来源百家：聚融网


 

在上海，房产抵押贷款是一种常见的融资方式，个人或企业通过将自有房产作为担保来获取银行的资金支持。

不仅为购房者提供了额外的资金来源，也为那些希望利用现有资产进行投资或其他经济活动的人士提供了一种灵活的选择。本文将详细介绍上海房产抵押贷款的办理流程、所需材料以及注意事项，帮助读者更好地理解和操作这一金融工具。

一、了解基本条件与要求

在申请房产抵押贷款之前，申请人需要确保满足一定的条件和要求。根据最新的规定，房屋抵押贷款通常要求房屋的年限不超过20年，并且房屋产权清晰无违建查封等情况。此外，对于自然人来说，还需要准备如下文件：

• 房产证

• 权利人及其配偶的身份证明（身份证）

• 户口簿

• 婚姻状况证明（结婚证或民政局开具的未婚证明）

• 收入证明及近半年内的收入流水清单

• 如果房产内有未成年人，则需提供出生证明

• 若房产上还有未结清的按揭贷款，则应提供原贷款合同及最后一期银行对账单

二、选择合适的金融机构并提交申请

一旦确认符合上述条件，下一步就是选择一家信誉良好的金融机构提出正式申请。不同银行提供的服务内容和服务效率可能存在差异，因此，在决定前可以多比较几家银行的产品特点和服务质量。

例如，某银行的优势在于利率低，某银行高负债也可做，不同银行产品有其特点，我们在选择时可以结合我们自身情况综合考虑。

当选择了理想的贷款机构后，就可以按照其要求填写相应的申请表，并附上所有必要的文件副本。同时，还需配合银行工作人员完成现场勘查与评估工作，以确定最终可获得的贷款额度

贷款要求：

1.年龄要求：一般银行要求父母年纪在65岁以下，只有少部分银行接受65岁以上年龄，但一定不超过70岁。

ps：产权有未成年需要监护人签字以及资金专项用途说明。房产持有人超龄需要子女共同签字。

2、收入情况：需提供相关证明以评估还款能力。一般银行要求两倍覆盖月供。

3、征信情况：银行主要看负债量、逾期记录、查询次数等，一般连续逾期不可超过3个月，三个月累计查询次数不超过4次。

②抵押物

房产抵押贷款的额度一般为房产估值的60%-70%，评估值越高,可贷额度就越高。

ps：65岁以上老人或未满18岁儿童名字在房产证上可能增加审批难度或降低可贷额度。

主要影响房产估值的因素有房屋面积、周边设施、房屋装修等。

一般银行都喜欢房龄在30年以内的房子，少部分银行可接受老房龄，超龄对于借款人的要求会更高，利息会上浮。

三、完成审批程序

银行在接受到完整的贷款申请资料后，会启动内部审查机制，包括但不限于对借款人的信用记录、还款能力等方面的核查。

如果一切顺利的话，接下来就是签订正式的借款协议，并前往相关部门办理抵押登记手续。在此过程中，借款人应当注意以下几点：

• 确认合同条款中的各项细节，特别是关于利率、还款期限等方面的规定；

• 在房屋抵押贷款中，虽然大多数情况下是以个人身份进行借款，但也存在一小部分是以公司为主体进行借贷的情况。若贷款是以公司名义申请，且该公司拥有股东，那么这些股东通常需要共同参与签字流程。

• 无论是消费抵押贷还是经营贷，放款后不应立即将款项转回到借款人本人账户，而应该通过分批转账、分时段转账等方式，将资金分散到不同的账户中，避免资金回流被抽贷。

四、银行放款

随着所有前期准备工作顺利完成，银行将会按照既定计划发放贷款款项。此时，借款人应当严格按照合同约定按时足额偿还本金及利息，直至债务完全清偿为止。

五、还款方式及其要求

一旦成功获得了贷款，按时足额归还本金及利息就是每位借款人应尽的责任。以下是几种常见的还款方式及相应的要求：

等额本息：

每个月固定偿还相同金额（包含部分本金加上按剩余未还本金计算得出的当月应付利息。长期来看，利息支出较少。

等额本金：

每月偿还相同的本金数额，同时支付当期产生的全部利息。随着贷款余额逐渐减少，后续月份所需支付的总金额也会递减。月还款额逐渐减少，适合收入逐年增加的借款人。

气球贷款：

在贷款期初，借款人支付较低的月付款，而在贷款期末需支付一次性的大额本金。初期月付款较低，有助于借款人在财务较紧张的初期减轻负担；适合短期内有较大收入预期的借款人。

先息后本：根据双方约定好的周期（例如每季度或每年）分批偿还贷款本息。这种安排给予借款人更大的灵活性，适合短期内现金流紧张但预期未来有大笔收入的借款人。

提前还款：如果经济状况允许，提前清偿全部或部分贷款也是一种选择。