一、个人如何贷款买房 贷款买房方式

　　目前我们国家支持这么几种贷款买房：

　　1、个人住房商业性贷款买房。以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只有你在银行存款的比例占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。那么就可申请使用这个贷款了。

　　2、住房公积金贷款买房。对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率。而且要低于同期商业银行利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关 手续时收费减半。

　　3、个人住房组合贷款买房。住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10-29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款，此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。个人住房公积金贷款是比较划算的。

　　二、一般的二手房贷款流程是

　　①与卖方签约交付定金

　　②双方到房产中心过户

　　③3日后领证(缴纳契税)

　　④双方到银行办理相关手续(公证费、资料费)

　　⑤银行评估(评估费用)

　　⑥按评估价格与银行签约

　　⑦办理抵押登记

　　⑧与银行一起领取他权证

　　⑨放款

　　三、二手房贷款综述

　　(一)二手房贷款条件

　　1、男性的实际年龄加贷款年限小于65岁，女性小于60岁，具有中国国籍，户口不限，且无犯罪或不良贷款记录，有稳定收入;

　　2、有稳定的职业与合法收入，信用良好，有按期还款付息能力;

　　3、提出贷款申请时，购房者有不低于购房价款30%的自有资金;

　　(二)二手房贷款额度

　　原则上讲，二手房贷款的最高额不能超过抵押房屋评估价格即其确认价格和成交价格两者中较低者的70%。

　　对于竣工3年以内并且房屋价值稳定或者升值的商品房，借款人如果受过高等教育，职业收入前景优良，贷款的最高金额不能超过抵押房屋评估价格即确认价格和成交价格两者中较低者的80%。

　　(三)二手房贷款期限

　　贷款期限不超过30年，且与借款人年龄之和不超过65年，其中商业用房最长不超过10年，且房龄加贷款期限之和不超过40年。

　　(四)二手房贷款申请材料

　　买方需要提供的资料：1、身份证(夫妻双方)、暂住证(外地人口) 2、户口本(夫妻双方) 3、婚姻证明(结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明) 4、收入证明或偿债能力证明(单位出示) 5、所在单位加盖公章的营业执照副本复印件(单位出示) 6、学历证明(大专以上提供) 7、申请人的贷款银行活期存折 8、贷款银行所需其他材料

　　卖方需要提供的资料：1、身份证(夫妻双方)、暂住证(外地人口) 2、户口本(夫妻双方) 3、婚姻证明(结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明) 4、配偶、共有人同意出售证明(固定格式) 5、房屋产权证 6、出售已购公房、央产房、经济适用房、回迁房须提供原购房合同、协议及有关批准文件 8、贷款银行所需其他材料

　　(五)二手房贷款还款方式

　　1、等额本息：贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息。

　　2、等额本金：贷款期限内每月还款的本金保持不变，利息按上个月剩余本金计算。

　　3、阶段性等额本息：贷款宽限期(最长为3年)内按月偿还贷款利息，超过宽限期后按等额本息还款法偿还贷款本息。

　　4、阶段性等额本金：贷款宽限期(最长为3年)内按月偿还贷款利息，超过宽限期后按等额本金还款法偿还贷款本息。

　　5、一次性还本付息：到期一次性偿还贷款本息(仅限于一年期及一年期以内的贷款)。住房贷款方式大PK>>

　　四、二手房贷款流程

　　(一)实地看房

　　信贷员、居间机构、评估员、买卖双方。

　　地点：申请按揭贷款的房屋现场。

　　对房屋现场勘察：所售房屋产权是否明晰;是否设定其他抵押权利;是否对外出租;如果是公有房改住房、安居工程、经济适用房等非商品房是否符合上市交易条件;是否被列入拆迁公告或城市改造规划范围;申请的贷款成数和期限是否符合规定;卖方提供的资料是否真实、完整、合法、有效。对买方的还款能力进行综合评价，签订“房产交易确认书”。

　　(二)产权验证

　　产权人及共有权人(卖方)、居间机构。地点：房管局。产权人及共有权人(卖方)带着身份证原件及房产证原件，到房管局交验身份证原件及房本原件，进行验证。然后，领取一份房屋产权转移审验查档证明，并保留发票;再出示“查档收费发票”验证查档，并等待查询结果;领取加盖“xxx房产档案管馆”公章的房产证和一份该处房屋最初的“商品房买卖合同”。

　　(三)签署合同

　　信贷员、居间机构、买卖双方。地点：贷款银行。认真核对校验客户的资料原件，鉴别所有签字人员的真实性，监督客户签字，收取房产证原件及订金(具体数额由买卖双方确定)，复印资料，提醒双方在该行办理帐户。

　　(四)填写合同

　　整理资料根据客户提供的相关资料，填写合同。“申请审批表”的现住址一栏必须填写本市地址;如有共同借款人时，申请审批表需2人签字，且需签相应的一个声明。在填个人购房合同抵押物清单时，原值是买卖双方的成交价，折扣率=抵押值(即贷款额)÷原值或评估值(取低值)。房屋产权证编号、利率不要填写。借款合同的补充条款：如果借款人提供的有关声明和资料虚假，则视作违约行为，贷款人有权采取宣布合同提前到期，收回部分或全部货款本息以及追究其违约责任等措施。如遇贷款利率调整，逾期贷款罚息利率按调整后实际执行的贷款利率上浮30%执行。公司盖章：在房屋成交确认书、协议书上盖公司章及法人章，个人二手房贷款首付证明，需盖公司章及见证人签字。放款后需在;二手房按揭转款确认书;盖公章。资料填完送预审。

　　(五)缴费

　　保险费：【评估值×贷款年限×55‰】公证费：【贷款金额×2‰】 抵押费：【贷款金额×1‰】抵押印花税：【贷款金额×0.1‰】权证资料费：【150元/宗】抵押评估费：【评估值×2.5‰】贷款服务费：【评估值×0.5%+500元/宗】验证费：【50元/宗】 登记费： 【80元/宗】配图费：【20元/宗】交易评估费：【评估值×5‰】交易手续费：【面积×3元/m】交易印花税：【双方成交价×1‰】契税：【市场指导价×2%】营业税：【市场指导价×5.5%】个人所得税：【房屋差价×20%】

　　(六)产权过户

　　居间机构、买卖双方。地点：房管局。提供资料：买卖双方身份证、房产证、契税证明、房管局出具的商品房买卖合同，面积超过200平方米以上的，需提供交易评估报告，复印资料。

　　1、领3份房地产买卖契约，填写不签名，契约上面空白处需盖居间机构的公司章或签名。

　　2、领取申报表填写出一个市场成交价(交房产证原件及身份原件)。

　　3、交印花税，买卖双方的身份证原件及复印件，房产证原件及复印件，出具一票据交费，递回单(印花税按成价1‰交)。

　　4、办理：买卖双方的身份证原件及复印件，房产证原件及房产证配图纸2张，当面验证及签字按手印，出一个受理凭证即领证通知单，房产证原件收回。

　　5、凭证，领契费、交易费、登证费收据，去交费。6、5个工作日后，凭领证通知单、身份证原件及契税发票领取新房产证。

　　(七)收费盖章

　　1、拿到新房产证，传真评估公司出正式报告，备抵押用。2、打印好的委托书连同借款合同、抵押合同(填好)送银行盖章。

　　(八)资料归档

　　原则上：在房管局过户的，7天左右可以归档，都没有确切的时间;归档时需产权人带着原件身份证在房管局归档;归档后，方可办理抵押。

　　(九)抵押手续

　　办理抵押：

　　1、抵押合同第十六条其他事项应填上：贷款用于购买二手房，房屋坐落于...(具体位置)。

　　2、借款合同第一条4小项：本合同项下的贷款权仅限用于：购买...(具体位置)的房产。

　　3、房管局出的档案袋上面应写：二手房抵押。

　　4、抵押7天后领他项权证。

　　(十)银行放款

　　银行放款后，需向银行提供借款人的契税证明、房地产买卖契约的复印件，居间机构还需在二手房按揭转款确认书盖公章。

　　五、二手房公积金贷款流程

　　1、提供买卖双方资料，填写管理中心制式申请表，报评估，交纳评估费

　　2、资料提交管理中心审批，进行初审

　　3、初审通过后通知客户到管理进行中心面签，管理中心进行复审

　　4、审批通过后到公积基金管理中心签担保合同，交纳担保费

　　5、贷款批贷后，通知买卖双方过户

　　6、拿到新房本后办理抵押登记，见抵押登记受理单管理中心放款

　　六、二手房按揭买房注意事项

　　1、二手房按揭贷款流程中应注意评估价与最高贷款额

　　二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。

　　2、二手房按揭贷款流程中应注意竣工年代与贷款年限

　　银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行目前的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。

　　3、二手房按揭流程中应注意贷款成数和利率

　　目前，各银行对于二手房贷款政策是首套住房首付四成、利率下浮15%;第二套房首付六成、利率上浮20%的政策。首次使用公积金贷款，五年以上的公积金贷款利率均按照3.87%来执行。

　　4、二手房按揭买房流程中应注意贷款银行的选择

　　各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。

　　5、二手房按揭买房流程中应注意还款方式的选择

　　银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。

　　6、二手房按揭流程中应收入证明与还款能力

　　收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明，如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请二手房贷款。除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。

　　7、二手房按揭买房流程中应注意借款人自身相关情况

　　个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。

　　七、二手房贷款商业担保流程

　　1、收取贷款银行所需的买方和卖方的相关资料;

　　2、协助贷款人(买方)签订银行贷款文本、交银行初审;

　　3、协助买卖双方办理交易过户;

　　4、买方领取新产权证后将产权证原件、买卖契约原件、契税单原件、老土地证原件交给担保公司;

　　5、买方新产权证出件以后，担保公司将贷款文本及买方房产资料送交贷款银行和公积金中心审批;

　　6、银行审批完毕后，凭房屋置业担保公司出具的《担保函》为客户发放贷款;

　　7、贷款到达房屋置业担保公司账户后，通知买卖双方到场签字、卖方领取房款;

　　8、房屋置业担保公司代买方办理土地证和房屋抵押手续。将房产证、土地证交买方，将房屋他项权证交银行。

　　八、公积金贷款和商业贷款有什么不同

　　个人住房公积金贷款与商业个人住房贷款的不同点主要表现在以下5个方面：

　　(1)贷款主体不同。住房公积金个人贷款主体是住房公积金管理中心，商业个人住房贷款主体是各商业银行。

　　(2)贷款对象不同。商业个人住房贷款对象是经资信考查合格、具有还款能力的自然人，公积金个人贷款对象除具备商业个人贷款所要求的条件外，还必须是正常缴存公积金12个月以上的职工。

　　(3)贷款资金来源不同。商业个人住房贷款资金的来源是各商业银行的自营资金(居民或单位存款)，而住房公积金个人贷款资金的来源是职工个人所在单位缴存的住房公积金。

　　(4)贷款利率不同。贷款利率分两档，具体为：住房公积金个人贷款期限5年以内(含5年)，月利率为3‰;5年以上的，月利率为3.375‰，而商业银行个人贷款期限5年以内(含5年)，月利率为3.975‰;5年以上的，月利率为4.2‰。

　　例：某借款人贷款10万元，贷款期限为10年，公积金贷款月还款额为1014.83元，总计还息21780元。商业银行贷款月还款额为1062.6元，总计还息27513.4元。

　　(5)贷款风险承担主体不同。商业银行个人贷款风险由发放贷款的商业银行承担，公积金个人贷款风险由确定发放贷款的住房公积金管理机构承担。

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