来源公众号：仟融


 

房产抵押贷款将自己名下的房产作为抵押物，向银行或其他金融机构申请贷款，为普通人提供了一种便捷的融资方式。

贷款额度与利率是借款人最为关心的问题之一，它直接关系到借款人能够获得多少资金，持有成本高不高。

目前房产抵押贷款利率普遍在2.6%-3.5%之间，额度一般为房产评估值的6-7成，依抵押物价值而定，少数银行可做到10成甚至超成。

 

贷款额度主要与房产评估价值和抵押率密切相关。房产评估价值是指专业的评估机构根据房产的位置、面积、房龄、装修情况、市场行情等多方面因素，对房产进行全面评估后得出的价值。

房龄是一个重要因素，房龄越大，房产的折旧程度越高，银行承担的风险也相对增加，贷款额度可能会相应降低。比如，一套房龄超过 30 年的房产，即使其地段较好，但由于房龄较大，银行可能会降低抵押率，从而减少贷款额度。

房屋所处的位置也至关重要。位于城市核心地段、交通便利、配套设施完善的房产，其评估价值往往较高，相应地贷款额度也会更可观。相反，地处偏远、配套设施不完善的房产，评估价值和贷款额度都会受到影响。

借款人的收入稳定且较高，信用记录良好，负债较低，说明其还款能力较强，银行会更愿意给予较高的贷款额度。反之，如果借款人收入不稳定，信用记录存在瑕疵，负债过高，银行会认为风险较大，可能会降低贷款额度甚至拒绝贷款。

例如，小李和小王都申请房产抵押贷款，小李月收入稳定在 2 万元，信用记录良好，无其他负债；小王月收入不稳定，且有信用卡逾期记录，还有一笔未还清的车贷。在这种情况下，即使小王的房产评估价值更高，小李获得的贷款额度也会高于小王。

贷款期限也是影响贷款利率的重要因素。通常情况下，贷款期限越长，利率越高。

此外，不同银行之间的利率政策也存在差异。大型国有银行由于资金实力雄厚、风险控制严格，利率相对较为稳定和适中；而一些小型商业银行或地方银行为了吸引客户，可能会在某些时期推出更优惠的利率，但在审批条件和风险评估上可能会有不同的侧重点。借款人在选择贷款银行时，需要综合考虑利率水平、银行的服务质量、审批效率等多方面因素。

对于短期贷款，一般指 1 - 5 年的贷款期限。这种贷款期限适合那些短期内有资金需求，且能够在较短时间内偿还贷款的借款人。

长期贷款，一般指 10 - 30 年的贷款期限 。它更适合那些有长期资金需求，且还款能力相对稳定的借款人。

 

常见的还款方式有等额本息、等额本金、先息后本和随借随还，每种方式都有其独特的特点和适用人群，借款人需要根据自身的实际情况进行谨慎选择。

银行在审批房产抵押贷款时，借款人需年满 18 周岁，具备完全民事行为能力，而年龄上限通常在 65 - 70 周岁之间 。

一般来说，银行要求借款人提供近半年或一年的银行流水，以及单位开具的收入证明，以此来评估其收入水平和稳定性。通常要求借款人的月收入是月供的两倍以上，以确保其有足够的资金用于还款。例如，小张申请的房产抵押贷款每月还款额为 5000 元，那么他的月收入至少要达到 10000 元以上，银行才会认为他具备足够的还款能力。

 

一般来说，银行会关注借款人近两年内的信用记录，若存在 “连三累六”（连续三个月逾期还款或累计六次逾期还款）的情况，贷款申请很可能会被拒绝。

 

用于抵押的房产需产权清晰，具有合法的房产证，不存在产权纠纷或争议。房产的房龄也是重要因素，一般银行要求房龄在 20 年以内，部分银行可放宽至 25 年 。因为房龄过大，房产的价值和变现能力可能会受到影响。

房产的类型也有一定要求，常见的可抵押房产类型包括住宅、别墅、商铺、写字楼等。而一些特殊房产，如小产权房、经济适用房（在规定限制交易期限内）、公益性质的房产（如学校、医院等）、被列入拆迁范围的房产等，通常不能用于抵押。比如，小赵的房子是小产权房，由于小产权房没有合法的产权证书，无法在房产管理部门进行抵押登记，所以小赵不能用这套房子申请房产抵押贷款。

了解了房产抵押贷款的额度、利率、期限、还款方式和银行审批要求后，接下来就是实际操作的贷款流程。这个流程虽然看似复杂，但只要按照步骤一步步来，就能顺利完成贷款申请。

（一）前期准备

在申请房产抵押贷款前，借款人需要准备一系列资料。身份证、户口本、结婚证（已婚者提供），银行流水、工资单、工作单位开具的收入证明，个人征信报告，房产证等。

（二）选择银行与产品

市场上的银行众多，不同银行的房产抵押贷款产品在利率、额度、期限、还款方式、审批速度等方面存在差异。借款人应根据自身需求和实际情况进行对比。

比如，若借款人对资金需求较为急迫，可优先选择审批速度快的银行；若希望贷款期限长、还款压力小，就要关注各银行提供的最长贷款期限和对应的还款方式。在利率方面，要对比不同银行的基准利率上浮比例，以及是否有其他附加费用。同时，还可以参考银行的口碑和服务质量，选择一家综合条件最适合自己的银行和贷款产品。

（三）提交申请

准备好资料并选定银行后，借款人就可以向银行提交贷款申请。填写申请表时，要确保信息准确无误，如实填写贷款用途、金额、期限等信息。银行会对提交的资料进行初步审核，检查资料是否齐全、真实有效，借款人的基本条件是否符合要求。若发现资料不全或存在疑问，银行会通知借款人补充或更正资料。

（四）房产评估

银行会指定专业的评估机构对抵押房产进行评估。评估机构的工作人员会实地勘查房产，了解房产的实际状况，包括房屋的建筑结构、装修情况、周边配套设施、交通状况等。同时，还会参考市场上同类房产的交易价格，运用专业的评估方法，评估价值越高，借款人可获得的贷款额度也越高。

（五）银行审批

银行会综合评估借款人的资质和房产情况。除了审核前期提交的资料外，还会进一步核实借款人的收入真实性、信用状况、负债情况等。对于房产，会审查其产权是否清晰，是否存在抵押、查封等限制交易的情况。审批时间因银行和具体情况而异，一般在 1 - 2 周左右 。若审批通过，银行会向借款人发出贷款批准通知。

（六）签订合同，办抵押登记

审批通过后，借款人和银行签订借款合同和抵押合同后，到房产所在地的房产管理部门办理抵押登记手续。办理时，需要携带身份证、房产证、借款合同、抵押合同等相关材料。房产管理部门会对提交的材料进行审核，审核通过后，会在房产证上注明抵押登记信息，并颁发他项权证。

（七）放款与还款

完成抵押登记后，银行会按照合同约定的时间和方式将贷款发放到借款人指定的账户。一般情况下，放款时间在 1 - 5 个工作日左右 。借款人收到贷款后，要按照合同约定的还款方式和还款期限按时还款。

房产抵押贷款作为一种重要的融资方式，为普通人提供了满足资金需求的途径。它在额度、利率、期限、还款方式等方面具有多样化的特点，能够适应不同借款人的情况。同时，银行审批要求和贷款流程虽然严格，但只要借款人提前做好准备，按照步骤操作，就能顺利获得贷款。