来源公众号：楼市问答精选

 

在购买一手房时，购房者常常会遇到一系列的问题和挑战。这些问题不仅包括楼层选择、房屋朝向等细节问题，还可能涉及到开发商的信誉、房屋是否存在抵押等重大风险点。

为了帮助购房者更好地规避这些风险，以下是小楼整理并结合相关资料总结出的一系列买一手房的购买流程及注意事项：

01

一手房交易全流程

1、确认楼盘，取证

 

上海新盘必须拿到盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》才能向购房者收受含有意向性质的认购意向金费用。

 

ps：认购金额由开发商定，一般要求首套不低于房源最低价的20%，二套不低于25%，当然，不同开发商比例略有不同。

 

 

开盘流程须知：

 

开盘主要有线上线下两个渠道，下面汇贷就来说一下二者大致流程。
 

1、线下开盘：

       

签到、资料复查、公证处摇号、按摇号顺序选房、缴纳定金。

       

线下开盘还存在摇号与开盘同一天进行或分开进行的情况，但大致的流程是相似的。

 

2、线上开盘：

       

公证处摇号、摇号结果公布、线上系统确认信息、测试线上选房程序、等待正式选房、按摇号顺序选房、签署线上认购书。

       

另外，当天摇号选购后，如仍有剩余房源，按原有摇号顺序继续销售。

 

2、认筹

购房者缴纳规定认购金，并提供限购资格审查材料，收到收据、银联POS单及自己签字确认书的《认购意向书》。

 

1. 认筹时，购房者需提供限购资格审查的材料。

 

2.认筹后，公证处还会再次审核一遍。

 

3.主要审查资料有：

 

①购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；

②社保证明或纳税证明（只有非上海户籍需要提供）

③购房人及家庭成员名下住房相关资料，购房合同或产证（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地均算）

 

 

认筹时间一般为5天。

 

认购金只能刷储蓄卡，走开发商的POS 机，不允许现金支付，支付认筹意向金后，才有参与摇号的资格，认筹早晚不影响摇号概率。

 

3、积分制

以下是积分制打分标准：

 

总分=基础分＋年限分

新房认筹笔超过1：1.3，开启积分制。

按100套房举例，取分高的130组入围，入围后，开启公证摇号。

如未超过1：1.3，则不开启积分制，所有参与了认购的客户，均可公证摇号。

 

ps：只有符合积分制要求入围的购房者,才可以参与后续的摇号买房哦。

 

4、摇号选房

1.上海新盘统一由公证处进行电脑摇号排序。

2.根据摇号顺序选房。

3.选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同

ps：签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金。

4.没选房，没签订《认购书》，全额退筹。

5.一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。
 

选房一般会遇到以下几种情况：

①选房时还有房子，但房子位置不好或者不是你想要的，可以弃号不选，全额退款；

②选房时没有房子了，弃号不选，全额退款；

③选到了自己想买的房子，签订认购书，将认购金转为定金，在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同。


 

02

一手房注意事项

 

一、查看不利因素公示板

购房前务必要求开发商提供不利因素公示板，该板上列明了楼盘存在的所有不利条件。

例如，周边是否有噪音源、污染企业或规划中的不利设施等信息。你不主动要，他肯定不会主动给。

二、确认预售许可及楼号

确保开发商持有合法有效的《商品房预售许可证》，并且许可证中包含您所购买的具体楼栋编号以及监管账户信息。

他直接关系到交易的安全性和合法性，还是非常重要的。

 

三、网签时间点明确

交纳定金后应尽快完成面签，并询问是否可以在支付首付当天同步进行网签操作。只有当房产正式网签后，才意味着它真正属于您名下，从而避免一房多卖的风险。

四、提前查询个人征信状况

在决定购房之前，请先打印自己的信用报告并与销售人员沟通，确保银行能够批准贷款申请。

全款另说，按揭是一定要看借款人征信的。

五、仔细审查买卖合同条款

虽然标准格式合同不易更改，但在签署之前仍然建议仔细阅读每一条款内容，尤其是关于产权办理期限、违约责任等方面的规定。如果发现任何不合理之处，应及时提出修改意见。

六、调查开发商背景实力

利用互联网资源搜索目标开发商的历史业绩和发展现状，优先选择国有大型企业或知名民营企业作为合作伙伴。这类公司往往拥有更强的资金实力和技术支持，可以有效降低项目烂尾的风险。

七、合理控制定金额度

尽量减少初次缴纳的定金额度，并推迟首付付款时间，以防市场波动导致房价下跌时给自己造成不必要的经济损失。

此外，在签订认购协议时保留一定灵活性，以便日后协商价格调整事宜。

八、核对具体房号信息

最后但同样重要的是，在最终确定购买意向前再次确认所选房源的具体门牌号码，确保无误后再行签约付款。

还应该关注小区规模大小（过大会影响管理效率，过小则缺乏配套设施）、装修程度（刚需客户可以选择毛坯房以节省成本；改善型需求则可考虑精装修产品）等。