在上海，个人经营性房产抵押贷款的成数，即贷款额与抵押物评估价值的比例，通常由银行或金融机构根据借款人的信用状况、抵押物的市场价值、贷款期限、还款能力等多种因素综合评定，个人经营性房产抵押贷款的成数可以在50%至70%之间，但具体比例会因不同银行和金融机构的政策而有所不同。

个人经营性房产抵押贷款概述

个人经营性房产抵押贷款是指借款人以自己名下的房产作为抵押，向银行或其他金融机构申请的用于个人经营活动的资金，这种贷款形式对于需要资金进行商业扩张、流动资金补充或项目投资的个人经营者来说，是一种常见的融资方式，由于涉及到房产抵押，银行在审批此类贷款时会相对谨慎，对借款人的信用记录、还款能力以及抵押物的价值进行严格评估。

影响贷款成数的因素

1、借款人信用状况：借款人的信用记录越好，银行越可能提供较高的贷款成数。

2、抵押物的市场价值：抵押物的市场价值越高，可申请的贷款成数也相应越高。

3、贷款期限：贷款期限越长，银行可能会考虑降低贷款成数以降低风险。

4、还款能力：借款人的还款能力越强，银行更愿意提供较高的贷款成数。

5、银行政策：不同银行和金融机构的政策会影响贷款成数的上限和下限。

问答环节

问：如果我是首次申请个人经营性房产抵押贷款，应该注意哪些事项？

答：首次申请个人经营性房产抵押贷款时，应注意以下几点：

- 确保抵押房产权属清晰，无法律纠纷。

- 准备完整的个人信用报告和财务报表。

- 了解不同银行的贷款政策和利率，选择最适合自己情况的贷款产品。

- 评估自己的还款能力，确保贷款金额和期限在可承受范围内。

问：贷款成数的高低对贷款利率有影响吗？

答：贷款成数本身不会直接影响贷款利率，但银行可能会根据贷款成数的高低调整利率，通常情况下，贷款成数越高，银行承担的风险越大，因此可能会提供较高的利率以补偿风险。

案例说明

张先生在上海拥有一套市值500万元的住宅，他计划用这套房子作为抵押，申请个人经营性房产抵押贷款，用于扩大自己的小企业，张先生的信用记录良好，企业运营稳定，有稳定的现金流和良好的盈利记录。

张先生咨询了几家银行，发现A银行提供的贷款成数为60%，B银行提供的贷款成数为65%，考虑到自己的还款能力和企业的资金需求，张先生决定选择B银行的贷款产品，根据B银行的评估，张先生的房产评估价值为480万元，因此他可以申请的最高贷款额度为480万元的65%，即312万元。

张先生与B银行签订了贷款合同，贷款期限为5年，年利率为5.5%，在贷款期间，张先生需要每月按时还款，包括本金和利息，如果张先生能够按时还款，不仅能够维持良好的信用记录，还可能在未来申请贷款时获得更优惠的条件。

通过这个案例，我们可以看到，个人经营性房产抵押贷款的申请过程需要考虑多个因素，包括贷款成数、利率、还款能力等，借款人应该根据自己的实际情况，选择最适合自己的贷款方案。

上海个人经营性房产抵押贷款的可申请成数受到多种因素的影响，借款人应该根据自己的信用状况、抵押物价值、还款能力等因素，选择合适的银行和贷款产品，了解贷款政策和市场动态，做好充分的准备，是成功申请贷款的关键。