2024房产抵押贷款如何申请?流程+相关要求详解
2024-12-23 3房产抵押贷款作为市面上利率最低的贷款产品,相较于早些年的年化利率4%-5%,当下最低已降至2开头!!
目前房产抵押贷款普遍利率在2.27%-3.55%左右,申请贷款时如何申请到3%以下利率也是一门学问,下面小汇就来教大家详细了解房产抵押贷款的流程以及相关知识,帮助各位粉丝最大限度的申请到较低利率的产品。
房产抵押类型
1、房产抵押贷款又分为消费贷款和经营贷款。
抵押经营贷主要用于经营,经营经营那肯定是要有公司,出于国家政策扶持,利息也是相对较低的,申请人必须是公司的法人或股东。
经营贷利率一般在2.5%左右,额度高,但需要有公司,算是目前市面上贷款利率最低的了。
抵押消费贷主要用于日常消费,适合不方便持有公司或不想持有公司的上班族申请。
消费贷利率一般在3.8%左右,不需要营业执照,额度一般在300万以内。
2、房产抵押还分为一次抵押和二次抵押
一次抵押利率较低,额度一般为房产评估值的6-8成(个别银行还可做到9成甚至超成)二次抵押一般为房产评估值的6-7成减去前一笔贷款剩余额度。
例如:
房屋价值1000万,贷了500万,那么我们二次抵押的额度就是:1000*0.7-500=200万左右。
那如果在房子本身已经有一笔贷款的情况下,想要享受更低的利率怎么办?这时候我们就可以结清贷款再次申请一次抵押,额度与直接办理二次抵押没什么区别,但我们的利率可是实打实的下来了。
但在此过程中需要还清前银行贷款,过程中可能会涉及到垫资费用,一般标准收费是万六一天,整个过程在15天左右。
ps:按揭房至少需要还满1个月才能申请二次抵押。
房产抵押申请要求
在申请贷款前我们需要知道自己符不符合银行办理贷款条件,其实主要就是看借款人、抵押物还有公司条件。
借款人
1、申请人(也就是借钱的这个人)年龄一般在18~65周岁,部分银行可放宽至70周岁(年龄过大被银行拒贷的可能性很大,要不就是贷款期限不够长)。抵押贷款并非只有产权人才能办理,子女自己也可以作为主贷人,拿父母的房产去抵押,这样就不受年龄限制。如果一定要父母作为借款人,则需要追加子女为担保人。
2、抵押人(名下有房的这个人)年龄一般在18~80周岁,当然要是借款人和抵押人是同一人就更好了。
*房地产、金融、银行、证券、公职人员等人群大部分银行无法接受其作为借款人。
银行在审核借款人条件的时候,征信也是非常重要的一点:
银行主要看征信的逾期,查询次数,负债和其他负面信息,一般要求最近两年内没有连续三个月逾期、累计6个月逾期,最近三个月查询不超过4次,半年不超过6次,资产负债率控制在房产总价的75%以内,但也有个别银行对查询或负债率相对宽松,查询多、负债高可寻找特殊产品。
我们要是想知道自己的征信情况具体如何,也可自行查询,个人查询不算查询次数,但小汇建议不宜查询过多,以免影响大数据审批。
以下是征信查询渠道:
(一)线下渠道
1、携带本人身份证去人民银行查询;2、携带本人身份证去人民银行指定合作银行网点查询; 3、携带本人身份证去银行签署征信查询授权书进行查询(一般不建议)4、柜台,自助查询机查询
(二)线上渠道
1、人民银行官网登录人民银行征信中心官网(https://ipcrs.pbccrc.org.cn/),注册申请后24小时内收到短信便可下载个人征信报告。具体步骤如下:①打开中国人民银行征信中心个人信用信息服务平台的官方网站(https://ipcrs.pbccrc.org.cn)点击注册。
2、手机查询多数银行都支持手机APP查询个人征信报告,打开以上银行APP,填写相关资料,一般几个小时后就可以拿到征信报告了。
抵押物
抵押物一般要求房龄在30年内,超过30年只有极少数银行可以申请,房屋的产权可以在市场上交易,住宅房产面积大于50平米。
目前市面上可贷的房产类型还是挺多的,有住宅(最高可做到9成,甚至超成)、别墅、公寓、经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼等。
①住宅最受银行欢迎,抵押成数可做到6-9成
②别墅、公寓成数在5-7成
③经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼等成数在5-6成
那什么样的房子无法办理抵押呢?
1、没有房产证的房子只有居住权没有房产证的房子不能进行抵押,像一些农村自建房、期房和小产权房等。
2、产权不清晰的房子
3、房产证上有未成年的名字,只有极少部分银行可做。
4、拆迁范围内的房子违章建筑,文物保护建筑,被依法查封、扣押、监管和其他形式限制的房屋。
拿到房产证的时间小于6个月还有超过30年以上的老房子申请贷款相对麻烦一点。
另外大家是不是还经常听到以下几个名词,下面小汇来为大家详细讲解一下:
- 小孩房:房产证上有未满18周岁的小孩名字(极少数银行可做,涉及到去份额)
- 老人房:房产证上有65岁以上老人名字(80岁以内还是有银行可办理,可选银行极少。)
- 经济适用房、人才房等:一般都有国家的份额需要赎回份额并且过了限售期才可申请贷款。
公司就像前面说的,经营贷才需要公司,消费贷不需要公司,不过最高只能申请300万,并且利息远高于经营抵押贷款,适合不方便成立公司的客户。
银行一般要求公司需成立满一年,持有满3-6个月,少部分银行接受新注册公司来申请。
如想申请经营贷,最好提前3-6个月开始规划,以便享受到更优惠的贷款条件。
抵押办理流程
贷前规划,匹配银行在审视好自己的条件之后,就可以开始选择适合的银行贷款产品了,在选择产品时我们主要看利率、额度、贷款期限以及还款方式
还有一些特殊产品,比如有些产品不看流水、有些接受新产证/新公司、有些轻看征信或不限房龄,可针对自己的需求寻找合适的产品。
还有查询多就找不看查询的,房龄老就找能做老房龄的。
1、利率目前经营贷房产一次抵押贷款年利率一般为2.4%-3%,房产二次抵押贷款年利率一般为2.8%-3.5%。
消费贷利率一般在3.8%左右,与经营贷相比,消费贷更适合不方便持有公司或不想持有公司的上班族申请。
2、额度一般为房产评估值60%-80%(个别银行可做到90%甚至超成),1000万以下比较好批,申请3000万稍有难度。
如贷款需求在100万以下,名下也没有公司,可以考虑做抵押消费贷,如贷款需求在几百万甚至上千万,可以选择办理抵押经营贷,名下没有公司,可以提前规划起来。
3、期限3-10年期限产品偏多,个别银行可以做20年,期限越短,利息支出越低。
4、还款方式①先息后本②等额本息/等额本金③随借随还④气球贷
先息后本前期只要还利率,前期还款压力比较小,随借随还灵活性强,借款人可根据以上条件选择最适合自己的贷款产品。
5、其他特殊需求
选择产品这一步是最费时间的,大家可以去各大银行官网查询最新贷款政策,要想省时间的话,也可以找助贷公司,省时省力。
在贷款申请前记得养好征信,最好不要有逾期,网贷、小贷笔数不宜过多,如果有,最好提前结清,以免影响贷款审批。
提交材料
在利率额度以及其他情况都满足的情况下,就可以去银行提交申请,交材料了。以下是大多数银行都适用的材料清单:
个人材料:身份证、户口本、结婚证(离婚的需要提供离婚证和离婚协议)、个人近一年的流水、房产证、资产证明等
公司材料:营业执照正副本、公司章程、上下游合同、第三方受托支付合同、三方收款账户公司的营业执照、开户基本信息、公司流水等
1、关于其中的流水问题
流水主要是为了向银行证明我们的还款能力,个人流水还好,但如果申请经营贷,但是我们的公司流水不符合银行申请条件怎么办?(一般银行要求流水一定要覆盖借款金额)
这个时候我们就可以开始提前准备起来了,提前走几笔进账,俗称“养流水”
借款人可以准备两张个人银行卡,其中一张用来进钱,但不能是直系亲属,进项款须备注“货款”或“合同款”,另一张卡专门把钱转出去,最好隔夜再转出去,这样一笔有效进账就转好了。
银行审批
提交好材料后,银行会开始审批,主要是对借款人个人情况以及抵押物情况进行审批,如是经营贷,公司也要审批。
1、收入是衡量借款人还款来源的一个重要依据,一般要求借款人收入能够单倍覆盖本笔月供。
2、银行一般都会要求借款人提供个人征信情况。如果征信上有信用污点,银行为了规避自身风险,就会提高贷款利率,并且适当降低贷款额度。
3、房产评估值越高,可贷额度也越高,主要影响房产价值的有区域位置,房屋面积、周边设施、房屋装修等。
公司一般要求公司主体成立半年以上,主要看公司流水、纳税以及收支情况。很多人担心自己没有实际的经营场所,但银行需要下户查看经营场所,这时候该怎么办?
其实很简单,找个办公室让银行拍个照就好了,大家不用太过担心。
银行审批通过之后,就会出对应的贷款利率与金额、贷款期限还有还款方式了。
签订合同银行审批通过之后,在利率额度都满意的情况下,就可以去银行签订合同了,申请到放款的时间根据银行不同,一般的周期为7~20工作日左右,
单次签约一般为1小时左右,如需开企业户预计需要2小时左右,签好合同,就可以办理抵押登记了。
如果是已婚,配偶也需要出面,记得和配偶协调好时间哦!!
办理抵押登记、银行放款去房产交易中信办理抵押登记,一般需要到银行及房产交易中心合计1-3次,每家银行情况不同,部分银行可线上抵押无需到房产交易中心办理。
做好这些之后,就等银行放款了,借款人按照合同约定,按时偿还本息。