来源头条：千房万融

 

张先生拥有一套位于石景山区核心地段的房产。近年来，随着石景山区的发展，特别是冬奥会带来的基础设施建设和区域形象的提升，该地区的房价逐渐走高。2024年，石景山区的新房价格达到了每平米71284元人民币，而张先生所在的小区房价更是稳定在较高水平。

 

公司突然面临资金周转难题，急需一笔资金来维持运营，他不想卖房，于是想到了房产抵押。通过沟通，办理了一款利率3%，8成额度的抵押产品，成功解决了公司运转问题。

利率与额度概览

 

在北京石景山区，房产抵押贷款的最低利率约为2.8%，一次抵押的利率范围通常在2.8%-3.5%之间。贷款额度通常是房产评估价值的70%，部分银行甚至可以提供达到评估价值90%的贷款。

贷款额度受到以下因素的影响：

房屋估值：贷款额度一般为房产估值的60%-70%，房屋面积、周边配套设施、装修水平等因素会影响评估价格。

还款能力：银行会根据申请者的工资证明及银行流水判断其还款能力，通常要求收入至少能覆盖月供的两倍，夫妻双方收入可合并计算。

个人征信：良好的个人信用记录有助于获得更高的贷款额度和更低的利率。如果有逾期记录，可能会影响贷款的审批。

 

房产二次抵押

 

石景山区的房产二次抵押贷款年利率大致在3.2%左右。二次抵押的额度取决于房产当前的市场评估价值减去首次抵押尚未偿还的金额。

相较于初次抵押，可供选择的银行数量可能会减少。小融建议，如果房产已有抵押，最好先清偿原有贷款，然后重新进行一次抵押，这样可以获得更低的利率、更高的额度以及更多的还款选项。

申请材料

 

准备齐全的申请材料对于顺利获得贷款至关重要。所需材料包括但不限于：

个人身份证明（身份证、护照）

房产证明（房产证或其他所有权证明文件）

收入证明（工资单、税单、银行流水）

个人征信报告

贷款申请表

房屋评估报告（视具体机构而定）

婚姻状况证明（如有必要）

其他贷款机构要求的文件

 

办理流程

 

提交房产证、公司情况说明、征信报告等，用于初步审核贷款资格

 

经业务受理后，将对经营场所进行现场考察，并拍摄照片作为记录，然后提交相关资料等待审批，此过程通常需要约五个工作日。

 

审批通过后，签署合同，完成抵押登记手续，取得他项权证，最终放款。

应用场景

 

房产抵押贷款常用于降息转贷、增额转贷以及购房等目的：

 

对于早期高利率的抵押贷款或按揭贷款，可以通过新的低利率贷款来替换，以减少利息支出。

当现有房产的贷款余额较低，或是全额支付的房产需用于其他投资或应对紧急情况时，可通过抵押贷款获取额外资金。

利用抵押贷款的低利率特性，可以通过先全款购房后再抵押的方式节约税费。

 

面临的问题及解决方案

 

在办理抵押贷款时，可能会遇到诸如房龄、年龄、征信等方面的问题：

 

房龄问题：由于旧房存在诸多不便，如停车难、设施陈旧等，因此较难在市场上变现。通常银行偏好房龄在30年以内的房产，若房龄较长，可能会面临更高的贷款利率。

 

借款人年龄：若房产所有者年龄较大，可由其子女作为主要贷款人，使用父母的房产进行抵押，从而不受年龄限制。

 

个人征信：如果个人信用记录不佳，可以通过提前清偿部分债务、增加抵押品或展示其他资产证明等方式来改善。