来源知乎：欣欣融贷指南

 

2024年9月29日，上海发布《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》

此政策一出，对于不少刚需买家而言，社保年限由3年降低到1年，“上车”可谓是非常容易了。外环外住房成交比例在占总住房成交数的50%-60%，且大部分刚需产品都在外环，非上海户籍家庭和单身人士连续缴纳社保或个税满1年，即可购买一套外环外住房，这力度……不少粉丝都很心动，特来咨询小汇二手房买卖相关事宜，特意花费几天整理了一份上海最新的二手房交易指南，希望对大家有所帮助！！下面汇贷就从以下7个方面为大家梳理在上海买二手房应该注意哪些方面，看完这篇文章，也能对二手房全流程有个更深入的了解。1、限购政策（2024最新版）

2、居住证分值判定

3、上海最新LPR利率、首付比例

4、二手房买卖流程

5、税费

6、继承、赠与、离婚税费如何划分？

7、申请材料11

 

限购政策（2024最新版）

 

 

 

 

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居住证分值判定

9.29新政对持《上海市居住证》且积分达到120分、在上海缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，购房套数与上海户籍一致。

以下是居住证积分的评定方法：

 

 

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上海最新LPR利率、首付比例

 

 

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二手房买卖流程二手房需与卖方签订购房合同，主要包括拉产调、签约、申请贷款、过户、缴税、拿证、银行放款、交房等交易流程。1、确定好房源，拉产调清楚上海相关政策，包括购房资格、首付额度、对应税费等，这些在文章都会一一展示。拉产调可避免过户纠纷，上家可以在随申办进行拉取，或者带好身份证和房产证去上海房产交易中心查询。2、买卖双方达成意向，买家支付定金价格、付款时间、交易条件时间节点等信息达成一致，签署定金合同。ps：定金不同于订金，是不可以退的哟！！

 

 

 

3、网签并备案登记网签《上海市房地产买卖合同》且在上海市网上房地产登记备案，买卖双方需全部到场，另外注意，为防止一房两卖，每套房屋只能进行一次网签合同。4、支付首付买家支付首付（首套15%，二套25%），卖家房产如果有贷款，需要提前预约银行申请还贷，每个银行所需时间略有不同，时间一个月左右。5、面签并向银行申请贷款买房付清首付款后向银行申请办理贷款手续（一般贷款审批需2-3周）

办理贷款申请所需材料有：身份证、婚姻证明（结婚证或者离婚证离婚协议）、户口本、未成年小孩出生证、定金收据、首付款收据以及对应的转账凭证、夫妻二人的收入证明、主贷人在贷款银行的借记卡（还款卡）、公积金账号等。ps：卖家还款与买家办理按揭贷款可同时进行。

 

 

6、过户、缴税、领取房产税双方约定时间去交易中心办理过户。需要的资料有：上下家各自的身份证、《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》、《告知书》、完税证明、购房发票、银行卡等。过户受理后5个工作日内缴纳税费，当日可领取产证。房产过户的方式一般有：①买卖②继承（无税费）③赠与④夫妻离婚或更名ps：另外注意，继承房产不涉及任何税费，但继承后房产再出售涉及到增值税及附加税。说到这里，就得提一下9.29新政了，目前整增值税征免年限从满五年免征调整为满两年免征。

卖家的售出成本降低了，无论是对买方还是卖方，都是个利好消息。

 

 

7、提交产证，银行放款银行收到新产证复印件及他项抵押权证原件后1~2周内放款，银行放款三日内，双方就可进行办理房屋和水电燃物业等交接手续，拿钥匙。如双方之前有约定尾款，交接好后买方就可以把尾款给到原业主。ps：如果是全款支付，提交贷款申请这一步可忽略。5

 

税费一手房只涉及契税及房产税。（小汇会另出一篇将一手房，包括上海积分制和摇号选房）二手房在房产交易过程中涉及的税费有契税、房产税、增值税及附加税和个人所得税。

一手房（新房）：契税及房产税

二手房：契税、房产税、增值税及附加税、个人所得税

 

9.29新政将免征年限从5年调整为2年，缩短卖家持有时间，降低交易时间成本。这其中最主要涉及的税费就是增值税和附加税，也就是二手房满二唯一，免征增值税及附加税。下面小汇就详细来讲一下二手房所设计的这几种税费。

1、契税

对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税、面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税、面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

 

2、房产税

 

 

3、增值税及附加税

11.13上海政府表示增值税，普通住宅和非普通住宅拉平了，对个人销售已购买2年以上(含2年)住房一律免征增值税。

另外注意售后公房、房改房、拆迁房第一次出售的时候，免征增值税。

4、个人所得税

 

 

家庭在上海唯一一套房产不征个人所得税。

 

继承、赠与、离婚税费如何划分？

1、继承（无税费）

房屋产权人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人，继承所得的房产免征个人所得税。

继承出售：

ps：按原房产证为准计算是否满2年。

满二年不唯一	增值税(差额的5.3%)+个税(所得额20%)
满二年唯一	增值税(差额的5.3%)

 

2、赠与赠与分为两种情况，赠与直系亲属与非直系亲属。

①赠与直系亲属，免征增值税及房产税②赠与非直系亲属，视同买卖。

赠与有两种方式：

• 通过办理赠予公证书进行赠与。
• 若无公证，则需自行到房屋所在地的房地产交易中心办理。

 

受赠方	3%契税
赠与方	免征

受赠所得房产再出售，满二唯一：免征个人所得税赠与出售：

满二不唯一或者家庭唯一住房但未满二年，按照房屋全额的20%缴纳个人所得税。

满二年唯一	免征个人所得税
满二年不唯一	差额增值税+个税(全额20%)。

 

3、离婚分割对离婚房产分割，如一方放弃房屋归另一方，属于将房屋产权无偿赠与配偶，不征个人所得税。

 

4、买卖售出：

 

满二年唯一	增值税:差额5.3%
满二年不唯一	增值税(差额5.3%)+个税(合同价2%)

 

7申请材料

（1）买卖双方的身份证明

（2）过户登记申请书

（3）结婚证（单身无需提供）

（4）二手房买卖合同

（5）房屋产权证

（6）所有产权人身份证（若产权人中有未成年小孩，需额外提供小孩的医学出生证明及户口本）

（7）抵押注销材料（如房子本身还有贷款未结清卖家需提供抵押注销材料）

（8）如有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证及银行另外要求的其他材料。

在交易过程中需确保房屋权属清晰，产权人和卖方必须是同一人。