了解银行审批逻辑后，我们来解析一下贷款细节：

利率与成数：目前上海房产抵押贷款年利率一般为2.40%-3%，房产二次抵押贷款年利率一般为2.8%-3.2%，成数一般为6-8成，贷款期限1-20年，期限越短利息越低。

最低利率与最高成数的条件：抵押物优质、房龄在30年以内、房屋面积区域好、产权明晰、借款人资质好、无逾期、无负债、收入稳定等。

申请材料：房产抵押贷款分为消费性抵押贷款和经营性抵押贷款，需提供相应的材料。

普通人如何在房产抵押贷款中争取到最低的利率和最高的成数呢？

要想获得最低利率和最高成数，抵押物的质量至关重要。

理想的抵押物应当具备以下特点：房龄最好控制在30年以内，这样能确保房屋的估值和流通性；房屋所处的区域应该是市场热点的优质地段，这样更容易获得银行的青睐；

产权必须清晰，没有任何法律纠纷；借款人本身的资质也非常关键，需要有良好的信用记录，无逾期还款情况，没有高额负债，同时收入稳定，能够提供足够的还款保障。

在银行的利率梯队中，我们可以看到以下几种类型：

国有银行：

中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、邮储银行、交通银行这六家国有银行的利率在市场上属于较低梯队，年利率基本上都已经降至2.65%左右。不过，每家银行的贷款产品都有各自的特点和优势，借款人可以根据自己的需求进行选择

大型商业银行 ：

招商银行、兴业银行、华夏银行、民生银行、浦发银行、广发银行等大型商业银行的房产抵押贷款利率普遍在3.5%左右，这些银行的贷款服务也各具特色，能够满足不同借款人的需求。

城市商业银行：

 以上海银行、宁波银行、南京银行、杭州银行等城市命名的城商行，其利率存在显著差异，从2.8%到6%不等，这为借款人提供了更多的选择空间。

外资行、农商行、村镇银行 ：

这三类银行的利率普遍较高，外资行和村镇行的年利率通常在5%-6.5%之间，但也有个别银行能够做到4%左右的利率，这取决于银行的具体政策和借款人的具体情况。

在选择时，可以多方比较，寻找最适合自己的贷款方案。

PS：在金融领域，消费抵押贷与抵押经营贷各有特点，其主要区别大致可以分为以下几点：

一、资金用途：

消费抵押贷款的用途极为广泛，几乎涵盖了生活中的各个方面。想象一下，无论是添置日常家用的冰箱、洗衣机，还是计划一场说走就走的旅行，亦或是为孩子提供更好的教育资源、购买梦寐以求的汽车、精心挑选的珠宝首饰，甚至是添置新家具，消费抵押贷款都能满足你的需求。

而经营抵押贷款的用途则相对狭窄，它更多的是用于商业活动。比如，一位餐馆老板计划扩张店面，一位创业者需要购买原材料，或者是一家公司为了发放员工工资、购买新设备，经营抵押贷款都能提供必要的资金支持。

二、贷款额度：

经营抵押贷款的最高单笔额度可以达到3000万元，这对于那些有大规模资金需求的商家来说，无疑是一笔及时雨。相比之下，消费贷款的最高额度通常为500万元，虽然额度相对较小，但足以满足大多数家庭的日常消费需求。

三、贷款年限：

经营抵押贷款的年限更为灵活，最长可以达到30年等额本息还款，或者选择20年期的先息后本还款方式。

这意味着，对于一些长期投资或大型项目，借款人可以有更长的还款期限来缓解财务压力。而消费贷款的年限相对较短，一般为10年等额本息还款，或者5年期的先息后本还款。

四、借款人：

经营抵押贷款的借款人通常是公司的法人或股东，他们需要有足够的实力和信誉来承担这笔贷款。而消费贷款则更适合那些不方便持有公司或不想持有公司的上班族申请，比如一位普通的白领，他可能只需要一笔贷款来改善生活质量。

五、利息：

经营抵押贷款的利息最低可以做到2.4%，这对于借款人来说是一个相当吸引人的利率。而消费抵押贷款的利息通常在4%以上，这反映了银行对消费贷款的风险评估。

⑤在贷款审批过程中，大部分银行主要关注征信报告中的以下几个方面：

一、逾期情况：即使借款人存在一些逾期记录或其他可能影响信用评分的不利因素，通过与银行的良好沟通，仍有可能找到解决问题的方法。

不过，这可能会对贷款条件产生影响，比如减少贷款额度、提高利率或缩短贷款期限等。银行通常会要求借款人最近一年内的逾期次数不超过3次，同时累计逾期次数也不能过多。

二、查询次数：银行会仔细查看征信报告中查询次数的记录，频繁的查询可能表明借款人正在申请多笔贷款或信用卡，这可能会被视为财务风险的一种信号。

三、负债情况：银行会关注借款人的负债情况，包括已偿还和未偿还的债务，以及债务的总额和比例。过高的负债可能会影响借款人的还款能力。

四、其他负面信息：除了逾期、查询次数和负债之外，银行还会关注其他可能影响信用评级的负面信息，如法院判决、欠税记录等。这些信息会帮助银行全面评估借款人的信用状况。