房产抵押贷款从申请到放款保姆级攻略「5000字精华版」

来源百家：聚融网

 

房产抵押贷款作为市面上利率最低的贷款产品，相较于早些年的年化利率4%-5%，当下最低已降至2开头！！

目前房产抵押贷款普遍利率在2.27%-3.55%左右，申请贷款时如何申请到3%以下利率也是一门学问，下面小汇就来教大家详细了解房产抵押贷款的流程以及相关知识，帮助各位粉丝最大限度的申请到较低利率的产品。

 

 

房产抵押类型

 

 

1、房产抵押贷款又分为消费贷款和经营贷款。

 

抵押经营贷主要用于经营，经营经营那肯定是要有公司，出于国家政策扶持，利息也是相对较低的，申请人必须是公司的法人或股东。

 

经营贷利率一般在2.5%左右，额度高，但需要有公司，算是目前市面上贷款利率最低的了。

 

抵押消费贷主要用于日常消费，适合不方便持有公司或不想持有公司的上班族申请。

 

消费贷利率一般在3.8%左右，不需要营业执照，额度一般在300万以内。

 

 

2、房产抵押还分为一次抵押和二次抵押

 

一次抵押利率较低，额度一般为房产评估值的6-8成（个别银行还可做到9成甚至超成）二次抵押一般为房产评估值的6-7成减去前一笔贷款剩余额度。

 

例如：

 

房屋价值1000万，贷了500万，那么我们二次抵押的额度就是：1000*0.7-500=200万左右。

 

那如果在房子本身已经有一笔贷款的情况下，想要享受更低的利率怎么办？这时候我们就可以结清贷款再次申请一次抵押，额度与直接办理二次抵押没什么区别，但我们的利率可是实打实的下来了。

 

但在此过程中需要还清前银行贷款，过程中可能会涉及到垫资费用，一般标准收费是万六一天，整个过程在15天左右。

 

ps：按揭房至少需要还满1个月才能申请二次抵押。

 

 

 

房产抵押申请要求

 

 

 

在申请贷款前我们需要知道自己符不符合银行办理贷款条件，其实主要就是看借款人、抵押物还有公司条件。

 

借款人

 

1、申请人（也就是借钱的这个人）年龄一般在18~65周岁，部分银行可放宽至70周岁（年龄过大被银行拒贷的可能性很大，要不就是贷款期限不够长）。

抵押贷款并非只有产权人才能办理，子女自己也可以作为主贷人，拿父母的房产去抵押，这样就不受年龄限制。如果一定要父母作为借款人，则需要追加子女为担保人。

 

2、抵押人（名下有房的这个人）年龄一般在18~80周岁，当然要是借款人和抵押人是同一人就更好了。

 

*房地产、金融、银行、证券、公职人员等人群大部分银行无法接受其作为借款人。

 

 

银行在审核借款人条件的时候，征信也是非常重要的一点：

 

银行主要看征信的逾期，查询次数，负债和其他负面信息，一般要求最近两年内没有连续三个月逾期、累计6个月逾期，最近三个月查询不超过4次，半年不超过6次，资产负债率控制在房产总价的75%以内，但也有个别银行对查询或负债率相对宽松，查询多、负债高可寻找特殊产品。

 

我们要是想知道自己的征信情况具体如何，也可自行查询，个人查询不算查询次数，但小汇建议不宜查询过多，以免影响大数据审批。

 

以下是征信查询渠道：

 

（一）线下渠道

 

1、携带本人身份证去人民银行查询；

2、携带本人身份证去人民银行指定合作银行网点查询；

3、携带本人身份证去银行签署征信查询授权书进行查询（一般不建议）

4、柜台，自助查询机查询

 

（二）线上渠道

 

1、人民银行官网

登录人民银行征信中心官网（https://ipcrs.pbccrc.org.cn/），注册申请后24小时内收到短信便可下载个人征信报告。具体步骤如下：

①打开中国人民银行征信中心个人信用信息服务平台的官方网站(https://ipcrs.pbccrc.org.cn)点击注册。

 

2、手机查询

多数银行都支持手机APP查询个人征信报告，打开以上银行APP，填写相关资料，一般几个小时后就可以拿到征信报告了。

 

抵押物

 

抵押物一般要求房龄在30年内，超过30年只有极少数银行可以申请，房屋的产权可以在市场上交易，住宅房产面积大于50平米。

 

目前市面上可贷的房产类型还是挺多的，有住宅（最高可做到9成，甚至超成）、别墅、公寓、经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼等。

 

①住宅最受银行欢迎，抵押成数可做到6-9成

②别墅、公寓成数在5-7成

③经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼等成数在5-6成

 

那什么样的房子无法办理抵押呢？

 

1、没有房产证的房子

只有居住权没有房产证的房子不能进行抵押，像一些农村自建房、期房和小产权房等。

 

2、产权不清晰的房子

 

3、房产证上有未成年的名字，只有极少部分银行可做。

 

4、拆迁范围内的房子

违章建筑，文物保护建筑，被依法查封、扣押、监管和其他形式限制的房屋。

 

 

拿到房产证的时间小于6个月还有超过30年以上的老房子申请贷款相对麻烦一点。

 

另外大家是不是还经常听到以下几个名词，下面小汇来为大家详细讲解一下：

• 小孩房：房产证上有未满18周岁的小孩名字（极少数银行可做，涉及到去份额）
• 老人房：房产证上有65岁以上老人名字（80岁以内还是有银行可办理，可选银行极少。）
• 经济适用房、人才房等：一般都有国家的份额需要赎回份额并且过了限售期才可申请贷款。
   

公司

就像前面说的，经营贷才需要公司，消费贷不需要公司，不过最高只能申请300万，并且利息远高于经营抵押贷款，适合不方便成立公司的客户。

 

银行一般要求公司需成立满一年，持有满3-6个月，少部分银行接受新注册公司来申请。

 

如想申请经营贷，最好提前3-6个月开始规划，以便享受到更优惠的贷款条件。

 

 

 

抵押办理流程

 

 

 

贷前规划，匹配银行

在审视好自己的条件之后，就可以开始选择适合的银行贷款产品了，在选择产品时我们主要看利率、额度、贷款期限以及还款方式

 

还有一些特殊产品，比如有些产品不看流水、有些接受新产证/新公司、有些轻看征信或不限房龄，可针对自己的需求寻找合适的产品。

 

还有查询多就找不看查询的，房龄老就找能做老房龄的。

 

1、利率

目前经营贷房产一次抵押贷款年利率一般为2.4%-3%，房产二次抵押贷款年利率一般为2.8%-3.5%。

 

消费贷利率一般在3.8%左右，与经营贷相比，消费贷更适合不方便持有公司或不想持有公司的上班族申请。

 

2、额度

一般为房产评估值60%-80%（个别银行可做到90%甚至超成），1000万以下比较好批，申请3000万稍有难度。

 

如贷款需求在100万以下，名下也没有公司，可以考虑做抵押消费贷，如贷款需求在几百万甚至上千万，可以选择办理抵押经营贷，名下没有公司，可以提前规划起来。

 

3、期限

3-10年期限产品偏多，个别银行可以做20年，期限越短，利息支出越低。

 

4、还款方式

①先息后本②等额本息/等额本金③随借随还④气球贷

 

先息后本前期只要还利率，前期还款压力比较小，随借随还灵活性强，借款人可根据以上条件选择最适合自己的贷款产品。

 

5、其他特殊需求

 

选择产品这一步是最费时间的，大家可以去各大银行官网查询最新贷款政策，要想省时间的话，也可以找助贷公司，省时省力。

 

在贷款申请前记得养好征信，最好不要有逾期，网贷、小贷笔数不宜过多，如果有，最好提前结清，以免影响贷款审批。

 

提交材料

 

在利率额度以及其他情况都满足的情况下，就可以去银行提交申请，交材料了。

以下是大多数银行都适用的材料清单：

 

个人材料：身份证、户口本、结婚证（离婚的需要提供离婚证和离婚协议）、个人近一年的流水、房产证、资产证明等

 

公司材料：营业执照正副本、公司章程、上下游合同、第三方受托支付合同、三方收款账户公司的营业执照、开户基本信息、公司流水等

 

1、关于流水问题

 

流水主要是为了向银行证明我们的还款能力，个人流水还好，但如果申请经营贷，但是我们的公司流水不符合银行申请条件怎么办？（一般银行要求流水一定要覆盖借款金额）

 

这个时候我们就可以开始提前准备起来了，提前走几笔进账，俗称“养流水”

 

借款人可以准备两张个人银行卡，其中一张用来进钱，但不能是直系亲属，进项款须备注“货款”或“合同款”，另一张卡专门把钱转出去，最好隔夜再转出去，这样一笔有效进账就转好了。

 

 

银行审批

 

提交好材料后，银行会开始审批，主要是对借款人个人情况以及抵押物情况进行审批，如是经营贷，公司也要审批。

 

1、收入是衡量借款人还款来源的一个重要依据，一般要求借款人收入能够单倍覆盖本笔月供。

 

2、银行一般都会要求借款人提供个人征信情况。如果征信上有信用污点,银行为了规避自身风险,就会提高贷款利率，并且适当降低贷款额度。

 

3、房产评估值越高，可贷额度也越高，主要影响房产价值的有区域位置，房屋面积、周边设施、房屋装修等。

 

公司一般要求公司主体成立半年以上，主要看公司流水、纳税以及收支情况。很多人担心自己没有实际的经营场所，但银行需要下户查看经营场所，这时候该怎么办？

 

其实很简单，找个办公室让银行拍个照就好了，大家不用太过担心。

 

银行审批通过之后，就会出对应的贷款利率与金额、贷款期限还有还款方式了。

 

 

签订合同

银行审批通过之后，在利率额度都满意的情况下，就可以去银行签订合同了，申请到放款的时间根据银行不同，一般的周期为7~20工作日左右，

 

单次签约一般为1小时左右，如需开企业户预计需要2小时左右，签好合同，就可以办理抵押登记了。

 

如果是已婚，配偶也需要出面，记得和配偶协调好时间哦！！

 

办理抵押登记、银行放款

去房产交易中信办理抵押登记，一般需要到银行及房产交易中心合计1-3次，每家银行情况不同，部分银行可线上抵押无需到房产交易中心办理。

 

做好这些之后，就等银行放款了，借款人按照合同约定，按时偿还本息。

 

 

 

 

常见问题答疑

 

 

 

1、其中又有人问，那什么样的人群适合办理房产抵押贷呢？我适合吗？

 

其实办理房产抵押的人群主要分为以下几种：

 

①企业主、个体工商户：用于公司的日常生产和经营，利率低，额度高，办理起来还是非常划算的。

 

②转贷：早些年按揭利率4%甚至5%的客群，置换掉高息产品，每年可节省不少资金，以现有利率来说，每年至少节省1个点，以500万计算，1年就是5万，10年就是50万。

 

③急于用钱，一时难以卖房：抵押贷款申请时间大概在7-20个工作日，而卖房往往需要几个月之久。

 

④信贷、小贷网贷多的客户：把已有的高息、多笔小额、年限短、额度低、月还款高的债务置换为一笔房抵贷款，以此减少利息，提高现金流，减轻月供压力。

 

⑤全款买房再抵押：通过全款购入房产，再做抵押贷，节省购房成本。

 

⑥征信有瑕疵的客户：

由于抵押物的加持，贷款机构的风险相对较低，因此对于征信记录稍有瑕疵的人群相对友好。

 

比如有人喜欢乱点贷款申请或者信用卡申请，导致征信花了，申请信用贷无法通过，此时可以考虑房抵贷。

 

⑦增加一笔大额流动资金

手头资金不多，可以通过办理房产抵押得到一笔随时可支用的现金，缓解资金压力，避免找亲朋好友借钱的尴尬。

 

 

第三方收款是什么？安全吗？

 

这也是很多朋友咨询的问题，第三方收款到底安全吗？要是第三方收款后不给钱怎么办？怎么保证资金的安全呢？

 

在借款人向银行提交抵押经营贷款申请时，询问贷款用途也是审核贷款的必要流程。

 

1、假如借款人用申请的抵押贷款用于购买公司生产所需要的原材料，在申请贷款之前，就必须要找好原材料的供应商，并且要签好购销合同。

 

借款人需要拿着购销合同，以采购的名义向银行申请贷款，在银行贷款审批通过之后，银行就会直接将贷款打到供应商所对应的账户。

2、银行为了保证资金专款专用，避免流入禁止行业，所以要求借款人必须要提供购销合同，审批通过后，会把资金打入借款人的个人或公司账户，这时候我们可以找做生意的朋友来收这笔款。

 

另外注意，双方公司不能有关联，不可以是亲戚的公司，对方公司收到钱，再将钱转给到你的卡上，注意，刚申请下来切记不要立马流入楼市、股市、金融等场地，一旦被查到，就会面临抽贷风险。

 

 

又有人问，办理房产抵押贷款可以去哪里办？

 

贷款渠道主要有银行、金融机构和民间借贷。

 

①银行（利率最低，2.4%-5%之间）

 

各大商业银行提供房屋抵押贷款产品。银行的审批程序相对较为严格，但通常提供的利率是各种机构中最低的，而且贷款期限长，正规靠谱，银行也分为国有银行、商业银行和地方性银行。

 

②金融机构（6%-18%左右）

 

除了银行外，市场上还有许多金融机构提供房产抵押贷款服务。这些机构包括典当行、信托公司、信保公司、小额贷款公司等。

 

它们的审批流程可能相对灵活，但利率和条件可能有所不同。对征信要求宽松，只要还款来源明确，基本就能批贷，放款速度也比较快，尤其是对于一些贷款人资质不是很好的情况，例如：征信不好、流水不够等等，可以考虑在金融机构做抵押贷款。

 

③个人（利率较高，10%-24%左右）

 

除了可以抵押给银行和机构，第三种方式就是直接抵押给个人。

 

相对来说比金融机构流程更简单，放款更快，效率高，不看征信不看流水，要求相当宽松，只要抵押物有价值就行，但贷款期限较短，通常只有一个月到六个月。

 

除了银行贷款，小汇不建议与另外两种贷款机构合作，主要也是因为贷款利率太高了，但银行审批往往要求较高，建议提前做好规划，如在申请贷款中遇到任何困难，随时联系小编，大概率确保银行贷款安全落地。