在上海金山区，商品房抵押贷款的最高比例通常受到多种因素的影响，包括银行政策、房产评估价值、借款人的信用状况等，根据中国银行业的常规做法，商品房抵押贷款的成数（即贷款金额占房产评估价值的比例）可以达到房产评估价值的70%左右，这个比例并非固定不变，可能会因市场状况、银行风险控制政策以及具体交易的房产特性而有所不同。

问答环节

问：商品房抵押贷款的成数是如何确定的？

答：商品房抵押贷款的成数主要由银行根据房产的市场评估价值、借款人的信用记录、还款能力以及银行自身的贷款政策来确定，银行会对房产进行评估，确定一个评估价值，然后根据这个价值来决定贷款的成数，银行还会考虑借款人的信用历史、收入稳定性、负债情况等因素。

问：如果我的信用记录不佳，是否会影响抵押贷款的成数？

答：是的，信用记录是银行评估贷款风险的重要因素之一，如果信用记录不佳，银行可能会降低贷款成数，或者提高贷款利率，甚至拒绝贷款，保持良好的信用记录对于获得较高成数的抵押贷款是非常重要的。

问：金山区的房地产市场状况如何影响抵押贷款的成数？

答：房地产市场的状况，如房价波动、供需关系等，也会影响银行对抵押贷款成数的判断，在房价上涨期，银行可能会更愿意提供较高成数的贷款，因为房产价值的增长可以降低违约风险，相反，在房价下跌或市场不稳定的情况下，银行可能会更加谨慎，降低贷款成数。

案例说明

假设张先生是一位在上海金山区工作的专业人士，他看中了一套位于金山区的商品房，打算购买并申请抵押贷款，该房产的市场评估价值为500万元，张先生的信用记录良好，收入稳定，且没有其他重大负债。

在这种情况下，张先生咨询了几家银行，发现大多数银行愿意提供最高70%的贷款成数，也就是说，张先生可以获得最多350万元的抵押贷款，其中一家银行因其对金山区房地产市场的乐观预期，愿意提供75%的贷款成数，即375万元。

张先生考虑到自己的还款能力，决定选择70%的贷款成数，即350万元，这样，他需要自己支付150万元的首付款，然后每月按照银行的贷款利率支付贷款本息。

在这个案例中，我们可以看到，尽管银行愿意提供较高的贷款成数，但借款人需要根据自己的实际情况来决定最合适的贷款成数，以确保能够承担得起每月的还款。

深入分析

在实际操作中，除了贷款成数，还有其他因素会影响抵押贷款的申请和批准，

1、房产类型：不同类型的房产（如普通住宅、商业地产等）可能有不同的贷款政策和成数限制。

2、贷款期限：贷款期限的长短也会影响银行的风险评估，通常较长的贷款期限可能会有更高的利率。

3、利率：市场利率的变化会影响贷款成本，借款人需要密切关注利率变动，选择合适的时机申请贷款。

4、政策因素：政府和监管机构可能会出台相关政策，影响银行的贷款政策和成数。

上海金山区商品房抵押贷款的成数受多种因素影响，借款人在申请贷款时应充分了解市场情况、银行政策，并结合自身实际情况做出合理决策。