房产抵押贷款二十个常见问题答疑：8888字吐血整理【精华版】
2024-12-23 2在当前的经济环境下，房产抵押贷款越来越受欢迎大家欢迎，房子不仅能用来居住，当面临资金需求时，还能用其来获取一笔可观的资金，但我们在办理房产抵押贷款时是不是或多或少都会遇到一点疑问，小汇总结了一下大家在办理房产抵押贷款常问到的问题，下面以问答的形式为大家解答一下相关疑问。
以下是问题清单：
1、房产抵押有哪些类型？
2、房产抵押额度利率？
3、在申请贷款时对借款人有什么要求？
4、在申请贷款时对房产有什么要求？
5、为什么有些人需要有公司，有些人不用？公司有什么要求？
6、房产抵押贷款流程是什么？
7、我年龄大了怎么办？
8、我征信不好怎么办？
9、房产抵押申请材料有哪些？
10、房产抵押贷款能用来做什么？
11、为什么我的房产估值和市场上的还不一样？
12、个人和公司流水怎么规划？
13、什么样的人适合办房产抵押？
14、第三方收款是什么？为什么要第三方收款？
15、受托支付是什么？为什么要受托支付？
16、办理抵押贷款为什么会被拒绝？该怎么办？
17、办理抵押贷款有哪几种途径？
18、中途抽贷怎么办？
19、抵押贷款办理完成后房子还能卖吗？
20、被一家银行拒贷了，还能申请其他银行产品吗？
1、房产抵押贷款分为消费贷款和经营贷款。
抵押经营贷主要用于经营，经营经营那肯定是要有公司，出于国家政策扶持，利息也是相对较低的，申请人必须是公司的法人或股东。
经营贷利率一般在2.5%左右，额度高，但需要有公司，算是目前市面上贷款利率最低的了。
抵押消费贷主要用于日常消费，适合不方便持有公司或不想持有公司的上班族申请。
消费贷利率一般在3.8%左右，不需要营业执照，额度一般在300万以内。
2、房产抵押还分为一次抵押和二次抵押
一次抵押利率较低，额度一般为房产评估值的6-8成（个别银行还可做到9成甚至超成）二次抵押一般为房产评估值的6-7成减去前一笔贷款剩余额度。
例如：
房屋价值800万，贷了300万，那么我们二次抵押的额度就是：800*0.7-300=260万左右。
那如果在房子本身已经有一笔贷款的情况下，想要享受更低的利率怎么办？这时候我们就可以结清贷款再次申请一次抵押，额度与直接办理二次抵押没什么区别，但我们的利率可是实打实的下来了。
但在此过程中需要还清前银行贷款，过程中可能会涉及到垫资费用，一般标准收费是万六一天，整个过程在15天左右。
ps：按揭房至少需要还满1个月才能申请二次抵押。
贷前规划，匹配银行
提交材料
银行审批
签订合同
办理抵押登记，银行放款
个人部分：
①身份证（如已婚则需要提交夫妻双方）
②婚姻证明（结婚证/离婚证）
③户口本
④房屋产权证
⑤个人银行流水
⑥其他资产证明（房产、车、存款等）
公司部分：
①营业执照
②公司章程
③公章（有些银行需开设对公账户，需财务章和法人章）
④对公银行流水
⑤财务报表
⑥部分银行需经营场所的租赁合同，物业缴费单和水电费单据等资料作为佐证。
因为银行看房产时还会看借款人征信和还款能力，综合考虑：
办理房产抵押贷款时大家最容易出现问题的就是流水了。其实流水也主要是为了考察借款人的还款能力。
若个人流水不足，可以用个人流水替代企业对公流水，但其意义与企业对公流水相同。
银行认定流水主要有工资流水、转账流水、存款流水、公积金流水等。
①工资流水
也就是每个月固定公司打给你的工资，一般都是银行代发，扣除了社保，公积金之后的工资收入。这是工薪阶层最常见的收入方式，也是银行完全认可的个人收入证明ps：转账时务必备注工资或代发工资，这样有利于银行认定。
②转账流水
通过柜台、网络或网银转账的交易记录，如季度奖、半年奖、年终奖、项目奖金等。ps：【固定时间+固定金额】才属于银行认可部分哦！！
③存款流水
通过现金在ATM存入，或者本人他行银行卡转存的流水。
④公积金缴纳基数
部分银行会通过月缴存的基本公积金*10来当作你的月收入。部分银行通过月缴存的基本公积金*10+月缴存的补充公积金*5来认定。对部分流水不足，但基本公积金和补充公积金按照封顶来缴纳的人士很有帮助。
⑤结息
流水结息金额是银行认定有效流水的证明之一，结息越多证明可支配收入越多，还款能力越强。如结息显示40元，这时在银行认定为200万存入，即是有效流水。
在房屋抵押贷款中，银行会将贷款直接打入第三方账户，以确保资金用途的专款专用。这种方式被称为受托支付。
确保资金用途：银行可以通过第三方账户追踪资金流向，避免贷款资金被用于其他禁止领域。
保障后续管理、规避风险：一旦银行发现资金用途异常，可能会提前收回贷款。
为了确保资金安全性，那我们就要找一个靠谱的第三方公司进行操作，避免与借款人有亲属关系或共同的企业信息。同时，要注意资金在卡内的存留时间，确保操作的合规性。
贷款渠道主要有银行、金融机构和民间借贷。
①银行（利率最低，2.4%-5%之间）
各大商业银行提供房屋抵押贷款产品。银行的审批程序相对较为严格，但通常提供的利率是各种机构中最低的，而且贷款期限长，正规靠谱，银行也分为国有银行、商业银行和地方性银行。
②金融机构（6%-18%左右）
除了银行外，市场上还有许多金融机构提供房产抵押贷款服务。这些机构包括典当行、信托公司、信保公司、小额贷款公司等。
它们的审批流程可能相对灵活，但利率和条件可能有所不同。对征信要求宽松，只要还款来源明确，基本就能批贷，放款速度也比较快，尤其是对于一些贷款人资质不是很好的情况，例如：征信不好、流水不够等等，可以考虑在金融机构做抵押贷款。
③个人（利率较高，10%-24%左右）
除了可以抵押给银行和机构，第三种方式就是直接抵押给个人。
相对来说比金融机构流程更简单，放款更快，效率高，不看征信不看流水，要求相当宽松，只要抵押物有价值就行，但贷款期限较短，通常只有一个月到六个月。
除了银行贷款，小汇不建议与另外两种贷款机构合作，主要也是因为贷款利率太高了，但银行审批往往要求较高，建议提前做好规划，如在申请贷款中遇到任何困难，随时联系小编，大概率确保银行贷款安全落地。
所以我们只要处理好这两块，大概是不会被抽贷的，如有相关疑问，也可随时咨询小编。