来源搜狐：聚融网
 

随着多地抵押利率下调，房产抵押贷款成为不少房主寻求资金流动性的重要途径。近期，北京房产抵押贷款市场也呈现出新的发展趋势，北京部分区域房价出现不同程度的调整，西城区房价从128,000元跌至108,000元，跌幅超过15%，以及丰台区、通州区等地也经历了类似的降价趋势，市场上的待售二手房数量显著增加，相较于卖房，房产抵押反而更加便捷。

借款人申请要求

年龄：一般要求借款人在22到65岁之间，抵押人的年龄要求在18到70岁，个别银行可放宽借款人房龄限制到70岁。

征信：征信信息与逾期记录、负债情况及查询次数密切相关。银行在审批抵押贷款时，主要查看近1年到半年的征信记录。多数银行要求近3个月查询次数不超过4次。

收入：一般要求收入能单倍覆盖月供。

婚姻状况：单身人士可以正常申请，已婚人士需夫妻共同申请，离婚人士需对产权进行明确划分。

流水要求：不同银行对个人流水的要求各不相同，有的银行需要1倍或2倍负债覆盖，而有些银行则可能不要求提供流水。具体还需结合各银行产品及政策而定。

抵押物申请条件

在评估抵押物时，我们会重点关注房产的房龄（30年以内最佳）、抵押类型（如住宅通常比商铺更受欢迎）、产权人的资格、房产的面积与所在区域，以及共有情况（多个涉及到去份额）等因素。

不同类型的房产所能获得的贷款成数也有所不同，如商品房和房改房一般可以达到6到8成，而别墅则通常为5到6成，公寓、商铺、写字楼的贷款成数则为5成。对于被列入“白名单”的优质楼盘，可能会有更加优惠的贷款额度和利率。

此外，房产必须持有超过6个月才能满足大多数银行的要求，不过也有银行接受新办理的产权证书。房产的房龄一般不应超过30年，但某些特殊情况如老洋房则可能例外。

产权人方面，如果产权人是65岁以上的老人或未满18岁的儿童，则可能增加审批的难度，且通常要求产权人与借款人之间为直系亲属关系，虽然少数银行也接受第三方房产作为抵押。

房产面积通常需要大于50平方米，并且要求产权清晰、无法律纠纷、具备交易条件并持有房产证。如果房产属于多人共有且共有人之间没有亲属关系，则会使得贷款申请过程变得更为复杂。

最后，还需要确认房产是否存在已有抵押情况，以及此次抵押是否为第二次抵押或转抵押。

房屋抵押贷款中的“流水”

流水不足，怎么办？

办理房产抵押贷款时大家最容易出现问题的就是流水了。其实流水也主要是为了考察借款人的还款能力。

若个人流水不足，可以用个人流水替代企业对公流水，但其意义与企业对公流水相同。

银行认定流水主要有工资流水、转账流水、存款流水、公积金流水等。

①工资流水

也就是每个月固定公司打给你的工资，一般都是银行代发，扣除了社保，公积金之后的工资收入。这是工薪阶层最常见的收入方式，也是银行完全认可的个人收入证明ps：转账时务必备注工资或代发工资，这样有利于银行认定。

②转账流水

通过柜台、网络或网银转账的交易记录，如季度奖、半年奖、年终奖、项目奖金等。ps：【固定时间+固定金额】才属于银行认可部分哦！！

③存款流水

通过现金在ATM存入，或者本人他行银行卡转存的流水。

④公积金缴纳基数

部分银行会通过月缴存的基本公积金*10来当作你的月收入。部分银行通过月缴存的基本公积金*10+月缴存的补充公积金*5来认定。对部分流水不足，但基本公积金和补充公积金按照封顶来缴纳的人士很有帮助。

⑤结息

流水结息金额是银行认定有效流水的证明之一，结息越多证明可支配收入越多，还款能力越强。如结息显示40元，这时在银行认定为200万存入，即是有效流水。

三方受托支付的安全性解析

什么是受托支付？为何采用？

在房屋抵押贷款中，银行会将贷款直接打入第三方账户，以确保资金用途的专款专用。这种方式被称为受托支付。

确保资金用途：银行可以通过第三方账户追踪资金流向，避免贷款资金被用于其他禁止领域。

保障后续管理、规避风险：一旦银行发现资金用途异常，可能会提前收回贷款。

如何确保资金安全？

选择一个靠谱的第三方公司进行操作，避免与借款人有亲属关系或共同的企业信息。同时，要注意资金在卡内的存留时间，确保操作的合规性