来源公众号：玖鼎房产抵押咨询
 

2024年的到来，上海房地产市场的变化备受关注。随着政策的调整，购房者和业内人士也都在密切关注着市场的动向。下面玖鼎将从购房资格、购房限制、限购套数、积分制、首付比例、房产税这几方面为大家进行详解。

1、限购套数
2、特殊客群购房限制

3、特殊区域购买要求及套数

4、首付比例

5、公积金贷款额度及积分制

6、房产税

 

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限购套数

 

 

 

①沪籍单身

上海户籍的单身含未婚、离异、丧偶几种情况。

1. 单身名下有房，不可购房；

2. 单身名下无房，且本人和父母在2011年1月31日之前共有≤2套，则限购1套；＞3套，不可购房。

3. 单身名下无房，但本人和父母在2011年1月31日之后共有0套，限购1套，≥1套，不可购房；

如图所示：

②沪籍已婚

夫妻双方都是上海户籍

• 夫妻双方在2011年1月31日之前和父母共有≤2套，可购买2套住房。
• 夫妻一方在2011年1月31日之前和父母共有3套，可购买1套住房。
• 夫妻一方在2011年1月31日之前和父母共有4套，不可购房。
• 夫妻一方在2011年1月31日之后和父母共有0套，可购买2套住房。
• 夫妻一方在2011年1月31日之后和父母共有1套，可购买1套住房。
• 夫妻一方在2011年1月31日之后和父母共有2套，不可购房。

夫妻双方一方是沪籍，另一方是非沪籍

1. 首套房时非上海户籍一方可单独上产证，但需提供5年社保或税单证明，限购1套

    

2. 购二套房时,配偶上产证，限购1套，配偶不上产证，不可购房。

    

如图所示：

③非沪籍

单身在本市连续缴纳社保或个人所得税5年以上，可在外环外购买1套；

已婚在63个月以内，正常缴纳60个月，可限购1套；

买房之前，先要看一下是否有“买房资格”，那么上海的限购政策对于本地和外地有什么区别呢？单身、已婚、离异又是否会影响购买套数呢？下面玖鼎将为你详细讲解。

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特殊客群购房限制

 

 

境外个人、港澳台居民

提供满一年的本市劳务合同，可购买1套住房。

上海在读博士

要求已婚并提供学校所在地派出所开具的户籍证明、学历证明，可购买1套住房。

驻沪部队现役军官

原籍非上海户籍的驻沪部队现役军人和现役武警家庭（需军官级别），若已婚且名下在沪无住房，提供军队团级以上政治部门开具的户籍证明，在沪可购入1套住房。

离婚：

1.离婚前房产已出售：

离婚前已经卖出的不计入原家庭套数，离婚证开具之前要卖出房产并过户，且离婚协议中未有该套房屋分割信息

2.新政前离婚：

在2021年1月21日之前离婚，该套房屋不计入原家庭套数

3.新政前离婚判决书：

在2021.1.21前诉讼离婚，生效文书明确2套房归属1方，另一方分得钱款用于购房，则分到钱款的一方可单身购入1套房产；

3.离婚后前配偶套数变化不计入原有家庭套数。（不复婚）

4.离婚复婚：

本市户籍居民家庭离婚时仅拥有一套住房，复婚后可以新购一套

5.境外人在政策上视作非本市户籍居民，如果离婚时前配偶无房，离婚后单身可限购1套。

6.共有房产：

夫妻共有住房的，出售前未办理权属变更登记，套数计入离婚协议明确的一方所有，若未明确，则双方各计入1套。

7.限购前父母共有：

离婚3年内再购入房产的，本人和前配偶名下在2011年1月30日之前的套数不计入限购套数，不得超过2套

赠与：

赠与家庭限购：

自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，自转移登记之日起5年内，仍计入赠与人家庭的套数。

受赠与家庭限购：

自2021年7月24日起，受赠人接受赠与房产的，需要审核受赠人家庭限购情况。如受赠家庭本身已处于限购状态，则不能接受他人的赠与房产。

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特殊区域购买要求及套数

目前青浦、奉贤、金山、临港已取消单身非沪籍购房的限制，下面玖鼎就从单位条件和个人条件来为大家进行详解。

一、青浦区（由居民家庭调整为个人）

据政策调整，在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年以上，且在本市无住房；与青浦区用人单位签订2年以上劳动（聘用）合同，且工作满1年者，可在青浦新城区域范围内购买1套住房。

二、奉贤区（由居民家庭调整为个人）

与用工单位签订二年及以上劳动（聘用）合同，且在本单位工作满一年；在上海缴纳职工社会保险或个人所得税满3年以上，并在本市无住房。可在奉贤区域范围内购买1套住房。

三、金山区（由居民家庭调整为个人）

按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税3年及以上、且在本市无住房的，可购买1套住房。

四、临港区（由居民家庭调整为个人）

外地单身且在临港新片区工作满1年以上，在重点支持单位工作的人才仅需3个月，即有机会在细则划定范围内购房，社保年限3年，可购买1套住房。

个人条件：

• 大学本科及以上学历或同等学位；
• 中级及以上职称或职业资格；
• 拥有国家三级职业资格及以上证书，符合单位主导产业或行业；
• 近3年内在本市缴纳职工社会保险基数达到本市上年度职工社会平均工资的2倍以上；
• 入选各区域人才计划、市级及以上人才计划或同等级别的人才；
• 为各区域经济社会发展做出特殊贡献或紧缺急需的人才，需经用人单位提出、行业主管部门推荐并经区委人才办审核认定。
  单位条件：
• 在各区域有工商注册地和税收户管地的企业；
• 其他为当地区域经济社会发展做出贡献的单位。

  4首付比例

一手房和二手房在比例方面有所不同，

首套房：

1、住房建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付款比例不得低于20%;

2、住房建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%

二套房：

1、购买普通住房，贷款首付款比例不得低于50%;

2、购买非普通住房，贷款首付款比例不得低于70%

 

  5公积金贷款额度及积分制

 

 

公积金贷款的主要优势在于其较低的利率，这使得每月的还款额相对较低，从而减轻了购房者的经济压力

公积金贷款年限：

主要还款方式：

等额本息：贷款期限内，每月还款金额相同；前期还款压力较小；

等额本金：贷款期限内，每月还款金额递减；前期还款压力较大；

上海限购积分制是指在购买上海一手住房时，购房者需要根据一系列规定的条件和标准来计算自己的积分，这些条件通常包括家庭状况、户籍、社保缴纳情况、房产拥有情况等。

积分制的目的是为了在有限的房源中公平合理地分配给真正有自住需求的购房者，特别是优先满足无房家庭的购房需求，同时抑制投资和投机行为，确保房地产市场的平稳健康发展。

计分规则：总分=基础分+年限分

基础分：

根据购房者名下有无房产、五年内是否有购房记录、家庭结构和户籍情况计分；

年限分：

年限分=社保缴纳月数×社保缴纳系数根据购房者社保缴纳月数（计分年限*12）和系数相乘算得。

 

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房产税

 

房产税是一种对房地产持有者征收的税收，主要针对房产的评估价值或租金收入。通常基于房产的位置、大小、年龄、状况和其他市场因素来计算。

 

一手房需缴纳契税及房产税

二手房需缴纳增值税、附加税、个人所得税、契税和房产税

 

房产税：

应纳税额=应税面积×新购房单价×70%×税率。

税契（只抵扣增值税部分，附加税不抵扣)

• 首套≥90平方(核定价格-增值税)*1%
• 首套＜90平方(核定价格-增值税)*1.5%
• 非首套(核定价格-增值税)*3%

 

增值税及附加税

• 普通和非普通住房＜5年，（全额/1.05)*各区增值税及附加税率
• 非普通住房≥5年，（差额/1.05)*各区增值税及附加税率

 

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