期房贷款的详细流程和注意事项
2019-06-25 1207
期房贷款是什么？首先我们需要知道什么是期房，其次需要了解期房贷款有什么优劣势，怎么申请期房按揭贷款，在申请期房贷款时有哪些指的我们重点关注的，跟着小编一起来了解了这些，您就清楚什么是期房贷款了。
一、什么是期房
期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产权证)止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。简言之，期房是表示还没有修建好的房屋，还不能交付到买家的房子。
二、期房贷款的优劣势
优势：
1.现在很多人都是贷款购买期房，用全款买房的人越来越少了，因为贷款买房可以让自己有更多的活动资金。
2.由于先期就购买，利于选择户型和位置。买的是未竣工的房子，销售工作刚刚展开，一般开发商所能提供的较多的房源，朝向好的户型也在其中，购房者就有了大量的选择余地。
3.买期房贷款最多可以达房价的80％。
4.期房的价格一般比现房价格优惠，房地产开发商对于一个房屋的开发一般需要二至三年的时间，甚至更长。为了及时收回资金，增加资金利用率和减少资金压力，在销售期房时让利。正因为一般期房比现房便宜，所以很多“炒楼族”一般是买期房，卖现房，从中渔利。
劣势：
1.期房合同上写明的开发商哪一天交房，但是有的开发商往往逾期不能交房。不管是开发商原来有意欺骗或其他客观原因，都给买房者带来不利。
2.开发商前期过度炒作理念或带有欺骗性所带来的严重恶果，购房者买房时看了模型，其中绿地、景观、整体规划、户型等各方面都觉得较理想，可等全部完工后再看，拿到手的房子和原来开发商介绍房地产投资和楼书上介绍的有很大差别。
3.开发商如在交房前倒闭，购房者会是最大经济受害者，这种情况在90年代后半期我国许多城市时有发生。
三、期房贷款的对象和条件
1、贷款对象和条件
1)按时足额缴存住房公积金一年以上，具有完全民事行为能力的个人;
2)在本市城镇已向公积金中心申请贷款规模的楼盘购买在建住房;
3)有正当职业和稳定的经济收入，具备按期偿还贷款本息的能力和意愿，资信良好;
4)有经登记合法有效的《商品房买卖合同》;
5)有不少于购房总价款20%的自筹资金;
6)同意用所购住房作抵押;
7)同意办理住房置业担保;
8)公积金中心规定的其他条件。
2、申请材料
1)借款人及产权共有人(均含配偶)的身份证及户口(或其他有效居留证件);
2)合法有效的《商品房买卖合同》;
3)已缴纳不低于购房总价款20%自筹资金的凭据;
4)借款人及配偶收入证明;
5)借款人及产权共有人婚姻状况证明(含单身证明);
6)公积金中心要求的其他资料。
四、期房贷款办理流程和偿还
1. 期房贷款办理流程
1)购房职工可通过售房单位，也可到贷款承办银行或住房公积金管理机构咨询办理贷款的有关事宜，测算可贷额度和期限。
2)购房人向承办银行提出贷款申请，同时提交相关资料复印件，同时携原件备验。
3)获得批准的借款申请人接经办人员通知后，按约定的时间到约定地点签订借款合同等相关合同文本并办理住房置业担保。
4)办理购房交易、抵押登记手续。
5)已办妥所有手续的贷款由贷款承办银行按《借款合同》的约定向借款人发放，贷款资金直接划转借款人所购楼盘的售房单位指定的账户。
2. 期房贷款偿还
1)公积金个贷本息采用按月等额本息法或按月等额本金法偿还。
2)贷款期限一年以内(含一年)的公积金个贷采用一次性还款法，实行合同利率，到期一次性按天计收贷款本息(利随本清)。
3)借款人应从发放贷款后次月起按时将还款资金足额存入个人还款账户，如当月未能及时还款，则次月存入的资金除含正常还款额外，还应包括按逾期利率计收的逾期利息。
4)提前部分或全部偿还贷款，应至少提前十五日通知承办银行(或住房公积金管理机构)，并须征得承办银行(住房公积金管理机构)同意。
5)贷款清偿完毕，借款人应到承办银行办理贷款清偿证明，凭此证明到房地产抵押登记部门办理解除抵押。如系提前还款，还可凭此证明到担保公司按实际贷款期限退还剩余期限担保费。
五、期房贷款需要注意的问题
1、查看售楼处是否有预售许可证，售房单位是否相符，预售许可证的日期是否过期，现在很多地区已禁止买卖期房。
2、上网查找工程商的评价，是否有不良记录，这些在网上都有信用档案的;查看所在小区的物业是哪家，同样上网查看物业公司的信誉。一般大型的房地产商的信誉基本没问题，资金周转压力小，出问题的可能不大。主要是一些资历浅的小公司。
3、到施工场地具体看一下施工情况，看楼房已经实施到什么程度，施工人员的状态，是否在正常施工等。
4、付款的时间及方式，采用分期付款的方式支付房款，这样不仅可以减轻经济压力，同时也是对开发商如期履行合同最好的约束。双方可约定按房产的工程进度逐笔付款，直至取得房屋所有产权证书后的若干个工作日内付清最后一笔款项。
5、违约责任的约定，约定如果开发商不能按期交房，应如何赔偿购房者的经济损失。这个是跟购销合同不同的一个合约，可以维护自己的权益。根据一般的违约条款，购房者只能等合同约定时间到期后，方可要求赔偿或退款，而这个期间不但包括合同本身的期限，还要包括漫长的协商、谈判或是诉讼期限，非常不利于购房者的权利保护。而事先在合同中订立"预期违约"条款后，如果再发生工程的实际进度与约定进度严重不符情况，或到期根本无法交房的情况时，购房者可按合同规定提前终止合同，并要求开发商即时赔付经济损失或退还房款，协商不成，可直接采取起诉、仲裁等司法补救方法，这在时间、具体上都更加切实保护了购房者的权利。
一、什么是期房
期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产权证)止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。简言之，期房是表示还没有修建好的房屋，还不能交付到买家的房子。
二、期房贷款的优劣势
优势：
1.现在很多人都是贷款购买期房，用全款买房的人越来越少了，因为贷款买房可以让自己有更多的活动资金。
2.由于先期就购买，利于选择户型和位置。买的是未竣工的房子，销售工作刚刚展开，一般开发商所能提供的较多的房源，朝向好的户型也在其中，购房者就有了大量的选择余地。
3.买期房贷款最多可以达房价的80％。
4.期房的价格一般比现房价格优惠，房地产开发商对于一个房屋的开发一般需要二至三年的时间，甚至更长。为了及时收回资金，增加资金利用率和减少资金压力，在销售期房时让利。正因为一般期房比现房便宜，所以很多“炒楼族”一般是买期房，卖现房，从中渔利。
劣势：
1.期房合同上写明的开发商哪一天交房，但是有的开发商往往逾期不能交房。不管是开发商原来有意欺骗或其他客观原因，都给买房者带来不利。
2.开发商前期过度炒作理念或带有欺骗性所带来的严重恶果，购房者买房时看了模型，其中绿地、景观、整体规划、户型等各方面都觉得较理想，可等全部完工后再看，拿到手的房子和原来开发商介绍房地产投资和楼书上介绍的有很大差别。
3.开发商如在交房前倒闭，购房者会是最大经济受害者，这种情况在90年代后半期我国许多城市时有发生。
三、期房贷款的对象和条件
1、贷款对象和条件
1)按时足额缴存住房公积金一年以上，具有完全民事行为能力的个人;
2)在本市城镇已向公积金中心申请贷款规模的楼盘购买在建住房;
3)有正当职业和稳定的经济收入，具备按期偿还贷款本息的能力和意愿，资信良好;
4)有经登记合法有效的《商品房买卖合同》;
5)有不少于购房总价款20%的自筹资金;
6)同意用所购住房作抵押;
7)同意办理住房置业担保;
8)公积金中心规定的其他条件。
2、申请材料
1)借款人及产权共有人(均含配偶)的身份证及户口(或其他有效居留证件);
2)合法有效的《商品房买卖合同》;
3)已缴纳不低于购房总价款20%自筹资金的凭据;
4)借款人及配偶收入证明;
5)借款人及产权共有人婚姻状况证明(含单身证明);
6)公积金中心要求的其他资料。
四、期房贷款办理流程和偿还
1. 期房贷款办理流程
1)购房职工可通过售房单位，也可到贷款承办银行或住房公积金管理机构咨询办理贷款的有关事宜，测算可贷额度和期限。
2)购房人向承办银行提出贷款申请，同时提交相关资料复印件，同时携原件备验。
3)获得批准的借款申请人接经办人员通知后，按约定的时间到约定地点签订借款合同等相关合同文本并办理住房置业担保。
4)办理购房交易、抵押登记手续。
5)已办妥所有手续的贷款由贷款承办银行按《借款合同》的约定向借款人发放，贷款资金直接划转借款人所购楼盘的售房单位指定的账户。
2. 期房贷款偿还
1)公积金个贷本息采用按月等额本息法或按月等额本金法偿还。
2)贷款期限一年以内(含一年)的公积金个贷采用一次性还款法，实行合同利率，到期一次性按天计收贷款本息(利随本清)。
3)借款人应从发放贷款后次月起按时将还款资金足额存入个人还款账户，如当月未能及时还款，则次月存入的资金除含正常还款额外，还应包括按逾期利率计收的逾期利息。
4)提前部分或全部偿还贷款，应至少提前十五日通知承办银行(或住房公积金管理机构)，并须征得承办银行(住房公积金管理机构)同意。
5)贷款清偿完毕，借款人应到承办银行办理贷款清偿证明，凭此证明到房地产抵押登记部门办理解除抵押。如系提前还款，还可凭此证明到担保公司按实际贷款期限退还剩余期限担保费。
五、期房贷款需要注意的问题
1、查看售楼处是否有预售许可证，售房单位是否相符，预售许可证的日期是否过期，现在很多地区已禁止买卖期房。
2、上网查找工程商的评价，是否有不良记录，这些在网上都有信用档案的;查看所在小区的物业是哪家，同样上网查看物业公司的信誉。一般大型的房地产商的信誉基本没问题，资金周转压力小，出问题的可能不大。主要是一些资历浅的小公司。
3、到施工场地具体看一下施工情况，看楼房已经实施到什么程度，施工人员的状态，是否在正常施工等。
4、付款的时间及方式，采用分期付款的方式支付房款，这样不仅可以减轻经济压力，同时也是对开发商如期履行合同最好的约束。双方可约定按房产的工程进度逐笔付款，直至取得房屋所有产权证书后的若干个工作日内付清最后一笔款项。
5、违约责任的约定，约定如果开发商不能按期交房，应如何赔偿购房者的经济损失。这个是跟购销合同不同的一个合约，可以维护自己的权益。根据一般的违约条款，购房者只能等合同约定时间到期后，方可要求赔偿或退款，而这个期间不但包括合同本身的期限，还要包括漫长的协商、谈判或是诉讼期限，非常不利于购房者的权利保护。而事先在合同中订立"预期违约"条款后，如果再发生工程的实际进度与约定进度严重不符情况，或到期根本无法交房的情况时，购房者可按合同规定提前终止合同，并要求开发商即时赔付经济损失或退还房款，协商不成，可直接采取起诉、仲裁等司法补救方法，这在时间、具体上都更加切实保护了购房者的权利。