在房产交易市场中，贷款未还清的房产过户是一个常见且复杂的问题，许多购房者在购买房产时，往往需要通过贷款来支付部分房款，而在贷款未还清的情况下，房产的所有权并不完全属于购房者，当房产贷款没有还完时，是否可以进行过户？过户需要多少钱？本文将详细解答这些问题，并提供一个案例分析，帮助您更好地理解房产过户与贷款的关系。

1. 贷款未还清的房产能否过户？

我们需要明确一点：在贷款未还清的情况下，房产是可以过户的，过户过程相对复杂，需要满足一定的条件和遵循一定的程序，以下是过户的基本要求：

贷款银行的同意：过户前，需要获得贷款银行的同意，银行可能会要求购房者提前还清贷款，或者重新评估房产价值，以确保贷款的安全。

房产无其他债务：过户前，需要确保房产没有其他未清偿的债务，如物业费、维修基金等。

过户费用：过户过程中会产生一定的费用，包括但不限于过户税费、中介费、评估费等。

2. 过户需要多少钱？

过户费用因地区、房产类型、交易方式等因素而异，具体费用如下：

过户税费：通常包括契税、个人所得税、营业税等，税率根据不同地区的政策有所不同。

中介费：如果通过中介进行过户，中介费一般为房产交易价格的1%-3%。

评估费：如果需要重新评估房产价值，评估费通常由评估机构收取，费用因评估机构和房产类型而异。

其他费用：可能还包括公证费、登记费等。

3. 案例分析

假设张先生购买了一套价值200万元的房产，贷款金额为100万元，贷款期限为20年，张先生希望将房产过户给李女士，贷款尚未还清，以下是过户的详细步骤和费用分析：

步骤一：获得银行同意

张先生首先需要联系贷款银行，说明过户的意向，银行可能会要求张先生提前还清贷款，或者重新评估房产价值，假设银行同意过户，但要求张先生支付剩余贷款的5%作为违约金，即5万元。

步骤二：计算过户费用

- 契税：200万元 * 1.5% = 3万元

- 个人所得税：200万元 * 1% = 2万元（假设张先生是唯一住房，可以免征个人所得税）

- 营业税：200万元 * 5.6% = 11.2万元（假设房产不满五年，需要缴纳营业税）

- 中介费：200万元 * 2% = 4万元（假设通过中介过户）

- 评估费：1万元（假设重新评估房产价值）

总费用：5万元（违约金）+ 3万元（契税）+ 11.2万元（营业税）+ 4万元（中介费）+ 1万元（评估费）= 24.2万元

步骤三：办理过户手续

在支付了所有费用后，张先生和李女士可以携带相关材料到房产交易中心办理过户手续。

4. 问答环节

问：如果我的房产贷款没有还完，过户给子女可以吗？

答：可以的，过户给子女同样需要获得贷款银行的同意，并支付相关的过户费用，过户给直系亲属通常可以享受一定的税收优惠。

问：过户过程中，如何避免额外的费用？

答：要避免额外费用，首先需要详细了解当地的过户政策和费用标准，可以通过自行办理过户手续，减少中介费用，如果房产贷款未还清，尽量与银行协商，争取较低的违约金。

问：过户后，原贷款如何处理？

答：过户后，原贷款的处理方式有以下几种：

- 原贷款人继续偿还：过户后，原贷款人可以继续按原贷款合同偿还贷款。

- 贷款转移：在银行同意的情况下，可以将贷款转移到新的产权人名下，由新的产权人继续偿还贷款。

房产贷款未还清时的过户是一个涉及多个环节的复杂过程，了解过户的基本要求、费用和流程，可以帮助您更好地规划房产交易，在实际操作中，建议咨询专业的房产中介或律师，以确保过户过程的顺利进行。