在运营过程中难免会遇到资金短缺的情况，如扩大生产规模、采购原材料、支付货款等，这时经营性抵押就成为了企业获取资金的重要途径。

通常具有以下显著特点：

额度高：银行或金融机构会根据企业的经营状况、抵押物价值等因素，给予相对较高的贷款额度，一般可达到房产评估价值的6-9成，单笔额度上限3000万。

 

利率低：相比其他一些融资方式，经营性抵押的利率相对较低。以当前市场情况来看，经营性抵押产品年利率在 2.6% - 3.8% 左右。

 

期限灵活：还款期限最长可做到20年，可以根据企业的实际经营周期和还款能力进行合理安排。企业可以选择先息后本、等额本息、等额本金等多种还款方式。

 

2、消费性抵押：上班族申请（无公司）

消费性抵押产品主要用于个人消费用途，如购买汽车、装修房屋、出国留学、旅游等大额消费支出。当个人在面临这些消费需求，但手头资金不足时，消费性抵押可以提供资金支持。

额度：一般会根据个人的收入情况、信用状况以及房产价值来确定。通常额度相对经营性抵押会低一些，额度上限在300万。

利率：会受到市场利率波动、个人信用情况等影响。一般来说，消费性抵押的利率会略高于经营性抵押，但总体仍在合理范围内。目前市场上消费性抵押产品的年利率大概在 3% - 4.8% 左右。

期限：还款期限一般较短，常见的为 1 - 5 年，也有部分产品可达到 10 年。还款方式同样有先息后本、等额本息、等额本金等。较短的还款期限意味着每月还款压力相对较大，因此在选择时，个人需要根据自己的收入和还款能力谨慎考虑。

如何挑选最适合自己的产品，需要我们从自身需求出发，确定资金用途、金额以及使用期限。

资金用途：

如果是企业用于短期的资金周转，如季节性生产的原材料采购、应对突发订单的资金需求等，经营性抵押产品会是比较合适的选择。这类产品通常额度高、放款速度快，能够满足企业短期内对大量资金的迫切需求。

而如果是个人用于长期的消费需求，比如购买大型耐用消费品、进行高端教育培训等，消费性抵押产品则更符合要求。其还款期限相对较长，还款压力较为分散，与个人长期稳定的消费节奏相匹配。

资金需求：

我们对自身的财务状况进行全面评估，包括现有资产、收入水平、负债情况等。如果资金需求较小，例如只是用于一些小额的消费升级，如购买一辆中等价位的汽车，可能不需要申请过高额度的贷款，以免承担过多的利息支出和还款压力。

如果是企业进行大规模的设备更新、厂房扩建等重大项目，就需要根据项目的实际预算和资金缺口，准确估算所需的贷款金额，确保能够满足项目的资金需求，同时避免贷款额度不足影响项目进度。

使用期限：

资金使用期限同样不容忽视。短期资金需求一般在一年以内，适用于一些临时性的资金周转，如企业短期的资金紧张、个人应对突发的财务状况等。在这种情况下，选择短期的房产抵押产品，利率相对较低，还款方式也较为灵活，能够在满足资金需求的同时，降低融资成本。

而长期资金需求则可能持续数年甚至更长时间，如个人购买房产用于自住，贷款期限可能长达二三十年，还款压力小，但需要综合考虑未来的收入增长预期、利率波动等因素，选择合适的还款期限和还款方式，确保在整个还款期间都能够承受还款压力。

 

在明确自身需求后，接下来就需要对市场上众多金融机构提供的房产抵押产品进行全面、细致的对比。

1、利率

利率是房产抵押产品中最为关键的要素之一，它直接决定了贷款的成本。不同金融机构的利率水平可能存在较大差异，即使是同一家银行，针对不同的客户群体和贷款产品，利率也会有所不同。一般来说，银行的贷款利率相对较低，因为银行拥有较为稳定的资金来源和严格的风险控制体系。

以国有大型银行和股份制银行为例，它们的经营性抵押产品年利率可能在 2.5% - 4% 之间，消费性抵押产品年利率在3% - 4.5% 左右。而一些小额贷款公司、典当行等非银行金融机构，由于其资金成本较高，风险承受能力相对较弱，贷款利率往往会偏高。

2、额度

一般为房产评估值60%-80%（个别银行可做到90%甚至超成），1000万以下比较好批，申请3000万稍有难度。

如贷款需求在100万以下，名下也没有公司，可以考虑做抵押消费贷，如贷款需求在几百万甚至上千万，可以选择办理抵押经营贷，名下没有公司，可以提前规划起来。

3、期限

3-10年期限产品偏多，个别银行可以做20年，期限越短，利息支出越低。

4、还款方式

还款方式也多种多样，每种方式都有其特点和适用场景。常见的还款方式有等额本息、等额本金、先息后本、气球贷等。

先息后本前期只要还利率，前期还款压力比较小，随借随还灵活性强，借款人可根据以上条件选择最适合自己的贷款产品。

 

5、其他特殊需求

选择产品这一步是最费时间的，大家可以去各大银行官网查询最新贷款政策，要想省时间的话，也可以找助贷公司，省时省力。

在贷款申请前记得养好征信，最好不要有逾期，网贷、小贷笔数不宜过多，如果有，最好提前结清，以免影响贷款审批。

 

在利率额度以及其他情况都满足的情况下，就可以去银行提交申请，交材料了。

以下是大多数银行都适用的材料清单：

身份证、户口本、结婚证（离婚的需要提供离婚证和离婚协议）、个人近一年的流水、房产证、资产证明及公司相关材料（经营贷）
 

客户案例分享：

刘女士购买了一套心仪的二手房。然而，房屋的装修费用却让她感到压力巨大。刘女士名下有一套小户型房产，虽然面积不大，但地理位置优越，具有一定的市场价值。于是，她决定通过房产抵押来获取装修资金。

刘女士首先明确了自己的资金需求。经过详细的装修预算规划，她确定需要 70 万元的资金用于房屋装修，资金使用期限预计为 3 - 5 年，加上名下没有公司，基于这些需求，她认为消费性抵押产品更适合自己。
 

为了找到最适合的消费性抵押产品，刘女士在网上搜索了大量关于消费性抵押的资料，了解了不同银行和金融机构的产品特点和利率水平。她还向身边有过贷款经验的朋友咨询，听取他们的建议和意见。

在收集信息的过程中，刘女士发现不同金融机构的消费性抵押产品在利率、还款方式、额度、期限等方面存在较大差异。有些银行的利率较低，但对房产的要求较为严格，如房龄限制、面积要求等；而有些金融机构的额度较高，但利率相对较高，还款方式也不够灵活。
 

经过一番比较和分析，刘女士最终选择了一家地方性银行的消费性抵押产品。这家银行的产品具有以下特点：

1、利率适中，年利率为 3.8%，在市场上处于中等水平，刘女士认为这个利率在自己的承受范围内；

2、还款方式灵活，提供等额本息和先息后本两种还款方式供选择。刘女士考虑到自己的收入稳定，为了减轻前期还款压力，选择了先息后本的还款方式，前 3 年每月只需偿还利息，第 4 年开始按照等额本息的方式偿还本金和剩余利息；

3、额度满足需求，银行根据刘女士的房产评估价值和个人信用状况，给予了她 100 万元的贷款额度，能够满足她的装修资金需求；

4、期限合适，贷款期限为 5 年，与刘女士的资金使用期限相匹配。

在办理贷款手续时，刘女士认真准备相关资料，积极配合银行的各项要求。银行的工作人员服务态度良好，办理流程高效，很快就完成了审批和放款手续。