来源公众号：房小融法拍房精选

 

在当今市场，法拍房以其较低价格和潜在价值受到越来越多购房者的关注。法拍房不仅成为解决住房需求的一种途径，也成为许多投资者寻找增值空间的新选择。

一、法拍房市场的最新概况

根据2024年1-8月全国司法拍卖房产情况分析，全国法拍房挂拍量为434552套，同比增长68.74%；成交量为101197套，同比增长9.55%；成交率为23.29%。

商业用房的成交率相对较低，仅为17.14%，而住宅用房的成交率则达到了32.76%。

在上海市场，法拍房的热度也持续上升。截至2024年8月底，上海累计挂拍各类法拍房源2612套，较2023年同期增长了108.3%。

同时，上海法拍房的成交率和折扣率也较为稳定，其中成交率约为71.71%，高于全国平均水平的28.25%，上海的法拍房市场竞争激烈，购房者需要做好充分准备。

 

二、法拍房按揭贷款的前提条件

预审贷款资格

在参与竞拍前，您应当提前进行贷款预审。银行会对您的信用记录、收入证明、银行流水等信息进行审核，以确认您是否具备贷款资格。此外，自2022年起，上海将法拍房纳入限购政策中，因此您必须满足当地限购政策要求才能参与竞拍。

了解贷款政策

不同地区对于法拍房的贷款政策存在差异。在上海，个别银行可能会要求法拍房的首付比例高于住宅，并且放款时间更为紧迫，通常要求在成交后7至15天内完成支付。

 

三、法拍房按揭贷款的办理流程

竞拍前预审：向银行提交贷款预审申请，包括个人身份证明、收入证明、银行流水等材料。

竞拍成功后的面签：一旦竞拍成功，立即与银行进行面签，确定最终的贷款金额和条款。

寻找第三方担保公司：由于从银行审批到放款的时间很短，往往需要通过第三方担保公司提供阶段性担保，以便银行可以提前放款给法院账户。

银行审批：银行对贷款申请进行全面审查，同时也会评估担保公司的资质。

贷款发放：在所有文件齐全且审核通过后，银行会直接将贷款金额划转至法院指定账户。

办理房产证及抵押手续：领取法律文书后，前往相关部门办理房产过户及设立新的抵押权。

领取产权证：完成上述步骤后，即可正式成为房产的所有人。

 

四、法拍房按揭贷款的注意事项

风险评估：对目标房源进行全面调查，确保房屋无法律纠纷、质量问题或欠缴税费等情况。

资金准备：除贷款部分外，还应预留足够的资金用于支付拍卖保证金、首付款以及可能产生的额外费用如担保费、评估费等。

时间管理：整个贷款流程时间非常紧张，需合理安排每一步骤的时间节点，避免因延误而导致交易失败。

法律咨询：建议在整个过程中寻求专业法律顾问的帮助，特别是在处理复杂的法律问题时。

 

五、涉及的费用及其计算方式

担保费：这是指由第三方担保公司提供的阶段性担保服务费用。担保费用通常是按照贷款总额的一定比例收取。

律师费：如果涉及到复杂的法律问题，比如解决房产所有权争议或者协助处理过户事宜，那么聘请律师是必要的。律师费的收费标准根据案件复杂程度和地区不同而有所差异，大致范围在几千元至几万元不等。

税费：法拍房涉及多种税费，主要包括契税、个人所得税、增值税等。契税一般是房屋成交价的1%-3%，具体税率取决于房屋面积和个人购房情况。个人所得税和增值税则根据具体情况而定，有时这些税费需要买方先行垫付，然后再向法院申请退还

物业费：大部分法拍房都有未结清的物业费用，这部分费用需要买受人承担。通常，物业费可以从起诉到竞拍成功的半年左右期间产生，具体数额可以通过联系物业公司查询得知。
 

六、注意事项

购买法拍房是一项复杂的投资决策，不仅考验着买家的财务状况，也对其法律意识提出了更高要求。

通过遵循上述指南，并保持谨慎态度，您可以更好地把握机会，同时有效规避潜在风险。希望以上内容能帮助您在法拍房市场中做出明智的选择，并顺利完成购房过程。

在上海这样的大城市，法拍房市场的竞争尤为激烈，因此一定要提前做好充分的准备工作。