2024年尾声，深圳南山区的房地产市场持续保持着高度的关注度与活力，特别是在新盘供应和二手房交易方面呈现出明显的回暖迹象，南山区南山新盘如深业世纪山谷·世家、四海名邸等项目的相继入市，楼市热度不减，据最新数据显示，南山核心地段的房价持续攀升，后海板块均价已达到166,500元/㎡，科技园片区的大冲新城花园成交均价也达到了68,000元/㎡。

房产抵押贷款作为一种常见的融资工具，对于那些已经拥有一定资产但短期内现金流不足的人来说，这种方法不仅可以帮助他们顺利购买或置换心仪房产，利率相对较低。此外，由于有实物资产作为保障，审批成功率较高，还款方式也十分灵活，成为越来越多人的首选。

房产抵押贷款的用途大致可以分为三种：降息转贷、增额转贷和买房。

①降息转贷

早年的抵押贷款或者按揭贷款利率基本在3.5%-6%，最近深圳的抵押贷款利率最低已经到了2.6%

中间的差额导致部分客户需要再次办理抵押贷款，这种情况就适合用房产抵押贷款降息转贷。

②增额转贷

当现有房产的按揭贷款余额较低，或者拥有一套全款房产，但需要资金用于其他投资或应急情况时，可以申请抵押经营贷款来满足资金周转需求，这种情况就适合用房产抵押贷款增额转贷。

③买房

利用抵押贷款可节省税费支出。抵押贷款的利率通常较低，利率基本在2.7%-3%，通过全款买房再抵押可节省税费支出。

谈到房产抵押贷款，我们首先关注的是利率和额度。在深圳，最低利率可至2.6%，而一次抵押的利率范围则在2.6%-3.8%之间。

额度方面，一般来说，可贷额度为房产评估值的70%，而有些银行甚至能做到90%。

影响额度的因素有很多，比如房屋估值、还款能力以及个人征信。

1）房屋估值

房产抵押贷款的额度一般为房产估值的60%-70%，评估值越高,可贷额度就越高。主要影响房产估值的因素有房屋面积、周边设施、房屋装修等。

2）还款能力

在申请房产抵押时，银行会要求借款人提供工资证明和流水情况。一般要求借款人收入两倍覆盖月供，可接受夫妻双方收入合计。

3）个人征信

无论是哪种贷款方式,银行一般都会要求借款人提供个人征信情况。

如果征信上有信用污点,银行为了规避自身风险,就会提高贷款利率，并且适当降低贷款额度。

一般连续逾期不可超过3个月，三个月累计查询次数不超过4次。征信越好，可选择的贷款产品也会越多。

了解了利率和额度，接下来就是具体的办理流程。首先，需要准备一系列材料，包括个人身份证明、房产证明、收入证明、个人征信报告、贷款申请表、房屋评估报告以及婚姻状况证明等。流程越熟悉，办理起来自然越便捷。

1、提交房产证、公司情况、征信报告，审核是否符合贷款条件。

2、业务受理后，进行上门实地调查经营场所，并拍照记录，上报相关资料。

3、批复通过后，签订合同，办理抵押手续，最后进行放款。