广州越秀区的楼市近期在房价方面出现了明显的下跌趋势。李先生2018年在广州白云区购买了一处价值560万商品房，但近几年，全国房价明显下跌，他所在小区也不例外。

截至2024年10月，李先生所居住区域的房价普遍下跌了约20%，目前房产估值仅450万左右。

目前急缺现金周转，他本想抓紧卖房，但前段时间广州出台的一系列政策使楼市有一点回暖，他担心卖了不划算，思来想去，还是选择了房产抵押贷款。

最后成功拿到了360万现金，利息也仅2.8%。保留了现有房产，也解决了目前资金短缺问题。

在房产抵押贷款的世界里，了解银行的要求至关重要。以下是一些基本的借款人条件：

年龄：银行通常要求借款人父母年龄在65岁以下，极少数银行接受65岁以上，但上限不超过70岁。

婚姻状况：未婚、已婚、离异或单身（需提供单身证明）。

征信：无连续三次逾期记录，近三个月内征信查询次数不超过4次。

公司：成立至少满1年，无公司则无法办理消费贷款。

贷款流程涉及诸多细节，从申请到审批，再到放款，每一步都需要精心操作。

一次抵押贷款：首次按揭贷款，抵押利率一般在2.7%-3.5%，额度为房产评估值的7成，部分银行可做到9成。

二次抵押贷款：年利率通常在2.98%-3.8%，额度为房产市场评估价值扣除首次抵押贷款未偿还余额。

银行在审批房产抵押贷款时，主要关注以下方面：

即使存在逾期记录，通过与银行沟通仍有机会解决问题，但可能会影响贷款条件。

保持近3个月内查询次数低于4次，以免影响贷款审批。

银行会综合考虑借款人的负债和经营收入，即使负债较高，也有可能获得批准。

存在法律纠纷的客户通常难以获得贷款，但部分银行会根据具体情况特批。

房产抵押贷款的还款方式多样，包括先息后本、等额本息、等额本金、先息后本和气球贷等。

不同的还款方式适合不同的借款人需求，合理选择还款方式可以帮助借款人更好地规划财务。