来源公众号：楼市问答精选

 

金山区位于上海的远郊板块，上半年"以价换量"从而刺激了市场交易，二手房房产成交量有所上涨。

不止金山，很多地方的二手房也跌出了性价比，比如市中心的老小区，郊区的早期商品房，购房成本大大降低.

刚需购房者如需置业扎根上海，现在就是一个好机会。

但卖房买房需要讲究时机，成交价格往往是买卖双方市场博弈之后的结果。

就以金山区复地星愉湾为例：

总价最高565万，实际成交价格可能更低。

不少房主表示：与其降价出售，不如房产抵押。

应业主要求，小楼整理了一款优质产品，详情可参考：

《上海房产抵押：利率2.7%，成数8.5成，审批宽松！！》

那下面小楼就来讲一下房产抵押贷款相关事项：

说流程之前，小楼先说一下房产抵押贷款对借款人的一般要求：

年龄：一般银行要求父母年纪在65岁以下，（只有少部分银行接受65岁以上年龄，但一定不超过70岁）

 

婚姻状况：未婚、已婚、离异、单身提供单身证明。

征信：负债、逾期情况、征信查询次数，最好没有连三累六的逾期，查询尽量三个月内尽量少于4次。

公司：成立至少满1年，没有公司可以办理消费贷款。

当然上面这些要求也不是绝对的，每个银行都有自己的标准，具体还要看产品。

 

二、贷款流程

三、抵押贷款类别

房产抵押贷款又分为一次抵押和二次抵押：

一次抵押贷款：

一次抵押是指首次按揭贷款，抵押利率一般为2.7%-3.5%，额度一般为房产评估值的7成，部分银行可做到9成。

 

ps：多数银行对远郊房产，利率和额度可能会更高一点。

二次抵押贷款：

房产二次抵押贷款年利率一般为2.98%-3.45%，从房产的市场评估价值中扣除第一次抵押贷款的未偿还余额就是二次贷款的额度。

相较于一次抵押，二次抵押可选择的银行较少。

四、银行主要看什么？

银行主要看征信的逾期，查询次数，负债和其他负面信息

①逾期

即使借款人存在较多逾期记录或其他不利因素导致个人信用评分较低，通过与银行沟通仍有可能解决问题。

然而，这可能会影响贷款的条件，例如减少贷款额度、提高利率或缩短贷款期限等。

银行通常会要求最近一年内的逾期次数低于3次，同时累计逾期次数不应低于6次。

②查询次数

无论是贷款、信用卡还是网络贷款，只要进行了申请，无论最终是否获批或是否使用了该贷款，所有的申请行为都会被记录在个人的征信报告中。

一般来说，每3个月内最好保持查询次数低于6次。因此，需要特别注意申请的频率。

 

③负债

少数银行会综合考虑借款人的各项情况，包括负债情况和经营收入等，进行审批。

即使借款人负债较高，但若经营状况良好，也有可能获得批准。

但在批准贷款后，有些银行可能会要求借款人先清偿部分信用贷款后才放款。

一般银行会将资产负债率控制在房产总价的75%以内，这通常不会对抵押贷款额度产生太大影响。

④负面信息

在客户当前存在法律纠纷的情况下，大多数银行不论其作为起诉方还是被起诉方，通常都不接受贷款申请；

然而，个别银行会考虑法律案件的具体情况。如果客户能提供详细情况，并证明情节不严重，有些银行可能会特批接受贷款申请。

 

非常感谢您的耐心阅读！衷心希望这篇文章能够为您在选择合适的银行抵押贷款产品时提供一些有价值的参考和帮助。如果您在阅读中遇到任何疑问，或在实际申请操作过程中遇到困难，欢迎随时联系小楼!