在当下金融市场，房产抵押贷款以其低利率、高额度、长周期等优势，成为了众多借款者的首选。

办理房产抵押贷款，借款申请人，即主贷人，需满足18至72周岁的年龄要求，具备完全民事行为能力。

而房产持有人，即抵押人，年龄则可在18至80周岁之间。部分银行对房产持有人的年龄上限放宽至100岁，甚至接受未成年人和外籍人士作为抵押人。

借款人的个人征信记录也是关键。一般来说，银行要求近两年内无连续三个月逾期、累计六个月逾期的情况，且“机构查询次数”最近三个月不超过4次，半年不超过6次。

在办理房产抵押贷款中，房产也很重要。

抵押房产需满足以下条件：已取得房产证（期房不可抵押）、产权清晰、无违建或查封、房龄一般不超过30年、住宅面积大于50平米等。

房产类型包括住宅、别墅、公寓、经济适用房、办公楼等。

特别情况下，如新房产证、小孩房、老人房、经济适用房等，可选银行较少，而“老破小”和按揭房在申请贷款时可能相对复杂，但仍有机会。

ps：只需要有房产证，按揭还款1个月即可申请二次抵押。

对于公司经营抵押贷款，银行通常要求申请主体成立满一年，持有满3-6个月。

目前，申请方式包括新注册公司、新入股公司、持股半年以上公司等。不同的申请方式对应不同的银行选择和贷款利率。

建议没有基础的客户提前半年开始整理和规划需求，以确保申请到利率优惠的贷款产品和理想的还款方式。

申请房产抵押贷款需要准备一系列材料，包括公司营业执照、公章、法人章、财务章等公司材料，以及个人身份证、户口本、结婚证（或离婚证离婚协议）、房产证等个人材料。

不同银行对材料的要求可能有所不同，需提前了解并准备齐全。

个人征信报告也是关键材料之一，建议线下查询以获取详细版本。

房产抵押贷款的金额和利率是借款人最关心的问题。一般来说，住宅可以申请房产评估价值的70%，部分银行可贷至80%-100%。别墅和商业房产的可贷金额则相对较低。

利率方面，目前上海一次抵押利率最低可做到2.4%，二次抵押贷款的年利率在2.88%-3.25%之间。

具体利率根据贷款期限和还款方式有所不同，需根据个人需求选择合适的贷款产品

目前，房产抵押贷款的还款方式主要有先息后本、等额本息、等额本金和气球贷等。

先息后本方式每月只支付利息，本金在贷款到期后一次性归还。等额本息和等额本金方式则每月归还一定的本金和利息。气球贷则采用“前小后大”的还款模式，前几年还款金额较小，后期一次性还款金额较大。

选择合适的还款方式可以帮助借款人更好地规划财务