房产价值较高，但在经济周期当中，变现能力也会出现一定的波动，因此在银行对房产抵押贷款的审批条件总会有所调整。
但房产变现能力的差异是相对的，一些核心区域或者一些配套基础设施十分完善的房产，无论何时都会受到市场青睐，这样的“优等生”自然受到银行青睐。
 
我们归纳出优质房产的几个特征：

1. 房产位置

房产位置涉及条件相对简单，最简单的区分方法就是内环以内、内外环之间和外环之外三个区间，从我国城市化发展的进程来看，内环内的房产目前配套的交通条件、教育、医疗资源等条件更好，且这种优势在短期内不会改变，整体价值较高。
但房龄较大，“老破小”情况较为集中等不足之处也在市场交易中体现出来，买卖双方之间往往会有较大的议价空间。

1. 房龄

银行对房龄的划分相对简单，房产抵押贷款审批中一般最优先考虑年以内的房产，其次是年到年之间的房产。年以上房产融资相对困难，需要额外满足的条件更多，但在政策宽松时期，部分银行也会放宽审核条件，接受综合条件较好的老房子。

1. 面积

从房产市场的流通性出发，银行对房产面积的要求一般都在平米以上，平米以上的房产意味着可以满足购房者正常的居住需求，容易再次出售。至平米的房产次之，随着银行贷款业务的放宽，持有这类房产的申请人数在不断增多。平米以下的房产相对困难，目前虽有部分银行可以接受，但在利率、期限等方面的优惠可能会缩水。

1. 配套设施

配套设施优先级的顺序一般是学区→医疗→商圈，根据目前学区梯队是否靠前，银行又给出不同的划分标准。医疗资源和商圈配套更多属于参考条件，但值得注意的是，随着新购房者对地铁配套的愈发青睐，是否靠近地铁也成为房产配套设施中的一个重要评判标准。

1. 产权人条件

银行处理房产抵押贷款申请时，会从“好人好房”两个角度进行评判，这也就是说，产权人的条件也同样重要。一般来说，银行要求主贷人的年龄不超过周岁，抵押人的年龄不超过周岁，贷款金额万以内最优，其次分别为至万、万以上。
 
聚融小编提示，当前各个银行对于房产的评估标准都有所不同，同样的房产评估价格可能存在较大的出入，对于主贷人等条件，银行之间沟通的弹性也会有所不同。因此在贷前规划阶段，可以寻求专业人士帮助“货比三家”，选择最适合自己需求的方案。