在面对上海房产抵押银行贷款的还款问题时，很多贷款人都希望找到最划算的还款方式，本文将详细解答如何制定最经济的还款策略，并提供一个具体的案例来说明如何操作。

问题一：如何制定最划算的还款策略？

答案：

1、了解贷款利率：了解你的贷款利率是关键，不同的银行和金融机构可能会提供不同的利率，了解当前市场利率水平可以帮助你做出更明智的决策。

2、选择还款方式：常见的还款方式有等额本息和等额本金，等额本息每月还款额固定，而等额本金则是每月还款额逐月递减，等额本金的总利息支出会少于等额本息。

3、考虑提前还款：如果你的经济状况允许，提前还款可以减少总利息支出，但需注意，一些银行可能会对提前还款收取手续费。

4、利用公积金：如果你有公积金，可以考虑利用公积金还款，因为公积金的利率通常低于商业贷款利率。

5、再融资：如果你的房产价值上升，可以考虑再融资，以获取更低的利率。

6、税务规划：了解贷款利息的税收抵扣政策，合理规划可以减少税务负担。

问题二：案例分析

案例背景：

张先生在上海购买了一套价值500万元的房产，通过银行抵押贷款300万元，贷款期限为20年，年利率为4.5%。

问题：张先生如何还款最划算？

答案：

1、选择还款方式：张先生可以选择等额本息或等额本金，假设张先生选择等额本金还款方式，这样可以在贷款期限内支付较少的总利息。

2、利用公积金：张先生有公积金，可以选择用公积金还款，这样可以降低每月的还款额。

3、再融资：如果未来市场利率下降，张先生可以考虑再融资，以获取更低的利率。

4、提前还款：如果张先生未来有额外的资金，可以考虑提前还款，减少利息支出。

5、税务规划：张先生应该咨询税务顾问，了解如何合理利用贷款利息的税收抵扣政策。

问题三：再融资的时机和条件是什么？

答案：

1、利率下降：当市场利率下降时，再融资可以降低贷款成本。

2、信用评分提高：如果张先生的信用评分提高，他可以获得更低的贷款利率。

3、房产价值上升：如果张先生的房产价值上升，他可以利用增值部分进行再融资。

4、贷款期限缩短：如果张先生希望缩短贷款期限，再融资可以是一个选择。

问题四：提前还款的优缺点是什么？

优点：

1、减少利息支出：提前还款可以减少总的利息支出。

2、缩短贷款期限：提前还款可以缩短贷款期限，更快地拥有自己的房产。

缺点：

1、手续费：一些银行可能会对提前还款收取手续费。

2、流动性降低：提前还款意味着短期内资金的流动性降低。

问题五：如何利用公积金进行还款？

答案：

1、了解政策：张先生需要了解当地关于公积金还款的政策。

2、计算额度：计算张先生的公积金账户余额，确定可以用于还款的金额。

3、办理手续：向银行申请使用公积金还款，并按照银行的流程办理相关手续。

4、调整还款计划：根据公积金还款的金额，调整每月的还款计划。

上海房产抵押银行贷款的还款策略需要根据个人的财务状况、贷款利率、贷款期限等多种因素综合考虑，通过选择合适的还款方式、利用公积金、考虑再融资和提前还款等策略，可以有效地降低还款成本，实现最划算的还款。