来源知乎：欣欣融贷指南

 

并不是有房就能抵押，像小产权房、经济适用房和公房是不能抵押的。

①未取得房产证的小产权房

如果居住者没有获得小产权房产的产权证书，那么他们只拥有该房产的使用权，而不是所有权。

由于缺乏该套房产的所有权证书，这类房产无法进行市场交易，也无法办理抵押手续，更不可能进行房产抵押贷款。

②未取得房产证的小产权房

如果居住者没有获得小产权房产的产权证书，那么他们只拥有该房产的使用权，而不是所有权。

由于缺乏该套房产的所有权证书，这类房产无法进行市场交易，也无法办理抵押手续，更不可能进行房产抵押贷款。

 

③未满五年的经济适用房

根据当前国家政策，未满五年的经济适用房不得上市交易，同时也无法办理房产抵押贷款。

ps：拆迁房一般按照经济适用房管理。

 

④已购公房

无法提供购房合同或协议的已购公房及个别购房合同中可能包含原单位享有优先购买权的条款。

这导致银行无法获取他项权利，因此无法对该套房产进行抵押贷款操作。

 

要想顺利申请到贷款，要先了解市面上有多少合适自己条件的产品，分析这些产品的准入条件，

大致流程如下：

先明确银行贷款要求，尤其是借款人年龄，一般银行要求借款人年纪在65岁以下，只有少部分银行接受65岁以上年龄，但一定不超过70岁。

依据以下情况选择产品：

1、利率

目前经营贷房产一次抵押贷款年利率一般为2.7%-3.5%，房产二次抵押贷款年利率一般为2.98%-3.45%

消费贷利率一般在4%左右，与经营贷相比，消费贷更适合不方便持有公司或不想持有公司的上班族申请。

2、授信额度

一般为房产评估值60%-70%，1000万以下比较好批，申请3000万稍有难度。

3、期限

3-10年期限产品偏多，个别银行可以做20年，期限越短，利息支出越低。

4、还款方式

目前市面上主要的还款方式有：

①等额本息借款人每月偿还相同金额的贷款，包括本金和利息，直至贷款完全偿还。长期来看，利息支出较少。

②等额本金借款人每月偿还相同的本金，但随着本金的逐渐减少，每月的利息支出也减少，因此每月的还款总额逐月减少，适合收入逐年增加的借款人。

③气球贷款在贷款期初，借款人支付较低的月付款，而在贷款期末需支付一次性的大额本金，适合短期内有较大收入预期的借款人。

④先息后本在贷款的前期只偿还利息，本金在贷款的最后期限一次性偿还，适合短期内现金流紧张但预期未来有大笔收入的借款人。

⑤随额随还借款人可以根据自己的财务状况随时偿还部分本金，而利息根据剩余本金计算，灵活性高，借款人可以根据实际情况调整还款计划，减少利息支出。