上海2024年12月二手房最新交易全流程
2024-11-25 11来源知乎:融贷无悠悠
2024年9月29日,上海发布《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》11月13日发布住房交易税收新政——契税。2024年11月18日上海取消普通住宅和非普通住宅的标准。
不少粉丝都很心动,特来咨询小汇二手房买卖相关事宜,特意花费几天整理了一份上海最新的二手房交易指南,希望对大家有所帮助!!下面汇贷就从以下7个方面为大家梳理在上海买二手房应该注意哪些方面,看完这篇文章,也能对二手房全流程有个更深入的了解。1、目前上海最新税费2、限购政策(2024最新版)3、居住证分值判定4、上海最新LPR利率、首付比例5、二手房买卖流程6、申请材料7、继承、赠与、离婚税费如何划分11
上海最新11月税费(最新版)
一手房只涉及契税及房产税。(小汇会另出一篇将一手房,包括上海积分制和摇号选房)二手房在房产交易过程中涉及的税费有契税、房产税、增值税及附加税和个人所得税。
一手房(新房):契税及房产税 |
二手房:契税、房产税、增值税及附加税、个人所得税 |
9.29新政将增值税免征年限从5年调整为2年,缩短卖家持有时间,降低交易时间成本。目前二手房满二唯一,免征增值税及附加税。下面小汇详细来讲一下二手房所涉及的这几种税费。1、契税
11月13号政策政策变动主要是契税,之前面积是以90㎡为界限,现在提升至140㎡,同时首套及二套的征收标准都有所降低。契税减免政策主要受众人群:
1、出售售后公房前后一年内,出售人家庭、出售人父母或出售人的成年子女购房,可申请享受契税减免优惠。
ps:买房的成交价低于卖房的成交价,则契税全免
2、上海市拆迁户用拆迁补偿款买房可享受契税减免(拆迁人的直系亲属均可使用)
2、增值税及附加税
ps:售后公房、房改房、拆迁房第一次出售的时候,免征增值税。
3、房产税
房产税免征情况:
1、沪籍首套住房可免征。
2、上海家庭中的成年子女首次购房,且属于子女婚后的唯一住房可免征。
3、沪籍家庭(原住房面积+新购住房面积)<家庭人数×60㎡可免征。
4、外地居民在沪居住证连续满3年可免征。
5、外籍人士在沪居留许可连续满3年并在有效期内可免征,或持有人才引进居住证或绿卡的可直接免征。
6、华侨、港澳台居民在沪暂住证/居留签注或税单/社保/就业证连续满3年可免征。
4、个人所得税
家庭在上海唯一一套房产不征个人所得税。21
限购政策(2024最新版)
3
居住证分值判定
9.29新政对持《上海市居住证》且积分达到120分、在上海缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭,购房套数与上海户籍一致。
以下是居住证积分的评定方法:
4
上海最新LPR利率、首付比例
5
二手房买卖流程二手房需与卖方签订购房合同,主要包括拉产调、签约、申请贷款、过户、缴税、拿证、银行放款、交房等交易流程。
1、确定好房源,拉产调清楚上海相关政策,包括购房资格、首付额度、对应税费等,这些在文章都会一一展示。拉产调可避免过户纠纷,上家可以在随申办进行拉取,或者带好身份证和房产证去上海房产交易中心查询。
2、买卖双方达成意向,买家支付定金价格、付款时间、交易条件时间节点等信息达成一致,签署定金合同。ps:定金不同于订金,是不可以退的哟!!
3、网签并备案登记网签《上海市房地产买卖合同》且在上海市网上房地产登记备案,买卖双方需全部到场,另外注意,为防止一房两卖,每套房屋只能进行一次网签合同。
4、支付首付买家支付首付(首套15%,二套25%),卖家房产如果有贷款,需要提前预约银行申请还贷,每个银行所需时间略有不同,时间一个月左右。5、面签并向银行申请贷款买房付清首付款后向银行申请办理贷款手续(一般贷款审批需2-3周)
办理贷款申请所需材料有:身份证、婚姻证明(结婚证或者离婚证离婚协议)、户口本、未成年小孩出生证、定金收据、首付款收据以及对应的转账凭证、夫妻二人的收入证明、主贷人在贷款银行的借记卡(还款卡)、公积金账号等。
ps:卖家还款与买家办理按揭贷款可同时进行。
6、过户、缴税、领取房产税双方约定时间去交易中心办理过户。需要的资料有:上下家各自的身份证、《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》、《告知书》、完税证明、购房发票、银行卡等。过户受理后5个工作日内缴纳税费,当日可领取产证。
房产过户的方式一般有:①买卖②继承(无税费)③赠与④夫妻离婚或更名
ps:另外注意,继承房产不涉及任何税费,但继承后房产再出售涉及到增值税及附加税。目前整增值税征免年限从满五年免征调整为满两年免征。
卖家的售出成本降低了,无论是对买方还是卖方,都是利好消息。
7、提交产证,银行放款银行收到新产证复印件及他项抵押权证原件后1~2周内放款,银行放款三日内,双方就可进行办理房屋和水电燃物业等交接手续,拿钥匙。如双方之前有约定尾款,交接好后买方就可以把尾款给到原业主。
ps:如果是全款支付,提交贷款申请这一步可忽略。6
申请材料(1)买卖双方的身份证明(2)过户登记申请书(3)结婚证(单身无需提供)(4)二手房买卖合同(5)房屋产权证(6)所有产权人身份证(若产权人中有未成年小孩,需额外提供小孩的医学出生证明及户口本)(7)抵押注销材料(如房子本身还有贷款未结清卖家需提供抵押注销材料)(8)如有委托代理人,须提供经公证的委托书及代理人身份证及银行另外要求的其他材料。
在交易过程中需确保房屋权属清晰,产权人和卖方必须是同一人。