截至2024年11月21日，上海房产楼市迎来了一系列重要政策调整和市场动态。上海取消了普通住宅和非普通住宅的标准，购房税费显著降低，个人购买的唯一住房契税按1%至1.5%征收，第二套住房的税率也有所下调，大幅减轻了购房者的税费支出。

某银行最新推出了一款产品利率仅2.38%的产品，这利率就问大家心不心动？下面小融就来讲一下这款2.38%重磅产品的细则以及在上海办理房产抵押贷款有哪些需要注意的地方！！

房产抵押贷款分为抵押经营贷和抵押消费贷两种。

抵押经营贷是借款人用房产作为抵押向银行申请贷款，用于企业经营性融资，如企业采购支付上游订单等。而抵押消费贷则是借款人以房产作为抵押向银行申请资金，用于日常消费、装修、旅游等。

抵押经营贷：利率2.7%-5%，贷款额度最高8000万，办理时间7-20个工作日。

抵押消费贷：年利率一般为4%-5%，贷款期限1-20年，期限越短利息越低。

两者的主要区别在于贷款年限、借款人和利息。

抵押经营贷款的年限较长，可达30年等额本息，而消费贷款则一般为10年等额本息。抵押经营贷款的借款人往往是公司的法人或股东，而消费贷款更适合上班族申请。

此外，目前上海抵押经营贷款的利息最低可至2.38%，也就是上面介绍的这款产品，而消费贷款的利息通常在3.5%以上。

无论是抵押经营贷还是抵押消费贷，贷款流程都大致相同。以下是抵押贷款的基本流程：

准备申请材料：

1.消费贷款办理所需资料：

身份证、七天内详版征信、收入证明、户口本、房产证、婚姻证明、一年明细流水。

2. 经营贷款办理所需资料：

身份证、七天内详版征信、户口本、房产证、婚姻证明、营业执照、一年经营流水、上下游合同、公章。

到贷款银行填写资料：确保信息真实准确，不要有任何隐瞒或遗漏。

银行批复：银行会根据风险评测结果决定是否放款及放款金额，评估值越高，银行放款额度越高。

办理抵押贷款：批复过后，就可以去银行签约等待放款了

二次抵押是指在已存在一笔抵押贷款的情况下，再次以同一房产或其他资产为抵押，向原有抵押权人或其他债权人申请贷款。

房产二次抵押贷款年利率一般为3%-5%，贷款期限1-20年，期限越短利息越低。

目前市面上常见的还款方式有等额本息、等额本金、气球贷款、先息后本和随额随还等。每种方式都有其优缺点，借款人可根据自己的实际情况和需求进行选择。

①等额本息

借款人每月偿还相同金额的贷款，每月还款金额固定，便于借款人规划财务；长期来看，利息支出较少。

②等额本金

借款人每月偿还相同的本金，长期总的利息支出最少，月还款额逐渐减少，适合收入逐年增加的借款人。

③气球贷款

在贷款期初，借款人支付较低的月付款，而在贷款期末需支付一次性的大额本金。有助于借款人在财务较紧张的初期减轻负担，适合短期内有较大收入预期的借款人。

④先息后本

在贷款的前期只偿还利息，本金在贷款的最后期限一次性偿还。适合短期内现金流紧张但预期未来有大笔收入的借款人。

⑤随额随还

借款人可以根据自己的财务状况随时偿还部分本金，而利息根据剩余本金计算。灵活性高，借款人可以根据实际情况调整还款计划，减少利息支出。

每一种还款方式都各有优势，还款方式的不同，还款压力都是不同的，资金使用率也是不同的，所以一定要要确定自己想办理什么样还款方式的抵押贷款。

在房产抵押贷款的世界里，有一些专业术语是必须要了解的。例如，消费贷款、经营贷款、单新/双新、白户、白名单等。了解这些术语，能帮助你更好地理解贷款产品和流程。

1、白户

没有任何贷款记录的贷款人，部分银行不太喜欢”白户”，由于没有和银行建立过信用关系，不确保是否有良好的还款习惯，建议”白户”在申请抵押贷款前可以先办理一张信用卡使用。

2、白名单

白名单分为单白名单与房产白名单，申请信用贷款的时候为白名单客户申请信用贷款的额度相对高，利息也会给与优惠，房产白名单大致是指每个银行觉得位置好，处置方便的房产，白名单房产审批通过率会高一些。

3、过桥垫资

在转贷的过程中，由于没有足够的现金去结清之前贷款，可找相关的过桥机构“过桥垫资”用于结清银行款项，过桥周期一般在15天左右，目前上海标准收费是万六一天

4、好人好房

“好人”表示征信良好，负债低。“好房”一般是指房产位置好，房龄最好在20年内，房产面积最好大于60平米以上（每个银行对好人好房的评定标准有所不同）达到好人好房标准，对部分银行来说属于优质客户，在额度和利息上都有一定的优待。

关于如何做好贷前规划这个问题，小融将从人，抵押物，公司三个方面进行解释。

1、借款人

借款人本身尽量不要借网贷，不要有逾期，养好征信，征信查询多的话可以过一两月再去申请，网贷多可以先还清一部分再申请贷款。

大多数银行都需要借款人提供流水，流水不够的话建议提前增加一点。

2、房产

如果房屋还有未结清的贷款，可以直接做二次抵押（需要有余值），也可以将未结清贷款结清再做一次抵押。

小孩房，老人房，老破小只有少部分银行可做，建议提前看好产品。

3、公司

申请抵押贷不需要公司，但申请经营贷是需要公司的。没有公司但想做经营贷最好过户一家公司到自己名下，当然也可以申请抵贷不一。

另外，像房地产、金融、娱乐类等禁入行业的话，一般很难申请到贷款，不过也不是不能规划。