在北京，购房并非易事，尤其是对于那些希望房产能够保值增值的人来说。然而，现实往往不尽如人意，许多房产在购入后不久便开始贬值。在北京东城区，作为首都的心脏地带，这里不乏高端住宅区，其中一些社区更是备受追捧的目标。

比如，东城区某高端社区其大户型房源在2019市场热度高涨时期，单价曾飙升至12万以上，然而随着市场波动，如今的成交单价已经回落至9万元左右，跌幅达到了约33%。面对这样的市场形势，不少房主陷入了进退两难的境地，一些人甚至不得不选择降价抛售以求尽快脱手。

其实，与其低价贱卖，还不如将房产抵押出去，既能保留房产又能获得紧缺资金。

房产抵押贷款的额度和利率是大家最为关心的问题。目前北京房产抵押贷款年利率一般在3%左右，贷款期限1-20年，期限越短利息越低，额度一般为房产评估值的7成左右，最高可达9成。

在进行房产抵押贷款时，借款人、抵押物和公司的要求至关重要。

申请房产抵押贷款时，通常要求借款人的年龄在65周岁以下；需要提供婚姻状况证明如结婚证、离婚证及协议；还需提供收入证明材料以评估还款能力；

银行会审查借款人的征信情况，包括负债量、逾期记录以及征信查询次数；如果有涉及法律诉讼或有其他案底的情况，也需提前向贷款机构说明。

在评估抵押物时，我们会重点关注房产的房龄、抵押类型（如住宅通常比商铺更受欢迎）、产权人的资格、房产的面积与所在区域，以及共有情况等因素。

不同类型的房产所能获得的贷款成数也有所不同，如商品房和房改房一般可以达到6到8成，而别墅则通常为5到6成，公寓、商铺、写字楼的贷款成数则为5成。对于被列入“白名单”的优质楼盘，可能会有更加优惠的贷款额度和利率。

此外，房产必须持有超过6个月才能满足大多数银行的要求，不过也有银行接受新办理的产权证书。房产的房龄一般不应超过30年，但某些特殊情况如老洋房则可能例外。

产权人方面，如果产权人是65岁以上的老人或未满18岁的儿童，则可能增加审批的难度，且通常要求产权人与借款人之间为直系亲属关系，虽然少数银行也接受第三方房产作为抵押。

房产面积通常需要大于50平方米，并且要求产权清晰、无法律纠纷、具备交易条件并持有房产证。如果房产属于多人共有且共有人之间没有亲属关系，则会使得贷款申请过程变得更为复杂。

最后，还需要确认房产是否存在已有抵押情况，以及此次抵押是否为第二次抵押或转抵押。

在申请经营类贷款时，申请人需拥有公司，若自身没有可考虑收购一家公司以满足条件；

银行通常要求公司的营业执照至少已满一年，但也有部分银行接受新注册或新入股的情况；申请人还需要提供至少一年的公司流水账单，并出示相关的经营单据和购销或进货合同以证明业务的真实性与稳定性；此外，还需确保公司不属于银行规定的禁止进入行业列表之内。

房产抵押贷款分为经营性抵押贷款和消费性抵押贷款。申请时，需要准备身份证、征信报告、收入证明、房产证、婚姻证明等材料。

针对房龄老、借款人超龄、征信不好等问题，我们有以下建议：

房龄老：咨询银行是否能做老房子的贷款产品。

借款人超龄：子女可作为主贷人，拿父母的房产抵押。

征信不好：结清部分贷款，增加抵押物，选择条件宽松的银行。

银行在审批抵押贷款时会全面评估借款人的信用状况，如征信不良、收入不稳定、抵押物价值不足等情况都有可能导致贷款申请被拒；频繁的征信查询、存在未决的官司纠纷、过高的负债率以及从事银行限制的行业也会成为障碍。

为防止拒贷，借款人可以尝试提供额外的资产证明来增强还款能力的可信度，寻找其他银行或商业银行寻求更高评估价值的贷款，考虑转贷至条件更有利的银行，或是寻找第三方担保人来共同承担风险，从而提高贷款申请的成功率。